رسوب قیمت مسکن در تهران

با فروکش کردن تب افزایش قیمتهای پیشنهادی در بازار مسکن شهر تهران، معاملات مقداری گرم شده است. آمار نشان میدهد قیمت مسکن در تهران نسبت به نقطهی اوج بازار در تیرماه ۶.۶ درصد کاهش داشته است. افت قیمتهای پیشنهادی و قطعی باعث شد تا معاملات در دو ماه اخیر مقداری بالا برود و خرید و فروش ۴۶ درصد نسبت به ماه پایانی تابستان افزایش یافته است. این در حالی است که پاییز معمولا فصل کمرونقی در بازار مسکن محسوب میشود. آرامش نسبی بازار ارز در ماههای اخیر، ثبات بازارهای رقیب بخش مسکن، نزدیک شدن به ماههای پایانی سال و نگرانی از مواجهه با تورم سیستماتیک در پایان سال، برخی خریداران را ترغیب به حضور در بازار مسکن کرده است.

با وجود افزایش اندک معاملات، هنوز تعداد قراردادهای خرید و فروش کمتر از کف ۵۰۰۰ فقره در فروردین ماه امسال است و بازار ملک هنوز درگیر رکود ناشی از جهش حدود ۲۰۰ درصدی قیمتها طی حدود دو سال اخیر قرار دارد.

گزارشهای میدانی حاکی از آن است به دنبال ثبات شرایط عمومی اقتصاد، قیمتهای پیشنهادی در بخش مسکن کاهش چشمگیری در تمامی مناطق تهران داشته است؛ هرچند قیمتهای پیشنهادی نمیتواند ملاک ارزیابی بازار قرار گیرد و آنچه اهمیت دارد نرخهای قطعی بر اساس معاملات است.

با این حال بررسیها نشان میدهد قیمتهای پیشنهادی بین ۳۰ تا ۷۰ درصد کاهش یافته است. اردیبهشت ماه که بازار در اوج خود قرار داشت نرخهای پیشنهادی هیچ حد و مرزی نداشت و قیمتهای نجومی از سوی مالکان، بخصوص در مناطق شمالی تهران تعیین میشد.

کاهش شدید نرخهای پیشنهادی در شمیرانات

محمدرضا قاسمی، رییس اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات بیان میکند: بعضی نرخهای پیشنهادی افت شدیدی داشته اما کاهش قیمتهای قطعی آنچنان زیاد نبوده و نسبت به ماههای قبل ۱۰ تا ۱۲ درصد پایین آمده است. در ابتدای سال که بازار هنوز به تعادل نرسیده بود توهمات قیمتی مشاهده میشد اما در حال حاضر دیگر خبری از قیمتهای دلبخواهی نیست.

وی با بیان اینکه میانگین قیمت مسکن منطقه یک در آبان ماه متری ۲۳ میلیون و ۴۷۸ هزار تومان بوده است افزود: برخی سازندگان که اواخر پارسال و اوایل امسال برای واحد خود قیمت ۱۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعیین میکردند، حالا نرخ خود را به ۷۰ میلیون تومان کاهش دادهاند. نه آن ۱۰۰ میلیون تومان واقعی بوده و نه این ۷۰ میلیون. آپارتمانی که متری ۷۰ میلیون تومان قیمت دارد لوکس است که مشاعات مناسب، استخر، جکوزی یا چندین پارکینگ دارد اما نمیتوان گفت در کل منطقه قیمتها ۷۰ میلیون تومان است.

قاسمی تصریح کرد: در حال حاضر بازار خرید و فروش کساد است. بعضی افراد که پول لازم هستند آپارتمان ۳۵ میلیون تومانی خود را ۲۷ میلیون تومان میفروشند اما با توجه به هزینهها، پایینتر نمیآیند.

نوسان قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

آبان ماه امسال، قیمت مسکن در کل شهر تهران دو درصد کاهش یافت اما آمار به دست آمده از مناطق میانی پایتخت، امتناع مالکان در برابر کاهش قیمت را نشان میدهد. این در حالی است که قیمت در مناطق شمالی مجددا افت کرد.

پس از آنکه برخلاف ماههای قبل در مهرماه ۱۳۹۸ امسال میانگین قیمت مسکن در مناطق یک تا سه شهر تهران نسبت به شهریورماه به ترتیب ۷.۶، ۹ و ۰.۵ درصد بالا رفت، در آبان ماه ۱۳۹۸ مجددا قیمتها در سه منطقه شمالی شهر ۱۳، ۱۳.۲، ۳.۶ درصد کاهش پیدا کرد. از سوی دیگر در مناطق پرتقاضا مثل ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ رشد ماهیانه قیمتها به ترتیب ۴، ۱.۶، ۲، ۶ و ۴ درصد بود. این در حالی است که ماه گذشته در مناطق مصرفی شاهد کاهش قیمتها بودیم. به نظر میرسد دو افزایش ۲۲ و ۱۹ درصدی ماهیانه تعداد معاملات طی دو ماه گذشته در افزایش قیمتها بیتاثیر نبوده است.

اگرچه قیمت ماهیانه در مناطقی که بالاترین میزان معاملات برخوردارند افزایش یافته اما سه منطقهی ۸، ۱۱ و ۲۰ بازار نزولی و قیمتها به ترتیب ۳.۳، ۷.۳ و ۱۴ درصد پایین آمد.

آمار به دست آمده از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۸ میتواند نشاندهنده تصویر قالب از نزدیک شدن قیمت مسکن به کف باشد. گروهی از خریداران با این تصور که در ماههای پایانی سال ممکن است با تورم در بخش ملک مواجه شوند وارد بازار شدهاند. از سوی دیگر پس از ثبات بازارهای ارز، طلا و بورس در ماههای اخیر معاملات بازار مسکن اندکی افزایش پیدا کرد؛ در حالی که قیمتها پایین آمد. البته به دنبال تغییر نرخ بنزین نیز گروهی از مالکان تا اطلاع ثانوی، فروش املاک خود را به حالت تعلیق درآوردند؛ هرچند کارشناسان، رشد قابل توجهی را برای بازار مسکن متصور نیستند.