راهکاری برای کاهش قیمت مسکن / سه چهارم تقاضا، غیرمصرفی است

فرار و فرودهای بازار مسکن طی ۷ سال عمر دولت یازدهم و دوازدهم چالشهای متعددی را برای مستأجران و زوجهای جوانی که قصد تشکیل خانواده دارند، ایجاد کرده اند؛ از یک سو رشد لجام گسیخته قیمت مسکن، قدرت خرید خانه را به شدت کاهش داده است و از سوی دیگر، اجاره بها تحت تأثیر رشد لجام گسیخته قیمت مسکن، با جهش شدیدی مواجه شده است.

وحید عزیزی، کارشناس اقتصادی در گزارشی با اشاره به تحولات سالهای اخیر بازار مسکن، راهکارهای کاهش قیمت مسکن را مورد اشاره قرار داده است که متن کامل آن از نظرتان میگذرد:

۱. سرعت رشد شاخص میانگین قیمت مسکن در طول ۲۰ سال گذشته، حدود ۳ برابر رشد شاخص تورم عمومی کشور بوده است. نسبت تقاضای غیرمصرفی به تقاضای مصرفی مسکن (خرید به منظور سکونت) در طول ۳ دهه گذشته ۱۶ برابر افزایش پیدا کرده است و به بیش از سه چهارم کل تقاضا در بازار مسکن رسیده است. تاکید میشود این محاسبه صرفاً در بازار واحدهای مسکونی و در دوره بلندمدت است و اگر دادهها در کل بازار املاک شامل زمین، املاک با کاربری تجاری و… مورد بررسی قرار گیرند و معاملات مکرر کوتاه مدت نیز در بررسی لحاظ شوند، این نسبت بسیار بیشتر خواهد بود. تعداد خانههای خالی بین دو سرشماری سال ۱۳۸۵ و ۱۳۹۵ به بیش از ۴ و نیم برابر افزایش پیدا کرده است که ۱۱ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را شامل میشود.
اینها همه در حالی است که نرخ مالکیت در کشور با کاهش مداوم به زودی به ۵۰ درصد خواهد رسید، طول دوره انتظار برای صاحبخانه شدن در کشور مطابق دادههای بانک جهانی به نزدیک ۶۰ سال رسیده است و از نظر شاخص دسترسی مسکن حتی جزو ۹۰ کشور اول دنیا هم قرار نداریم.

۲. کشور در دوره زمانی ۱۵ سال گذشته ۴ قله شدید قیمتی را تجربه کرده است که حتی دوره طلایی عرضه مسکنهای نوساز در دولت دهم (به واسطه پروژه مسکن مهر) نیز نتوانست مانع این جهش شود.

اگر فرض کنیم قیمت را عرضه و تقاضا تعیین میکند (که لزوماً فرض کاملی نیست)، با وجود تقاضای بسیار بالا و سیری ناپذیر در جامعه، ناشی از تبدیل مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایهای، با افزایش عرضه مسکنهای نوساز هم شاهد اتفاق ویژه ای نخواهیم بود. چرا که اولاً طول دوره ساخت طولانی است و با احتمال زیادی قله بعدی افزایش قیمت قبل از اتمام ساخت به وقوع خواهد پیوست و ثانیاً هرچقدر هم مسکن جدید عرضه شود، عمده اش مستقیم یا غیرمستقیم توسط مالکان فعلی خریداری خواهد شد. اتفاقی که حتی مسکن مهر تحت نظارت دولت نیز گاهاً نتوانست از آن مصون بماند.

۳. غرض این نوشتار، رد هدایت یا حتی ورود مستقیم دولت برای ساخت مسکن نیست که اتفاقاً ضروری و قابل توصیه اکید است. حتی سیاستهایی مانند اجاره دادن بلندمدت زمینهای دولتی برای ساخت مسکن یا افزایش تسهیلات به سازندگان به صورت قابل انتقال به خریدار میتواند برای بلندمدت مفید باشد. نکته اینجاست که هر راهکار طرف عرضه بدون کنترل طرف تقاضا در بازار مسکن، اثری در کوتاه مدت و میان مدت نخواهد داشت و حتی بررسی پروژهای مثل طرح مسکن ملی نشان میدهد که از اثرگذاری کوتاه مدت روانی نیز ناتوان است.

۴. تنها راه اثرگذاری در دوره زمانی فعلی، محدود کردن جدی تقاضای غیرمصرفی در بازار و تلاش برای عرضه واحدهای مسکونی موجود است که برای تقاضای غیرمصرفی تملک گردیده اند. بایستی اولاً خرید املاک را جز با هدف سکونت برای املاک شخصی (و استفاده واقعی مالک برای مجوز ملک در سایر کاربریها) یا اجاره داری بلندمدت (بیش از ۱۰ سال) محدود کرد، ثانیاً سود حاصل از خرید و زمین بایر (یا ساختمان کلنگی) با هدفی به جز ساخت را به صفر نزدیک نمود، ثالثاً با استفاده از ابزار مناسب صاحبان املاک مسکونی و تجاری خالی موجود را وادار به عرضه املاک خود در مدتی معین نمود.

جالب است بدانیم پیش از سال ۱۳۸۰، مجلس ششم با همراهی معاونت درآمدهای مالیاتی وقت وزارت اقتصاد (پیش از ایجاد سازمان امور مالیاتی در ساختار کشور)، اکثر ابزارهای کنترلی طرف تقاضای بازار املاک مانند مالیات سالیانه، مالیات بر درآمد املاک، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر زمین بایر و… را با توجیه به صرفه نبودن وصول آنها (از نظر درآمدی) از قانون مالیاتهای مستقیم حذف نمود.

۵. راهکار جامعی که میتواند همه خواستههای بیان شده را تا حد مناسبی برآورده سازد، تصویب و به کارگیری نسخه بومی سازی شده «مالیات بر عایدی سرمایه» در بخش املاک است. مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ بازدارنده بر سود حاصل از خرید و فروش املاک وضع میشود و سابقهای حدود ۱۵۰ سال در دنیا دارد اما در ۴ دهه اخیر با سرعت زیادی گسترش پیدا کرده است تا جایی که امروز بیش از ۱۷۰ کشور دنیا از مزایای آن بهره میبرند.

۶. تاکید میشود پایه گذاری این مالیات بایستی همراه با اقتضائات بومی کشور باشد مثلاً باید معافیت مالکان برخلاف دنیا که صرفاً به واحد مسکونی تحت سکونت خانواده و آن هم با محدودیتهای زمانی و ارزشی شدید اعطا میشود، در ابتدای اجرای قانون در کشور به تعداد اعضای بالغ خانواده تعلق گیرد تا اولاً انگیزههای حفظ سرمایه برای فرزندان خانوادهها و نیز اجاره داری خرد تحت الشعاع قرار نگیرد، ثانیاً قدرت انتخاب زیادی به خریداران برای خرید از بین املاک معاف بدهد که امکان تحمیل بار مالیاتی توسط سوداگران از بین برود و ثالثاً با توجه به اقتصاد سیاسی موضوع، دامنه و مقاومت ذینفعان کاهش یابد.

در کنار این عایدی مالکان دارای املاک موجود تا روز اجرای قانون بخشیده شود اما از عایدی آینده آنها صرفاً مشروط به اینکه املاک خود را تا زمان معینی به فروش رسانند و یا برای بازه طولانی مدتی اجاره داری کنند، چشم پوشی گردد.
در عین اینکه نباید هیچ معافیتی به خرید و فروش زمین بایر (پس از مدت مقرر) تعلق گیرد، بایستی املاک نوساز از این مالیات معاف شوند و هم مشوقهای مالیاتی در زمینه سایر مالیاتها بایستی به آنان تعلق گیرد.

نرخ مالیات باید به نحوی تعیین شود که اول بازده مالی خرید و فروش مکرر مسکن را به نسبت سایر بازارهای دارایی از صرفه بیندازد و امکان انتقال بار به خریدار را از سوداگر بگیرد، دوم نگه داری مسکن را مشروط به اجاره دادن ملک دارای توجیه نماید، سوم بعد از یک بازه زمانی طولانی (مثلاً ۱۵ سال) کاهش شدیدی پیدا کند (به جز زمین بایر)، چهارم با توجه به اعطای معافیت زیاد برای تقاضای مصرفی و حفظ سرمایه، مأخذ آن بدون تخفیف و تعدیل باشد.

۷. انتظار میرود با وضع این مالیات در کوتاه مدت، با توجه به اعطای فرصت تنفس برای کسب معافیت کامل املاک موجود و اینکه سود نگه داری مسکن کمتر از سود سپردههای بانکی و سایر بازارها خواهد شد، عرضه مسکنهای موجود به شدت افزایش یافته و با توجه به جنس و توان خریداران، با قیمتی پایینتر به نسبت قیمت موجود به فروش خواهند رسید. میزان این کاهش کاملاً وابسته به نرخ مالیات، زمان تنفس اعطا شده و سود سایر بازارها دارد اما در صورت بالاتر بودن نرخ مالیات از ۲۵ درصد اصل کاهش قطعی خواهد بود.

در بلندمدت نیز به تدریج حباب بین نرخ تورم مسکن و تورم عمومی تخلیه خواهد شد و شیب نمودار بلندمدت افزایش قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. با توجه به تحت الشعاع قرار گرفتن شدید معاملات مکرر و کوتاه مدت، نوسانهای شدیدی که تاکنون در بازار وجود داشته تا حد زیادی تعدیل خواهد شد.

اجاره داری املاک موجود نیز با توجه به کاهش قیمت املاک و افزایش بازدهی اجاره داری (درآمد اجاره به نسبت قیمت ملک) رونق پیدا خواهد کرد و با توجه به معافیت املاک نوساز، ساخت مسکن متناسب برای اجاره در کشور توسعه پیدا خواهد نمود.

با کاهش سود معاملات و نگهداری املاک و نیز افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در میان مدت (کاهش قیمت در میان مدت و کاهش شیب افزایش قیمت در بلندمدت)، ساخت و ساز مسکن متناسب با متقاضیان دهکهای متوسط و پایین رونق خواهد یافت.

۸. قطعاً برای تعادل بخشی به بازار مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهای طرف تقاضاست که باید در کنار ابزارهای طرف عرضه و سایر ابزارهای طرف تقاضا به کار گرفته شود اما نکته مهم این است که تنها راهکار برای کاهش فشار در کوتاه مدت این راه است و در بلندمدت هم استفاده از سایر ابزارها بدون استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه صرفاً یک شوخی با سیاستگذاری حوزه مسکن است.

۹. برای از بین رفتن نگرانیها بابت اینکه وضع این مالیات وابسته به ایجاد زیرساختهای اطلاعاتی دشواری مانند کاداستر، سامانه ملی املاک و شفافیت تمامی تراکنشهای بانکی است، باید بیان شود که با پیشنویس هوشمندانه ای که برای اجرای این قانون تهیه شده، اجرای قانون با استفاده از زیرساختهای موجود با دقت بسیار بالایی قابل انجام است که متن کامل آن به زودی برای مطالعه کارشناسان منتشر خواهد شد.