حمایت دستوری از مستاجران

حال دولت و مجلس وظیفه تامین مسکن جامعه را بر عهده دارند و از مدتها پیش درصدد حمایت از مستاجران برآمدهاند. عباس آخوندی در آخرین هفتههای فعالیت خود در وزارت راه و شهرسازی پیشنهادی مبنی بر دوسالانهشدن قرارداد اجاره مسکن و تعیین سقف ۱۰ درصدی برای افزایش اجاره در سال دوم را مطرح کرد که با مخالفتهای زیادی مواجه شد. این پیشنهاد آخوندی که به شکل لایحه درآمد تا امروز در هیات دولت خاک میخورد، تا اینکه اخیرا کمیسیون اقتصادی هیات وزیران بار دیگر بررسی این مصوبه دولت را در دستور کار قرار داده است تا در صورت استقبال از آن، صاحبخانهها در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک، معاف شوند.

حمایت از مستاجران دغدغهای است که همواره دولتمردان و نمایندگان مجلس از آن به عنوان چالشی بزرگ یاد میکنند؛ اما هر گاه برنامهای در این زمینه به اجرا درآمده، صدای اعتراض صاحبان خانه هم به گوش رسیده است. آخرین برنامهای هم که قرار بود عباس آخوندی از آن رونمایی کند، دوسالهشدن قراردادهای اجاره مسکن و تعیین سقف 10 برای افزایش نرخ اجارهبها در سال دوم بود. اما با استعفای آخوندی، این برنامه هم به بایگانی دولت رفت تا در آنجا خاک بخورد. سیاستی که قبل از اجرا با مخالفت شدید صاحبان املاک مواجه شد و کارشناسان نیز آن را غیرقابل اجرا و حتی زیانبار خواندند. چراکه در این شرایط صاحبان این واحدها ترجیح میدهند یا واحد خود را خالی نگه دارند و زیربار قراردادهای دوساله نروند. اما نکتهای که در پیشنهاد آخوندی به آن بیتوجهی شده بود امکان عقد قراردادهای زیرزمینی بود. بالطبع موجران برای اینکه سقف تعیینشده را رعایت نکنند، بدون ثبت قرارداد در نهادهای قانونی با مستاجران به توافق میرسند. مستاجران نیز در شرایط کنونی بازار چارهای جز قبول چنین پیشنهادی ندارند. زیرا آنها دیگر به جای خانه باید مدتها به دنبال صاحبخانهای بگردند که حاضر به رعایت دستورات وزارت راه و شهرسازی شده باشد و یا اثاث منزل خود را جمع کنند و به شهرهای دیگر کوچ کنند. با این حال اکنون این پیشنهاد آخوندی که در هیات دولت هم تصویب شده بود، بار دیگر از بایگانی خارج شده و تیم اقتصادی دولت در حال بررسی آن هستند. اما اینبار پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی این است که قرارداد اجاره از دو سال کمتر نبوده و همچنین افزایش اجارهبها بیشتر از نرخ رشد اجارهبهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجارهبها» نباشد و همچنین موجرین در قالب لایحه «اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم» در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک، معاف شوند که اکنون این پیشنهاد برای بررسی و گذراندن مراحل قانونی به هیات وزیران ارائه شده است.

دستکشیدن از سیاستهای پوپولیستی

کمبود تولید و عرضه مسکن طی چند سال اخیر باعث شده در سمت فروش یا اجاره مسکن یک انحصار به وجود آید و مستاجران برای تامین سرپناه خود گاهی خواستههای غیرمنطقی صاحبان خانه را بپذیرند. نکتهای که نشان میدهد اکنون بزرگترین مشکل بخش مسکن ایران کمبود تولید و عرضه است؛ اما با این حال مسئولان وزارت راه و شهرسازی و هیات دولت گویا عقیده دیگری در این زمینه دارند. آنها یک روز با مطرحکردن خانههای خالی به شهروندان آدرس غلط میدهند، روز دیگر سایتهای خرید و فروش اینترنتی مسکن را عامل برهمزننده بازار معرفی میکنند تا خود را از هر گونه کاستی و کمکاری تبرئه سازند. این در حالی است که امروز در حالی 5/2 واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که بسیاری از آنها متناسب با نیاز جامعه نیست. بیشتر این واحدها یا در مناطقی ساخته شدهاند که قابل سکونت دائمی نیستند و یا از چنان متراژی برخوردارند که جزو خانههای لوکس به حساب میآیند و انبوه متقاضیان مسکن توان خرید آن را ندارند. از سوی دیگر شاید سایتهای خرید و فروش اینترنتی به عنوان یکی از عوامل برهمزننده بازار شناخته شوند، اما نباید فراموش کرد زمانی هم که این سایتها فعالیت خاصی نداشتند همین وضعیت بر بازار حاکم بود. امروزه در عصر ارتباطات تمامی کشورهای توسعهیافته دنیا از این سایتها به عنوان ابزاری برای تسهیل و تسریع معاملات استفاده میکنند، اما گویا مدیران دولتی همچنان «حذف» و «فیلتر» را بهترین گام برای کاهش التهابات میدانند. حال پرسش این است که اگر این سایتها فعالیتی نداشتند، قیمت مسکن پایتخت در طول یک سال اخیر حدود 112 درصد افزایش پیدا نمیکرد؟ بالطبع عوامل دیگری در این زمینه تاثیر مهمی دارند که از جمله آن میتوان به کمبود تولید و هدایت نادرست سرمایهها و تسهیلات اشاره کرد. در حالی که نیاز مسکن کشور به طور سالانه یک میلیون و 200 هزار واحد برآورد میشود، اما وزارت راه و شهرسازی تولید 400 هزار واحد در طول سال را در بوق و کرنا میکند و آن را یک دستاورد میداند. این در حالی است بیش از 66 درصد از نیاز جامعه بیپاسخ مانده است. البته به این 800 هزار نیاز برآوردهنشده، باید بیش از سه میلیون حجم تقاضای تلمبارشدن از سالهای گذشته را هم اضافه کرد. شاید به همین دلیل است که آمار وزارت راه و شهرسازی از جمعیت 19 میلیون نفری حاشیهنشینان در کشور گزارش میدهد. حال اگر شرایط به همین منوال ادامه پیدا کند بعید نیست که طی ماههای آینده بر تعداد این جمعیت افزوده شود. چراکه برنامه مثبتی در زمینه بهبود معاملات و ساماندهی مستاجران به گوش نمیرسد. وزارت راه و شهرسازی هم گویا همانند سایر بخشها، با زور و دستور قصد بهبود شرایط را دارند و این اصل را فراموش کردهاند که «اقتصاد دستور نمیپذیرد.». آخرین برنامه این وزارتخانه هم بازگشت به پیشنهادی است که عباس آخوندی از خود به یادگار گذاشت. پیشنهادی که در ابتدای مطرحشدن با مخالفتهای زیادی مواجه شد، اما به نظر میرسد هیات وزیران بار دیگر برای اجرای آن وسوسه شدهاند و این روزها آن را در دستور کار قرار دادهاند. با اینکه وزیر راه و شهرسازی هفته گذشته اعلام کرد که با اعمال هر گونه دستوری بر بازار مخالف است، اما تعیین سقف افزایش اجارهبها برای مالکان خواه ناخواه دستور است؛ شاید مسئولان این وزارتخانه اعتقادی بر دستوریبودن این سیاست ندارند. اما به گفته کارشناسان اگر این وزارتخانه قصد حمایت واقعی از مستاجران را دارد در ابتدای امر باید دست از سیاستهای پوپولیستی بردارد و سپس به چند نکته اهمیت دهد. اولین نکته برنامهریزی برای تولید بیش از 2/1 میلیون واحد مسکونی با آمایش درست سرزمینی در سال است. در این صورت با ایجاد رقابت در بازار صاحبان املاک برای خالی نماندن واحد خود حتی مجبور میشوند اجارهبها را کاهش دهند. ایجاد یک بانک توسعهای برای استفاده بهینه از سرمایهها و هدایت صحیح تسهیلات میتواند راهکار دیگری باشد که وزارت راه و شهرسازی آن را در دستور کار قرار دهد. برنامهریزی برای تولید مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک نیز میتواند بهعنوان مهمترین راهکار ساماندهی مستاجران شناخته شود. همچنین مبارزه با دلالی و واسطهگری به هر شکل آن، چه مجازی و چه حقیقی، پیش از اینها باید دستور کار دولت قرار میگرفت. این مبارزه نیز به معنای فیلترینگ سایتها و یا اعدام سودجویان نیست، بلکه استفاده از اهرم نظارت میتواند پای آنها را از بازار کوتاه کند. چه بسا رشد تولیدات نیز به خودی خود انگیزه واسطهگرایان را برای حضور در بازار از بین میبرد. وقتی چنین راهکارهای مفیدی از سوی کارشناسان ارائه میشود، دیگر تعیین سقف اجاره بها و مدت قرارداد و یا راهاندازی موسسات اجارهدهی مسکن آزمونی صحیح و خطا هستند که گاه شکست آنها از ابتدا محرز است.