عدم تعادل در عرضه و تقاضا عامل تلاطم در بازار مسکن

بازار مسکن در کشور به طور عام و بازار مسکن در شهر تهران بهطور خاص متاثر از شکاف نیروهای عرضه و تقاضای بازار در طی زمان بوده که نه به صورت پیوسته و تدریجی بلکه به طور مقطعی اثرات متراکم خود را بر قیمتهای معاملاتی بازار منتقل میکند. تغییرات میانمدت مولفههای موثر بر بردارهای عرضه و تقاضای مسکن در کنار شوکهای مقطعی در محیط کلان اقتصاد همواره قیمتهای تعادلی و نسبی بازار مسکن را دچار تغییرات ادواری ساخته است.

افزایش پیوسته تقاضای واحدهای مسکونی متاثر از مولفههای مختلفی مانند رشد جمعیت مربوط به سه دهه گذشته، مهاجرت از مناطق روستایی و شهرهای کوچک به پایتخت و شهرهای بزرگ با هدف اشتغال و تحصیل، کاهش محسوس و تاثیرگذار بعد خانوار طی سه دهه گذشته و نیز استهلاک واحدهای مسکونی فرسوده به عنوان چهار مولفه اساسی بر تقاضای بازار مسکن در طی زمان اثرگذار بوده است.

مولفههای مذکور در کنار تقاضای ادواری سوداگری املاک مسکونی (متاثر از تغییرات بازدهی و جریان وجوه میان بازار داراییها و نیز سیاستهای اعتباری) که ماهیت انتقالی از سایر بازارهای مالی داشته عملا بردار تقاضای مسکونی دهکهای مختلف درآمدی را در شهرهای بزرگ بهطور عام و شهر تهران به طور خاص متاثر ساخته است. همچنین چالشهای مربوط به بیکاری فصلی در مناطق روستایی و شهرهای کوچک در کنار تحولات پایدار زیست محیطی و خشکسالیهای دو دهه گذشته عملا زمینه تشدید مهاجرت (دائمی و موقتی) و رشد تقاضای مستغلات مسکونی و قیمت آنها را در شهرهای بزرگ و نیز سایر مناطق مهاجر پذیر کشور فراهم ساخته است.

در سمت عرضه همچنین ترکیبی از مولفههای هزینهای و مقرراتی عملا بر بردار عرضه مستغلات و املاک مسکونی اثرگذار بوده که بصورت مقطعی (همانند منحنی تقاضا) موجب انتقال صعودی منحنی عرضه مسکن شده است. در همین راستا، افزایش مقطعی و غیرمتناسب قیمت زمین در مناطق مختلف شهری به علت سهم هزینهای غالب زمین در هزینه ساخت مسکن، به عنوان مهم ترین مولفه رشد بهای تمام شده مسکن بوده که در کنار افزایش پیوسته عوارض ساخت، رشد قیمت زیرساختهای خدماتی بخش ساختمان (بهای انشعاب آب، برق، گاز، فاضلاب، ...)، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نیز رشد بهای خدمات نیروی کار شاغل در بخش ساختمان موجب رشد قیمت تمام شده مسکن شده است.

قیمت معاملاتی بازار مسکن غالبا بیش از قیمت تمام شده طی سالهای گذشته رشد داشته، که شکاف قیمتی مذکور از یکطرف متاثر از تغییرات ناگهانی اندازه و خالص جریان وجوه انتقالی از بازار داراییهای مالی و غیرمالی بوده و از طرف دیگر تحت تاثیر مولفههای سنتی موثر بر ساختار عرضه و تقاضای بازار مسکن بوده است. مولفههای سنتی سمت تقاضا (رشد جمعیت، بعد خانوار، مهاجرت و استهلاک) و نیز هزینه خدمات نیروی کار ساختمانی همواره روند رشد بطئی داشته و لذا قابلیت انتقالات ناگهانی را در منحنیهای عرضه و تقاضای بازار مستغلات و مسکن نداشته است، اما سه مولفه مقررات ساخت، قیمت زمین و هزینه مصالح ساختمانی (سمت عرضه) در کنار مولفههای اعتباری، تغییرات بازدهی و جریان وجوه بازار داراییهای مالی و غیرمالی (سمت تقاضا) زمینه جهشهای مقطعی منحنیهای عرضه و تقاضا را همواره در بازار مستغلات فراهم ساخته است. شواهد تجربی بیانگر همزمانی جهشهای عرضه و تقاضای بازار مستغلات با رخدادهای مختلفی همانند محدودیت فروش تراکم ساختمانی در شهر تهران، شوکهای ارزی، تسهیلات ریالی ارزان قیمت خوداشتغالی و نیز رشدهای ناگهانی نسبی بازار سرمایه بوده است.

طی یکسال منتهی به تیرماه سال جاری افزایش قیمت تمام شده ساختمان مسکونی در شهر تهران که متاثر از رشد ناگهانی قیمت زمین و افزایش تدریجی هزینه ساخت بوده عملا منحنی عرضه مستغلات مسکونی را دچار انتقال صعودی ساخته که از یکطرف افزایش قیمت و از طرف دیگر کاهش محسوس تقاضا و تعداد معاملات ثبتی مسکونی را در پی داشته است. پدیده مذکور که با افزایش قیمت حقیقی مستغلات مسکونی همراه بوده عملا قدرت خرید تسهیلات ساخت و خرید مسکن و نیز سهم مالی آنها را در فرآیند ساخت و معاملات کاهش داده است، به طوری که تعداد معاملات ثبتی شهر تهران در تیرماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل (در ادامه یک روند یکسال) حدود ۶۵ درصد کاهش داشته که مقایسه مقادیر معاملات انباشته ادواری نیز چنین کاهش متناسبی را نشان می دهد. کاهش محسوس معاملات مستغلات مسکونی که طی ماههای گذشته با کاهش تقاضای سوداگری مسکن همراه بوده زمینه کاهش نقدپذیری و تضعیف جریان وجوه میان بازار مستغلات مسکونی با بازار سایر داراییها را فراهم ساخته که تغییر روند آن در میانمدت (با فرض عدم تغییر مولفههای سیاستی و اجتماعی) بعید به نظر میرسد.