آینده بازار مسکن چه می‌شود؟

همزمانی سه عامل افزایش نرخ بنزین، نزدیک شدن به هفتههای پایانی سال و قرار گرفتن ایران در لیست سیاه FATF منجر به رشد قیمتها در چهار بازار طلا، ارز، مسکن و بورس شد. به طوری که طی سه ماه گذشته قیمت دلار حدود۳۰۰۰ تومان افزایش پیدا کرد. میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۱۴ درصد بالا رفت و در بعضی برگههای سهام شاهد افزایش تا ۱۰ برابری قیمت نسبت به ابتدای سال جاری بودیم.

رشد قیمتها در بازار مسکن در شرایطی رخ داده که این بازار متاثر از افت شدید توان متقاضیان مصرفی تا قبل از آذر ماه امسال با رکود دست و پنجه نرم میکرد. اما با نزدیک شدن به پایان سال ۱۳۹۸ خریدها عمدتاً از نوع سفته بازانه در بازار ملک بالا گرفت که منجر به رشد قیمتها شد. مطابق برآوردها بیش از ۷۰ درصد بازار ملک در ایران را معاملات سوداگرانه تشکیل میدهد و این در حالی است که معاملات مکرر مشمول هیچ نوع مالیاتی نیست و به نوعی بازار مسکن رها شده است.

با وجود آنکه عمده کارشناسان پرش قیمت مسکن در سال آینده را بسیار بعید می دانند اما تا مادامی که بازار ارز روند افزایشی داشته باشد رشد قیمت مسکن که حالا با توجه به گسترش وسایل ارتباط جمعی فاصله رونق خود را با بازارهای طلا و ارز کوتاه کرده دور از ذهن نیست.

اتفاقی که در این بین میافتد این است که قیمت اسمی زمین و مسکن به حدی بالا می رود که از تعادل عرضه و تقاضا خارج می شود، واکنش متقاضیان نسبت به این بازار خنثی خواهد بود و طول دوره رکود محتوم آینده طولانیتر میشود؛ کما اینکه هم اکنون دو مورد اول بر این بازار حاکم است.

ارزیابی یک اقتصاددان از آینده بازار مسکن

حسین عبده تبریزی تحلیلگر بازار مسکن معتقد است: همان قدر که ریزش بورس محتمل و قابل پیشبینی است، کاهش قیمت واقعی مسکن نیز به تدریج و در ماههای آینده قطعی رخ خواهد داد.

وی با اشاره به اینکه سودهای هنگفت ناشی از سفتهبازی، هیچ اثری بر اشتغال و بخش واقعی اقتصاد کشور ندارد، اظهار کرد: هنوز نظام مالیاتی کارآمدی برای جلوگیری از کسب چنین سودهایی در اقتصاد که زمینهساز رشد افسارگسیخته و بیقاعده قیمتها میشود، وجود ندارد؛ البته دولت در لایحه بودجه سال آینده مانوری از ایجاد یک نظام مالیاتی در بخش مسکن را با وضع مالیات از خانههای با قیمت حداقل ۱۰ میلیارد تومان و نیز مالیات بر خانههای خالی را ارائه کرد اما تا این نظام مستقر شود قدری به طول میانجامد و باید از سال ۱۴۰۰ منتظر یک نظام مالیاتی با کارایی مورد انتظار در بخش مسکن باشیم.

این اقتصاددان و صاحبنظر بخش مسکن با بیان اینکه در بازار مسکن، بیشترین سفتهبازی در حال حاضر در بخش «زمین» صورت میگیرد، گفتهاست: زمین یک عنصر «انحصاری» است، چراکه ویژگیهایی همچون مجاورت و همسایگی در هر قطعه زمین آن را از زمینهای دیگر متمایز میکند. این در حالی است که سفتهبازی روی زمین عامل اساسی رشد قیمت مسکن نیز است، چراکه زمینهساز افزایش قیمتتمام شده مسکن میشود.

عبدهتبریزی معتقد است: در نوسان بودن وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی سبب شده مردم هنوز به معجزه «رشد دوباره قیمت مسکن» معتقد باشند و مادامی که این باور وجود دارد، سفتهبازی نیز در بازار مسکن با وجود قریب به ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت ادامه دارد.

وی در عین حال پیشبینی کرد: در سال آینده با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در پرداخت قیمتهای فعلی رایج در بازار مسکن، کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت خواهد گرفت، به این معنا که قیمت اسمی مسکن ثابت مانده و یا بسیار کمتر از نرخ تورم عمومی، افزایش خواهد داشت که در نهایت در میانمدت سبب میشود قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند.