سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کدام شهر سود بیشتری دارد؟

وقتی قیمت خانه افزایش پیدا میکند، خیلیها هوس ساخت و ساز به سرشان میزند. چراکه در این مواقع، بازدهی سرمایهگذاری در بخش مسکن یا همان بساز، بفروشی بیشتر از هر زمان دیگری میشود. بررسیها نشان میدهند ساخت مسکن در شهرهای بزرگ امسال بین ۵۰ تا ۱۳۴ درصد سود نصیب سازندهها میکند. در این گزارش با در نظر گرفتن قیمت زمین در ۱۰ شهر پرجمعیت کشور بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار، تلاش کردهایم قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را محاسبه کنیم. برای این کار از برآوردهای موجود در مورد هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در شهرهای مختلف هم کمک گرفتهایم تا در نهایت متوجه شویم احداث یک آپارتمان پنج طبقه چقدر خرج روی دست سازنده میگذارد. مقایسه این رقم با قیمت روز مسکن در هر شهر که بر اساس اطلاعات خام وزارت راه و شهرسازی از آخرین قراردادهای امضا شده نشان میدهد صرفه اقتصادی ساخت خانه در هر کدام از این ۱۰ شهر پرجمعیت چقدر خواهد بود. البته که باید باید در نظر بگیرید این بازدهی راحت بهدست نیامده و نتیجه دست کم دو سال زحمت سازندهها است.

تهران؛ ۱۳۳ درصد
آخرین آمارها از بازار مسکن تهران نشان میدهد قیمت یک متر مربع زمین یا خانه کلنگی در شهر تهران به طور میانگین رقمی حدود ۱۸ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان قیمت دارد. اگر این عدد برایتان ملموس نیست، زیاد عصبانی نشوید، چراکه مرکز آمار میگوید قیمت زمین در تهران بین سه میلیون و ۲۵۰ هزار تومان تا ۲۱۷ میلیون تومان به ازای مترمربع متغیر است و رقم اعلام شده صرفا حکم میانگین را دارد. با این حساب سهم زمین از هر مترمربع واحد مسکونی در یک آپارتمان پنج طبقه، یک پنجم این رقم یعنی سه میلیون ۷۳۲ هزار تومان خواهد بود. هزینه ساخت مسکن در تهران توسط کارشناسان حدود دو میلیون و ۴۱۸ هزار تومان به ازای هر متر مربع برآورد شده و با این حساب میتوان گفت: هزینه تمام شده مسکن برای سازنده رقمی حدود شش میلیون و ۱۵۰ هزار تومان است. از آنجا که آخرین اطلاعات از میانگین قیمت مسکن در تهران نشان دهنده رقمی ۱۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی است، میتوان نتیجه گرفت ساخت خانه در پایتخت حدود ۱۳۳ درصد برای سازنده سودآور خواهد بود.

مشهد؛ ۱۲۰ درصد
کارشناسان هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی در مشهد را رقمی حدود دو میلیون و ۳۵۸ هزار تومان برآورد میکنند. البته این رقم بدون در نظر گرفتن عرصه یا همان زمین است. قیمت هر متر مربع زمین مسکونی یا خانه کلنگی در مشهد بر اساس اطلاعات مرکز آمار حدود ۶۹۰ هزار تومان است و این یعنی برای ساخت یک آپارتمان پنج طبقه، سهم زمین در قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۱۳۷ هزار تومان خواهد بود. با این حساب میتوان گفت: هزینه تمام شده ساخت مسکن در شهر مشهد تقریبا حدود دو میلیون و ۴۹۵ هزار تومان به ازای هر متر مربع است. همین خانه در بازار مسکن این شهر به طور میانگین حدود پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع قیمتگذاری میشود. این یعنی سازندههای مسکن در مشهد شاهد بازدهی ۱۲۰ درصدی هستند.

اصفهان؛ ۱۲۳ درصد
هزینه تمام شده ساخت مسکن در شهر اصفهان رقمی حدود دو میلیون و ۸۶۶ هزار تومان به ازای هر متر مربع محاسبه شده است. از این رقم تفریب دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به هزینههای ساخت از قبیل: مصالح و ... اختصاص دارد و سهم زمین بسیار کوچک است. متوسط قیمت زمین با کاربری مسکونی یا خانه کلنگی در اصفهان حدود یک میلیون و ۸۲۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی اگر کسی آپارتمان پنج طبقه در این شهر بسازد، سهم زمین از هر متر مربع واحد مسکونی رقمی حدود ۳۶۴ هزار تومان خواهد بود. بررسی دادههای وزارت راه و شهرسازی از معاملات انجام شده در شهر اصفهان نشان میدهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر حدود شش میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در قراردادهای خرید و فروش در نظر گرفته میشود. با توجه به هزینه تمام شده دو میلیون و ۸۶۶ هزار تومانی هر خانه برای سازنده، میتوان گفت: ساخت خانه در اصفهان حدود ۱۲۳ درصد بازدهی به همراه دارد.

کرج؛ ۸۴ درصد
بر اساس آخرین اطلاعات مرکز آمار هر مترمربع زمین یا خانه کلنگی در کرج به طور میانگین متری یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان قیمت دارد. با این حساب کسی که بخواهد آپارتمان پنج طبقه بسازد، سهم زمین از قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۲۶۱ هزار تومان خواهد بود. کارشناسان هزینه لازم برای ساخت یک مترمربع واحد مسکونی را تقریبا دو میلیون و ۲۹۸ هزار تومان برآورد میکنند و این یعنی هزینه تمام شده ساخت مسکن در کرج رقمی حدود دو میلیون و ۵۶۰ هزار تومان خواهد بود. از آنجا که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کرج بر اساس آخرین دادههای خام وزارت راه و شهرسازی حدود چهار میلیون و ۷۰۰ هزار تومان محاسبه شده، بازدهی ساخت مسکن برای سازندههای کرجی حدود ۸۴ درصد خواهد بود.

شیراز؛ ۱۳۴ درصد
صرفه اقتصادی ساخت مسکن در شیراز تقریبا با پایتخت برابری میکند و بازدهی شگفتانگیز ۱۳۴ درصدی دارد. هر مترمربع زمین یا خانه کلنگی در این شهر حدود به طور میانگین یک میلیون و ۳۶۷ هزار تومان قیمت دارد و با این حساب میتوان گفت: در یک آپارتمان پنج طبقه سهم زمین در قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۲۷۳ هزار تومان خواهد بود. بر اساس برآوردهای کارشناسان، ساخت یک متر مربع واحد مسکونی برای آپارتمانهای پنج طبقه در شیراز رقمی حدود دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده و این یعنی یک متر خانه برای سازندهاش در مجموع دو میلیون و ۷۷۳ هزار تومان هزینه خواهد داشت. این در حالی است که در بازار مسکن شیراز قیمتها به طور میانگین رقمی حدود شش میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع است. به عبارتی میتوان گفت: ساخت مسکن در شیراز حدود ۱۳۴ درصد بازدهی خواهد داشت.

تبریز؛ ۸۹ درصد
بررسی آخرین دادههای خام وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تبریز رقمی حدود چهار میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. با توجه به اینکه ساخت خانه برای سازنده متری دو میلیون و ۴۳۰ هزار تومان تمام میشود، میتوان گفت: بازدهی ساخت مسکن در تبریز حدود ۸۹ درصد است. چراکه یک متر مربع زمین یا خانه کلنگی در این شهر تقریبا یک میلیون و ۲۳۰ هزار تومان قیمت دارد و این یعنی سهم زمین از تعیین قیمت هر مترمربع از یک آپارتمان پنج طبقه حدود ۲۴۶ هزار تومان خواهد بود. از طرف دیگر کارشناسان هزینه ساخت خانه در تبریز را حدود دو میلیون و ۱۹۰ هزار تومان برآورد میکنند. جمع این دو مبلغ نشان دهنده هزینه دو میلیون و ۴۳۰ هزار تومانی ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تبریز است.

قم؛ ۱۰۰ درصد
سرمایهای که سازندهها برای ساخت یک واحد مسکونی در قم صرف میکنند، بعد از پایان کار و فروش آن تقریبا دو برابر میشود. قیمت هر مترمربع زمین یا خانه کلنگی در قم رقمی حدود یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان است. با در نظر گرفتن یک آپارتمان پنج طبقه، سهم عرصه یا زمین در تعیین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، حدود ۲۳۰ هزار تومان خواهد بود. از آنجا که کارشناسان هزینه مصالح به کار رفته برای ساخت مسکن در قم را دو میلیون و ۴۳۵ هزار تومان برای هر متر مربع از یک آپارتمان پنج طبقه برآورد میکنند، میتوان گفت: هزینه تمام شده ساخت خانه در این شهر رقمی حدود دو میلیون و ۶۶۵ هزار تومان خواهد بود. با توجه به اینکه قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر قم به طور میانگین پنج میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است، میتوان گفت: ساخت خانه در قم بازدهی ۱۰۰ درصدی به همراه دارد.

اهواز؛ ۵۰ درصد
ساخت خانه در اهواز کمترین صرفه اقتصادی را در بین شهرهای پرجمعیت کشور دارد و با وجود کلی زحمت برای ساخت خانه، نهایتا ۵۰ درصد بازدهی نصیبتان خواهد شد. آخرین گزارش مرکز آمار نشان میدهد میانگین قیمت زمین یا خانه کلنگی در شهر اهواز رقمی حدود ۷۶۰ هزار تومان است و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت یک آپارتمان پنج طبقه، متری ۱۵۲ هزار تومان خواهد بود. هزینه ساخت در اهواز بالاتر از دیگر شهرها برآورد شده و گفته میشود ساخت یک آپارتمان پنج طبقه، متری دو میلیون و ۶۵۰ هزار تومان هزینه دارد. با این حساب قیمت تمام شده مسکن برای سازنده حدود دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد بود. از آنجا که میانگین قیمت خرید و فروش خانه در اهواز به چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان میرسد، بازدهی ساخت و ساز در این شهر ۵۰ درصد محاسبه میشود.

کرمانشاه؛ ۱۰۹ درصد
کارشناسان هزینه ساخت خانه در کرمانشاه را کمتر از دیگر شهرهای پرجمعیت برآورد میکنند و میگویند یک متر مربع واحد مسکونی از یک آپارتمان پنج طبقه رقمی حدود یک میلیون و ۹۴۶ هزار تومان روی دست سازنده خرج میگذرد. البته باید قیمت زمین را هم در کنار این رقم بگذارید. هر متر مربع زمین یا خانه کلنگی در کرمانشاه به طور میانگین ۵۶۰ هزار تومان قیمت دارد و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت یک آپارتمان پنج طبقه، متری ۱۱۲ هزار تومان خواهد بود. با این حساب هزینه تمام شده یک واحد مسکونی تقریبا دو میلیون و ۶۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع محاسبه میشود. بررسی دادههای خام وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد قراردادهای خرید و فروش امضا شده در این شهر به طور میانگین متری چهار میلیون و ۳۰۰ هزار تومان ارزش دارند و این یعنی ساخت مسکن در کرمانشاه حدود ۱۰۹ درصد برای سازنده بازدهی به همراه خواهد داشت.

رشت؛ ۷۳ درصد
آخرین گزارشهای مرکز آمار نشان میدهد میانگین قیمت یک مترمربع زمین یا واحد مسکونی در شهر رشت رقمی حدود ۶۴۹ هزار تومان است و این یعنی در یک آپارتمان پنج طبقه، سهم زمین در تعیین قیمت تقریبا ۱۳۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع است. کارشناسان برآورد میکنند که ساخت مسکن در رشت حدود دو میلیون و ۵۲۴ هزار تومان به ازای هر مترمربع هزینه دارد. جمع این مبلغ با قیمت زمین در رشت نشان میدهد یک واحد مسکونی برای سازنده دو میلیون و ۶۵۰ هزار تومان تمام میشود. از آنجا که میانگین قیمت خرید و فروش مسکن در رشت بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی حدود چهار میلیون و ۶۰۰ هزار تومان محاسبه شده، میتوان نتیجه گرفت که بازدهی ساخت مسکن در رشت حدود ۷۳ درصد خواهد بود.