فروکش بازار مسکن در جنوب پایتخت

پنج منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۱۸، ۱۶، ۱۵، ۱۱ و ۱۴ همچنان جزو مناطقی هستند که از بالاترین نرخ تورم ماهیانه برخوردارند، با این حال آمار نشان میدهد از سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی تهران کاسته شده است.

بهمن ماه ۱۳۹۸ یازده منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹ تا ۲۰ از بالاترین رشد سالیانه قیمت مسکن برخوردار بودند. بیشترین افزایش سالیانه قیمت یک متر مربع خانه به منطقه ۱۶ با ۶۶ درصد افزایش سالیانه تعلق داشت. پس از آن مناطق ۱۹ و ۱۸ به ترتیب با ۶۰ و ۵۷ درصد رشد سالیانه قیمت مسکن مواجه بودند. این در حالی است که متوسط افزایش قیمت در کل شهر تهران ۴۴ درصد بود.

در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در سه منطقه ۱۶، ۱۹ و ۱۸ که دارای بالاترین درصد افزایش سالیانه قیمت هستند، به ترتیب ۸.۳، ۸.۵ و ۷.۱ میلیون تومان در هر متر مربع است. بهمن ماه پارسال میانگین قیمت در این مناطق به ترتیب متری ۵، ۵.۳ و ۴.۵ میلیون تومان بود.

سال ۱۳۹۸ مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران فاصله ایجاد شده در خصوص رشد قیمت مسکن را با مناطق شمالی پایتخت جبران کردند و شواهد نشان می دهد که از سرعت افزایش قیمت در جنوب تهران کاسته شده است؛ به طوری که بهمن ماه امسال در بین مناطقی که دارای بالاترین رشد ماهیانه قیمت بودند، پنج منطقه در جنوب و پنج منطقه در شمال تهران قرار داشتند.

بهمن ماه ۱۳۹۸ منطقه ۲۲ با ۱۲.۴ درصد رشد ماهیانه قیمت، بالاترین افزایش میانگین قیمت مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص داد و پس از آن منطقه ۷ با ۹.۵ درصد و منطقه ۱۸ با ۹.۲ درصد، پیشتاز تورم ماهیانه قیمت در شهر تهران بودند. نرخ رشد ماهیانه در کل شهر تهران نیز ۴.۳ درصد گزارش شد.

مناطق ۲۲، ۷، ۱۸، ۶، ۵، ۱۶، ۲، ۱۵، ۱۱ و ۱۴ در بهمن ماه سال جاری به ترتیب بالاترین نرخ رشد ماهیانه قیمت مسکن را به خود اختصاص دادند.

اما در بهمن ماه ۱۳۹۸ در شرایطی که قیمت مسکن در ۲۱ منطقه تهران طی یک ماه بین ۱ تا ۱۲.۴ درصد افزایش یافت رشد قیمت در منطقه ۱ منفی بود. دی ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران ۳۰.۱ میلیون تومان در هر متر مربع گزارش شد و در بهمن ماه به ۲۸.۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که از کاهش ۵.۳ درصد حکایت دارد.

قیمت مسکن در بازار کرونایی ثابت ماند

بررسیهای میدانی حاکی از آن است طی دو هفته اخیر که ویروس کرونا در کشور گسترش پیدا کرده و تعداد معاملات پایین آمده، قیمتها در بازار مسکن افزایش نیافته اما کاهش محسوسی هم نداشته است.

فروشندگان حاضر نیستند حتی در شرایط فعلی که بازار مسکن تحت تاثیر کرونا با افت مواجه شده و معاملات تقریباً قفل شده است، نرخهای پیشنهادی را پایین بیاورند.

برخلاف بازار خودرو که تحت تاثیر شیوع ویروس کرونا با کاهش ۷ تا ۱۲ میلیون تومانی قیمت مواجه شد، نرخها در بازار مسکن با افت چندانی مواجه نبوده؛ هرچند واسطههای ملکی می گویند که در دو هفته اخیر بخصوص هفتهی گذشته قیمتها افزایش چندانی نداشته است.

انجماد قیمتی در شرایطی بر بازار ملک حاکم است که رصد بازار مسکن شهر تهران در روز دوشنبه ۱۲ اسفند ماه نشان میدهد تعداد بازدیدها، تعداد قراردادها و بازخوردهای آگهیها در فضای مجازی به یک چهارم هفته قبل کاهش یافته است.

این در حالی است که گزارش های میدانی از دو تغییر قیمتی در بازار مسکن متأثر از افزایش نرخ بنزین حکایت دارد؛ به طوری که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۴ درصد نسبت به آبان ماه افزایش یافت و به رقم بی سابقه ۱۴ میلیون و ۴۰۵ هزار تومان در هر متر مربع رسید.

البته آمار نشان می دهد نرخ رشد قیمت در مناطق جنوبی تهران بیشتر از مناطق شمالی و محدوده پر تقاضا از جمله مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ بوده است.

در این شرایط که قیمتهای اسمی افزایش پیدا کرده عمده کارشناسان رکود بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ را محتمل می دانند که احتمالاً برای ۱۰ تا ۱۲ فصل نرخ ها دارای ثبات خواهد بود و در واقع با توجه به تورم سیستماتیک در سطح اقتصاد کلان با کاهش قیمت واقعی مسکن مواجه می شویم.

حسین عبده تبریزی تحلیلگر بازار مسکن معتقد است: همان قدر که ریزش بورس محتمل و قابل پیشبینی است، کاهش قیمت واقعی مسکن نیز به تدریج و در ماههای آینده قطعی رخ خواهد داد.

همچنین سلمان خادمالمله، کارشناس اقتصاد مسکن میگوید: مدتهاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به شدت سرکوب شده و بسیار کم شده است. قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم دهها سال طول میکشد تا یک خانواده بتواند خانه میانمتراژ در یک جای متوسط تهران خریدار کند. وجوهی که هماکنون به بخش مسکن میآید ناشی از سرمایهگذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است.