توافق رکودشکن مالک و سازنده

بازار مشارکت در ساخت مسکن در حالی هماکنون با ۹ تغییر عمده در مقایسه با ماههای اخیر همراه شده است که تغییرات ایجاد شده در این بازار از مشاهده علائم نوعی توافق رکودشکن بین مالکان املاک کلنگی و سازندهها خبر میدهد. تحقیقات میدانی درباره آخرین وضعیت بازار مشارکت در ساخت مسکن در شهر تهران و در میان سه گروه از مناطق مختلف پایتخت شامل سه منطقه شمالی، مناطق مصرفی و میانی و مناطق جنوبی (محلات بافت فرسوده و غیربافت) نشان میدهد، تحت تاثیر ۹ تغییر عمده ایجاد شده در بازار مشارکت، ساخت وسازهای مشارکتی شهر تهران به سمت خروج از ابررکود در حال حرکت است. به این معنا که هر چند هنوز سایه سنگین رکود بر بازار ساخت وساز شهر تهران از جمله ساختوسازهای مشارکتی مشاهده میشود اما بنا بر اعلام سازندهها وفعالان بازار مسکن شهر تهران در برخی از مناطق نشانههایی از توافق رکودشکن سازندهها ومالکان املاک کلنگی مشاهده میشود که همین موضوع منجر به ایجاد تحرک جزئی ساختمانی در برخی از محلات مصرفی شده است. هماکنون درحالیکه بازار ساخت وساز از جمله ساخت وسازهای مشارکتی در عمده محلات شهر تهران در حالت رکود وانجماد به سر میبرد در برخی از محلات مصرفی نشانههایی از رفع انجماد و کاهش برودت ساختمانی مشاهده میشود.این کاهش برودت از ناحیه ساخت وسازهای مشارکتی است چرا که بنا بر اعلام فعالان ساختمانی و بازار مسکن شهر تهران هماکنون معاملات خرید زمین و ملک کلنگی برای شروع پروژههای ساختمانی جدید از سوی سازندهها بسیار محدود شده است. در واقع عمده ساخت و سازهایی که هماکنون در سطح محدود در شهر تهران انجام میشود مربوط به پروژههای مشارکتی است. از ابتدای سال جاری و به دنبال پیشروی بازار ساختوساز در فاز رکود، عرضه ملک کلنگی از سوی مالکان نه تنها به بازار فروش به شدت کاهش یافت بلکه سطح مشارکت مالکان این گروه از املاک کلنگی با سازندهها برای تخریب و نوسازی نیز به میزان قابل توجه افت کرد. این افت محسوس میزان مشارکت در ساخت عمدتا تحت تاثیر دو عامل عمده از سمت عرضه و تقاضای املاک کلنگی در بازار ساخت و ساز مناطق مختلف شهر تهران تجربه شد.اولین دلیل به نوسانات شدید قیمت زمین و املاک کلنگی شهر تهران طی سال ۹۷ و ابتدای سال ۹۸ مربوط میشود.در شرایطی که قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی با جهش شدید همراه شد، نوسانات قیمتی در بازار زمین و املاک کلنگی به مراتب از جهش قیمت در بازار معاملات مسکن بیشتر و شدیدتر بود.همین موضوع منجر به ایجاد نگرانی در مالکان از بابت احتمال زیان در آینده کوتاه مدت در صورت فروش املاک کلنگی یا ورود به پروسه مشارکت با سازندهها شد.

همزمان با کاهش محسوس عرضه املاک کلنگی به بازار مشارکت در ساخت، معدود مالکانی که به هر دلیل تمایل به مشارکت داشتند سعی کردند با افزایش سهم خود از فرآیند مشارکت و تغییر فرمول عرف مشارکت به نفع خود از زیان احتمالی در آینده تحت تاثیر ادامه نوسانات قیمتی در بازار زمین واملاک کلنگی جلوگیری کنند. از سوی دیگر سازندگان نیز که در یک سال ۹۷ با نوسان شدید هزینههای ساخت روبهرو شدند تحت تاثیر نااطمینانی از هزینه تمام شده ساخت مسکن در پروژههای جدید و ناتوانی از تخمین هزینههای نهایی ساخت، در برابر سهمخواهی بیشتر مالکان مقاومت کرده و در نتیجه بازار مشارکت در ساخت در نیمه اول سال جاری به حالت انجماد کامل درآمد. هماکنون در حالی این بازار با ۹ تغییر عمده همراه شده که بنا بر اعلام فعالان ساختمانی شهر تهران، بازار مشارکت در ساخت در برخی از مناطق در مسیر رفع انجماد قرار گرفته است. در سال گذشته فرمول عرف مشارکت در ساخت در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران (همچون مناطق ۴ و ۵ و محلات مصرفی منطقه ۲) بهطور میانگین بهصورت سهم ۶۰ درصدی مالک و سهم ۴۰ درصدی سازنده بود. در نیمه اول سال جاری و طی ماههای اخیر مالکان املاک کلنگی در صدد افزایش سهم خود از فرآیند مشارکت بهطور میانگین به سهم ۶۵ درصدی مالک در برابر سهم ۳۵ درصدی سازنده برآمدند.با این حال تحت تاثیر مقاومت سازندهها، مالکان موفق به دریافت سهم ۶۵ درصدی در ساخت وسازهای مشارکتی معمولی نشدند و این میزان هم اکنون مطابق با عرف سال گذشته تعیین میشود. هر چند در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران به دلیل متفاوت بودن ارزش ریالی زمین، سهم مالک وسازنده از فرآیند مشارکت با فرمولهای دیگری تعیین میشود اما این فرمولها نیز هماکنون مطابق با فرمول عرف مشارکت در سال گذشته تعیین میشود. این موضوع یعنی موفقیت فرآیند مقاومت سازندهها در برابر تغییر فرمول عرف مشارکت به نفع مالکان املاک کلنگی، اولین تغییر عمده در بازار مشارکت در ساخت محسوب میشود. با این حال دومین تغییر به تاکتیک جدید مالکان املاک کلنگی در جریان سهمخواهی بیشتر از فرآیند مشارکت در ساخت مربوط میشود. مالکان املاک کلنگی که در سه فصل اول سال جاری موفق به افزایش سهم خود و تغییر فرمول مشارکت به نفع خود در برابر سازندهها نشدند هماکنون به تاکتیک دیگری متوسل شدهاند.

مبالغ بلاعوضی که پیش از این علاوه بر تعیین سهم مالکان از فرآیند مشارکت، در ابتدای عملیات تخریب و نوسازی املاک کلنگی از سوی سازندهها به آنها پرداخت میشد هماکنون در عمده مناطق شهر تهران با یک تغییر عمده مواجه شده است. مالکان املاک کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران بهطور متوسط مبالغ بلاعوض درخواستی از سازندهها را تا ۵۰ درصد افزایش دادهاند. هر چند سازندهها همچنان در برابر این نوع سهمخواهی مالکان نیز در حال مقاومت هستند. اما این بار سازندهها ناچار به پذیرش و پرداخت دستکم بخشی از این افزایش بها در مبالغ بلاعوض شدهاند. مبالغ بلاعوض درخواستی به ازای هر مترمربع ملک کلنگی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران در سال گذشته حول و حوش ۵/ ۲ میلیون تومان بود اما هماکنون این میزان در این مناطق بهطور میانگین بین ۳ تا ۵ میلیون تومان تعیین میشود. با این حال آن طور که واسطهها وفعالان بازار ساختو ساز شهر تهران میگویند هماکنون حد توان مالی سازندهها برای پذیرش و پرداخت مبالغ بلاعوض در مناطق و محلات مصرفی معمولی شهر تهران همچون منطقه ۵ عددی حول وحوش ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع ملک کلنگی است. هر چند بسته به موقعیت ملک و مشخصات آن این میزان در مورد املاک مختلف متغیر است و نمیتوان فرمول مشخص و ثابتی برای آن تعیین کرد. علاوه بر آن کلیه موارد مربوط به مشارکت در ساخت توافقی است و آنچه اعلام میشود میانگینی کلی از نسبتها و مبالغ بلاعوض تعیین شده و قابل تعیین در این گروه از معاملات ملکی است. سومین تحول ایجاد شده در بازار مشارکت در ساخت در مقطع زمانی فعلی خارج شدن تعداد قابل توجهی از سازندههای بنام و معروف از این بازار است.

سازندههایی که در اصطلاح صاحبنام و برند در بازار مشارکت در ساخت محلات و مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفی هستند هماکنون کمتر اقدام به مشارکت در ساخت میکنند. واسطههای معاملات مسکن شهر تهران و گروهی از این سازندهها علت این موضوع را نااطمینانی این گروه از سازندهها از شرایط پیشروی بازار ساخت وساز و بالا بودن ریسک مشارکت در ساخت در مقطع زمانی حاضر تحت تاثیر این نااطمینانی عنوان میکنند. از سوی دیگر این موضوع را به مقاومت این دسته از سازندهها در برابر سهمخواهی بیشتر مالکان مربوط میدانند. این گروه از سازندهها به دلیل صاحبنام و پرکار بودن در دوره رونق فعالیتهای ساختمانی هنوز واحدهای آماده و قابل عرضه به میزان کافی در اختیار دارند و بنابراین ریسک ناشی از شروع پروژههای جدید را تا حد امکان متقبل نمیشوند و تا شفاف شدن شرایط، منتظر میمانند. فعالان بازار مسکن میگویند هماکنون عمده سازندههایی که حاضر به پذیرش توقعات مالکان و مشارکت در ساخت هستند سازندههای تازهکار هستند. چهارمین تغییر عمده بازار مشارکت در ساخت در مقطع زمانی فعلی آن است که در شرایط کنونی وضعیت مشارکت در ساخت از هر دو جبهه مشارکت یعنی هم از سمت عرضه املاک کلنگی و هم از سمت سازندهها در مقایسه با سه فصل گذشته بهطور نسبی و جزئی بهبود یافته است. این موضوع بهخصوص در منطقه ۵ شهر تهران که معمولا تحولات بازار مسکن اعم از رکود و رونق و تغییرات قیمتی ابتدا از این منطقه آغاز شده و سپس به سایر مناطق سرایت میکند و پرتقاضاترین و پرمعاملهترین منطقه شهر تهران محسوب میشود نسبت به سایر مناطق مشهودتر است. واسطهها و فعالان بازار ساخت وساز مسکن میگویند هماکنون بازار مشارکت در ساخت در این منطقه به اصطلاح تکان خورده است.یعنی میزان عرضه املاک کلنگی و همچنین حجم تقاضای سازندهها برای مشارکت در ساخت در مقایسه با ماههای گذشته بهطور نسبی و جزئی افزایش یافته است. هر چند هنوز هم نمیتوان گفت که بازار مشارکت در ساخت مسکن در این منطقه نیز از رکود خارج شده است اما شرایط در این منطقه در مقایسه با سایر مناطق شهر تهران به مراتب بهتر است. تغییر پنجم به ورود یک شیوه جدید به بازار مشارکت در ساخت برای پایان دادن به یک اختلاف قدیمی بین مالکان املاک کلنگی برمیگردد. در حالیکه در گذشته به دلیل موافق نبودن برخی از مالکان املاک کلنگی برای تخریب و نوسازی عملا فرآیند نوسازی این املاک و مشارکت در ساخت آنها در همان ایستگاه اول یعنی در مرحله توافق مالکان برای تصمیم به تخریب و نوسازی با مانع برخورد میکرد هماکنون علائمی از ابداع یک شیوه جدید برای رفع این مانع مشاهده میشود. در برخی از آگهیهای مربوط به نیاز به سازنده برای مشارکت در ساخت که طی روزهای اخیر از سوی برخی مالکان املاک کلنگی شهر تهران منتشر شد عبارتی به چشم میخورد مبنی بر اینکه تنها بخشی از املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت به سازنده واگذار میشود و سازنده باید بخش دیگری از این املاک را از مالکان خریداری کند.

بهعنوان مثال در این آگهیها آمده است سازنده موظف به خریداری ۲۰ درصد از قدرالسهم مالکان است و مابقی ملک کلنگی بهصورت مشارکتی برای ساخت به وی واگذار میشود. واسطهها میگویند هر چند این اقدام از این لحاظ که نوعی روش توافقی برای پایان دادن به اختلافات مالکان بر سر تخریب و مشارکت در ساخت محسوب میشود یک گام مثبت و رو به جلو است اما از آنجا که هماکنون به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن و افزایش هزینههای ساخت سازندهها با بحران تامین مالی مواجهاند چندان مورد استقبال سازندهها نیست. چرا که هدف سازندهها از مشارکت به صفر رساندن هزینه تامین زمین در شروع پروژه است. ششمین پارامتر مورد اشاره از سوی فعالان بازار مسکن درخصوص تحولات بازار مشارکت در ساخت به شرایط خاص مناطق لوکس و شمالی پایتخت مربوط میشود. در حالیکه مناطق لوکس و شمالی شهر تهران به خصوص منطقه یک همواره از پرساختترین مناطق شهر تهران محسوب میشوند و در این مناطق همواره تعداد قابل توجهی از ساخت و سازها با روش مشارکت انجام میشد؛ اما هماکنون بازار مشارکت در ساخت این مناطق در حالت انجماد به سر میبرد و تحرک خاصی در این منطقه انجام نمیشود. هماکنون نسبت عرف مشارکت در این مناطق(مناطق لوکستر) معمولا بهصورت سهم ۳۰ تا ۳۵ درصدی سازنده در برابر سهم ۶۵ تا ۷۰ درصدی مالک تعیین میشود. هرچند در این مناطق نیز در برخی از پروژهها نسبتهای متفاوت نیز مشاهده میشود. در این مناطق نرخهای بلاعوض بسیار متفاوت است و به ازای هر مترمربع ملک کلنگی تا رقم ۱۰میلیون تومان نیز تعیین میشود. در حالی که مالکان املاک کلنگی وسازندگان کماکان نسبت به آینده بازار مشارکت با نااطمینانی مواجهند و از زیان احتمالی ناشی از نوسان شدید قیمت ملک کلنگی و زمین و همچنین جهش هزینههای ساخت نگران هستند؛ اما در مقطع زمانی فعلی یک نگرانی جدید به نگرانیهای سازندهها اضافه شده است. فعالان بازار ساختوساز شهر تهران از سختتر شدن وزمانبرتر شدن پروسه صدور جواز ساختمانی خبر میدهند. به گفته آنها هماکنون علاوه بر وجود نااطمینانی درباره شرایط آتی هزینه ساخت وافزایش قیمت تمام شده مسکنسازی، پروسه دریافت جواز ساختمانی نیز سختتر شده است و همین موضوع بر بیمیلی سازندهها برای ورود به پروژههای جدید ساختمانی از جمله پروژههای مشارکتی افزوده است.

این موضوع هفتمین ویژگی جدید بازار مشارکت در ساخت مسکن محسوب میشود. هشتمین ویژگی بازار مشارکت در ساخت در مقطع زمانی کنونی به شرایط متفاوت برخی از محلات واقع در بافت فرسوده شهر تهران مربوط میشود. در حالیکه نسبت عرف مشارکت در ساخت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران معمولا بهصورت ۵۰-۵۰ (سهم برابر مالک و سازنده از فرآیند مشارکت) است، این مناطق به لحاظ مبالغ بلاعوض به دو دسته تقسیم میشوند. یک دسته مناطق واقع در بافت فرسوده و محلات واقع در این محدودههای هدف نوسازی هستند و دسته دوم واحدهایی هستند که اگرچه در محلات جنوبی پایتخت واقع شدهاند، اما جزو بافت فرسوده محسوب نمیشوند. در محلاتی که املاک کلنگی در بافت فرسوده واقع شدهاند، معمولا مبلغی بهعنوان بلاعوض تعیین نمیشود و در برخی موارد مبلغی که بهعنوان ودیعه اسکان مالکان برای رهن و اجاره واحد مسکونی در زمان تخریب و نوسازی به مالکان داده میشود، در زمان تحویل واحد جدید به سازنده عودت داده میشود. اما در محلات جنوبی تهران که در محدوده بافت فرسوده قرار ندارد معمولا مبالغ بلاعوض در ازای هر مترمربع مساحت ملک کلنگی بهطور متوسط معادل یک تا دو میلیون تومان تعیین میشود. علت این موضوع به پایینتر بودن قیمت زمین در این مناطق نسبت به مناطق شمالیتر تهران و همچنین ارزانتر بودن هزینه اسکان در این مناطق در مدت زمان تخریب و نوسازی واحدهای کلنگی برمیگردد. نهمین ویژگی جدید بازار مشارکت در ساخت نیز به یک تاکتیک جدید سازندهها برای به حداقل رساندن نیاز به مشارکت با مالکان املاک کلنگی در زمان تخریب و نوسازی املاک کلنگی برمیگردد. هماکنون برخی از سازندگان مسکن که واحدهای مسکونی آماده در اختیار دارند حاضرند در ازای دریافت املاک کلنگی با ارزش یکسان با واحدهای آماده، این واحدها را با املاک کلنگی همارزش معاوضه کنند. در واقع در جریان این اقدام جدید که اخیرا از سوی برخی از سازندههای شهر تهران رواج یافته است سازنده در ازای دریافت ملک کلنگی به جای آنکه با مالکان این املاک روی همان زمین اقدام به مشارکت کند واحدهای آماده با ارزش مشابه را به مالکان واگذار میکند. این اقدام در واقع نوعی معاوضه محسوب میشود که در مواردی از سوی مالکان نیز بیش از مشارکت در ساخت به روش معمول مورد استقبال قرار میگیرد. این روش جدید به علاوه دو اقدام مالکان املاک کلنگی در راستای افزایش مبالغ بلاعوض و همچنین به کارگیری روش فروش سهم مالکان مخالف با تخریب، نوسازی و مشارکت به سازنده و تعیین سهم مشارکت روی سهم مالکان خواهان مشارکت در واقع بهعنوان سه توافق رکودشکن بین مالکان املاک کلنگی و سازندهها قابل اشاره است.