چشم‌­بند برای بازار ملک

سیاستگذار بازار مسکن در حالی از صدور فرمان خاموشی آخرین چراغ راهنمای بازار ملک خبر داد که در صورت اجرای این فرمان احتمالا از ابتدای ماه پیشرو، انتشار آمار مربوط به آخرین تحولات بازار مسکن متوقف خواهد شد. سیاستگذار بخش مسکن بهتازگی با این استدلال که انتشار آمار مربوط به نرخ فروش واحدهای مسکونی یکی از عوامل دامنزدن به تورم بخش مسکن است اعلام کرده که برای جلوگیری از نابسامانی و التهاب بیشتر در بازار معاملات املاک، لازم است انتشار این آمارها متوقف شود.

این موضوع به منزله خاموشی آخرین چراغ راهنما در بازار مسکن است. آمارهای قیمتی بخش مسکن از سالهای گذشته تاکنون یکی از مهمترین نیازمندیهای اطلاعاتی برای ۵ طیف اثرگذار وفعال در بازار مسکن اعم از خریداران، فروشندهها، واسطههای ملکی، کارشناسان مسکن وسیاستگذار این بخش بوده است و عدم انتشار آمارها با هر استدلال وبه هر دلیلی به معنای ایجاد یک چشمبند برای طیفهای فعال بازار مسکن است.

آنچه از سخنان متولی بخش مسکن درخصوص تصمیم تازه مبنی بر خاموشی آخرین چراغ راهنمای معاملات املاک مسکونی برمیآید نشان میدهد سیاستگذار و متولی دولتی بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی درصدد است آخرین چراغ راهنمای بازار معاملات املاک مسکونی را خاموش کند.

پیش از این و در اقدامات دیگری دستکم دو چراغ راهنمای دیگر بازار مسکن خاموش شده بود.

اولین چراغ راهنمای بازار مسکن که پیش از این از سوی متولی بخش مسکن خاموش شد توقف انتشار آمارهای مربوط به معاملات بازار اجاره مسکن وتغییرات سطح اجارهبها بود. از اسفند ماه ۹۶ انتشار آمار مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد، متوقف شد و گزارشهای ماهانه دفتر اقتصاد مسکن درخصوص تحولات بازارمسکن عمدتا به آمارهای مربوط به تحولات سطح معاملات وتغییرات قیمت در بازار خرید وفروش آپارتمانهای مسکونی محدود و منحصر شد.

این در حالی است که اواخر بهار امسال، با این استدلال که انتشار قیمتهای پیشنهادی یا قیمت آپارتمانهای در صف فروش میتواند منجر به افزایش التهاب در بازار مسکن شود، قیمتهای اعلامی از سوی فروشندههای مسکن از آگهیهای ملکی سایتهای مجازی بازاریابی و فروش مسکن حذف شد و در این اقدام هم با صدور فرمان قضایی، دومین چراغ راهنمای بازار ملک خاموش شد.

هماکنون نیز به نظر میرسد با صدور فرمان توقف انتشار آمار مربوط به معاملات مسکن و قیمت فروش واحدهای مسکونی، سومین چراغ راهنمای قیمت در بازار املاک مسکونی خاموش شود. در حالیکه سیاستگذار بخش مسکن معتقد است انتشار این آمارها نوعی علامت انحرافی و گمراهکننده به بازار مسکن مخابره میکند و منجر به دامنزدن تورم در بازار مسکن میشود اما دیدگاههای کارشناسی نشان میدهد این اقدام میتواند نوعی چشمبند برای کل فعالان بازار مسکن بهحساب بیاید.

کارشناسان معتقدند جدا از همه منافعی که انتشار آمارهای مربوط به تحولات قیمتی بازار مسکن برای همه فعالان این بازار و در مجموع کل بازار مسکن دارد، جلوگیری از انتشار این آمار و عدم دسترسی فعالان به آمارهای رسمی تبعات منفی بسیار زیادی دارد. توقف انتشار آمارهای رسمی مربوط به تحولات قیمتی بازار مسکن همچون رانندگی در جاده بدون تابلوهای علائم رانندگی و تابلوهای مسیریابی است. مصادیق دیگری درخصوص این موضوع را میتوان خلبانی با هواپیمای بدون رادار، رانندگی بدون صفحه کیلومتر پشت فرمان، بیمار بدون تبسنج، آشپز بدون ابزار سنجش طعم در غذا، نیروگاه بدون نشانگرهای حرارتی و... عنوان کرد.

بررسیها نشان میدهد طی چند ماه گذشته تاکنون که قیمتهای پیشنهادی فروش مسکن یا قیمتهای اعلام شده برای آپارتمانهای واقع در صف فروش متوقف شد نهتنها نابسامانیهای قیمتی در بازار مسکن کنترل نشد، بلکه بازار مسکن به عرصه موجسواری سفتهبازها و جوسازهای ملکی تبدیل شد طوریکه عملا تعیین قیمت در بازار مسکن از طریق این اقشار صورت گرفته و امکان دسترسی به انواع نرخهای پیشنهادی به منظور ایجاد مقایسه بین فایلها برای اطلاع از سطح قیمتهای واقعی و قیمتهای سفتهبازانه و کاذب، مسدود شد.

در صورتی که قیمتهای پیشنهادی از آگهیهای مجازی سایتها و استارتآپهای ملکی حذف نشده بود هم خریداران و هم فروشندهها امکان مقایسه قیمت واحدهای مسکونی را بهدست آورده و پیام درستی از شرایط بازار دریافت میکردند.

این موضوع موجب شد امکان رقابت بین فروشندهها برای فروش با قیمت مناسبتر مسدود شود و فروشندهها اقدام به تعیین نرخهای دلخواه و سوءاستفاده از بیاطلاعی خریداران از سطح واقعی قیمتها کنند.

از زمانی که قیمتهای پیشنهادی از فایلهای معرفی فروش مسکن در استارتآپهای ملکی حذف شد، هیچ چراغ راهنمایی برای اطلاع فعالان بازار از قیمتهای پیشنهادی وجود ندارد. در چنین فضایی و با سوءاستفاده از تاریکی اطلاعاتی بازارمسکن، سفتهبازان اقدام به موجسواری و تعیین نرخهای غیرواقعی در خرید وفروش واحدهای مسکونی کردند و این موضوع التهابات در بازار معاملات مسکن را دامن زد.

بهرغم آنکه این تصمیم برای جلوگیری از دامن زدن به تورم در بازار مسکن وبا نیت کنترل جوسازیهای قیمتی اتخاذ شده بود اما عملا نتیجه عکس در بازار مسکن برجای گذاشت. کارشناسان مسکن در شرایط فعلی معتقدند حال که دو چراغ راهنمای قیمتی بازار مسکن پیش از این خاموش شده است وهماکنون انتشار آمارهای رسمی درخصوص تحولات قیمتی بازار مسکن بهعنوان آخرین چراغ روشن راهنما در این بازار باقی مانده است خاموش شدن این چراغ هم میتواند تبعات منفی بسیار زیادی از خود بر جای بگذارد و نابسامانی و تورم بازار مسکن را دامن بزند.

با حذف قیمتهای قطعی یا حذف قیمتهای فروش مسکن از آمارهای رسمی و توقف انتشار آمار مربوط به آن، شایعات، داستانسراییها و جوسازیها درباره قیمتهای واقعی آپارتمانهای مسکونی جایگزین واقعیت قیمتی بازار مسکن میشود. به این معنا که وقتی تریبون از آمار رسمی گرفته شود، در نبود آمارهای رسمی بهصورت اتوماتیک و خودکار تریبون در اختیار افرادی قرار خواهد گرفت که منافعشان در اعلام و انتشار قیمتهای غیرواقعی و بیمبنا در بازار مسکن قرار دارد و این رویداد شرایط قیمتی و نابسامانی در بازارمسکن را وخیمتر از قبل میکند.

بهعنوان مثال اگر مطابق با اعلام آمارهای رسمی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن ۲۰ میلیون تومان باشد با توقف انتشار آمارهای رسمی این خطر وجود دارد که برخی از سفتهبازان و سوداگران بازار مسکن میانگین قیمت مسکن را مترمربعی ۲۵ میلیون تومان اعلام کنند تا بتوانند نرخهای غیر واقعی را برای کسب بهره بیشتر از بازار مسکن به بازار تحمیل کنند. انتشار این شایعات قیمتی در نبود امکان دسترسی فعالان بازار مسکن به خصوص خریداران و فروشندگان به آمارهای رسمی و واقعی میتواند منجر به گمراه شدن خریداران وفروشندگان شود و ناپایداری و نابسامانی قیمتی در بازار مسکن را تشدید کند.

علاوه بر آنکه خریداران مسکن به واسطه خاموش شدن چراغ راهنمای قیمتی دچار آسیب ولطمه خواهند شد، برخی از فروشندهها نیز که به دلیل نیاز مالی حاضر به فروش واحدهای خود با قیمتهای تعدیل شده هستند به سطح واقعی قیمتها دسترسی نخواهند داشت، بنابراین امکان فروش واحدهای آنها با نرخ تعدیل شده نیز عملا سلب خواهد شد وعواید ناشی از آن به بازار مسکن نخواهد رسید. خاموش شدن چراغ راهنمای بازار مسکن وتوقف انتشار آمارهای رسمی در این باره به همان اندازه که به زیان خریداران وفروشندگان واقعی مسکن است به زیان سیاستگذار بخش مسکن نیز خواهد بود و چه بسا زیان این موضوع برای سیاستگذار بخش مسکن بیش از دو طیف خریدار وفروشنده باشد.

در نبود آمارهای رسمی، امکان شناسایی کاستیها در بخش مسکن، رصد تحولات واقعی و نیازمندیهای اساسی این بخش برای سیاستگذار محدود شده ودر نتیجه سیاستگذار قادر به اتخاذ سیاستهای کارآمد برای این بخش نخواهد بود.

تجربه جهانی نیز نشان میدهد آمارهای رسمی ومعتبر خوراک اولیه هر نوع فعالیت موثر در بازار و تنظیم و برنامهریزی در حوزههای مختلف از جمله بخش مسکن است. بهعنوان مثال در آمریکا سامانهای وجود دارد که بهصورت روزانه شاخص قیمت مسکن وتغییرات قیمتی آنرا برای کل کشور وایالات مختلف منتشر میکند. با حذف این آمارها از نظام برنامهریزی و تصمیمگیری و معاملات بازار مسکن، عملا امکان مانیتورینگ و رصد بازار مسکن از سیاستگذار، خریدار، فروشنده، سازنده و واسطههای بازار سلب میشود.

اظهارات اخیر سیاستگذار بخش مسکن درخصوص سیاستهای تنظیم بازار املاک مسکونی همچنین یک سوال اساسی درباره ارتباط میان سیاستگذار این بخش با کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن در دولت مطرح میکند مبنی بر اینکه آیا اساسا رابطهای بین کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن در دولت با سیاستگذار و متولی دولتی بخش مسکن وجود دارد؟ یا این رابطه قطع یا یک طرفه است؟

این سوال از وجود دستکم دو سوء برداشت در اظهارات اخیر سیاستگذار بخش مسکن نشات میگیرد و نشان از ذهن بسته سیاستگذار مسکن و نبود ارتباط موثر بین بدنه سیاستگذاری این بخش با کارشناسان اقتصادی دارد. به رغم آنکه در بدنه کارشناسی بخش مسکن در دولت، کارشناسان اقتصادی با سطح مهارت و دانش کافی حضور دارند اما اظهارات و سوء برداشتهای سیاستگذار بخش مسکن درخصوص وضعیت فعلی بازار، نحوه سیاستگذاری و نگاه به نیازمندیهای بازار مسکن، کارشناسی به نظر نمیرسد.

سیاستگذار بخش مسکن در اظهارات اخیر خود با اشاره به وجود بیش از ۲۲ میلیون واحد مسکونی که هماکنون در سکونت خانوارها قرار دارد و همچنین اشاره به ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه و بیش از ۲ میلیون خانه دوم خانوارها واقامتگاههای موقت معتقد است در حالی که مجموع این واحدهای مسکونی بیش از ۲۷ میلیون میشود در حالیکه در کشور کمتر از ۲۵ میلیون خانوار وجود دارد، بنابراین بین عرضه وتقاضا تعادل نسبی برقرار است. بنابراین دولت در این شرایط که تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها کمتر نیست و بازار نیازی به عرضه آنچنانی ندارد، اساسا سیاست نوسازی بافتهای فرسوده را دنبال کرده است اما این سیاست هم به دلیل عدم استقبال خانوارها عملا محقق نشده است.

متولی بخش مسکن در حالی از تعریف برنامه سالانه ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده خبر داده است که به گفته وی طی یکسال تنها ۱۳ هزار نفر برای دریافت وام نوسازی به بانک مراجعه کردهاند وسپس نتیجهگیری کرده است که این سیاست از سمت خود مردم ساکن بافت و سازندهها مورد استقبال قرار نگرفته است. سیاستگذار بخش مسکن ظاهرا به این موضوع توجه نداشته است که عدم استقبال مردم وسازندهها از نوسازی بافتهای فرسوده از روی تمایل و اشتیاق به سکونت در واحدهای فرسوده یا حاشیه سود پایین نوسازی نبوده است بلکه دشواریهای نوسازی در بافت فرسوده از یک سو وعدم تحقق مشوقهای مورد نیاز برای ترغیب مردم وسازندهها به نوسازی بافتهای فرسوده از سوی دیگر منجر به کند شدن فرآیند نوسازی شده است. در یک سوءبرداشت دیگر ناشی از عدم استقبال از نوسازی بافتهای فرسوده، اقدام دیگر سیاستگذار بخش مسکن حرکت به سمت ساخت وسازهای انبوه دولتی مشابه طرح مسکن مهر هر چند در مقیاسی کمتر است.

در صورتی که ارتباطی موثر بین سیاستگذار بخش مسکن وکارشناسان اقتصادی حوزه سیاستگذاری این بخش وجود داشت، این سوء برداشتها برای سیاستگذار برطرف میشد. دیدگاههای کارشناسی نشان میدهد اولا وجود دو میلیون و۶۰۰هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وبیش از دو میلیون واحد مسکونی دوم و اقامتگاههای موقت خانوارها ناشی از توانمندی اقتصادی بالای برخی از خانوارها برای خرید دو یا چند واحد مسکونی است. همچنین وجود خانههای خالی نیز یا به معنای نبود توان اقتصادی در سمت تقاضا برای خرید مسکن یا به دلیل سرمایهگذاری ملکی از سوی برخی گروههای سرمایهدار است. این در حالی است که زمانی میتوان گفت نیازی به عرضه آنچنانی مسکن وجود ندارد که هیچ خانواری بدون مسکن ملکی وجود نداشته باشد. بنابراین وجود تعداد قابل توجهی خانه خالی و خانههای دوم وچندم افراد واقامتگاههای ویلایی و موقت و مقایسه آن با تعداد خانوارها به معنای وجود تعادل بین دو سمت عرضه وتقاضای مسکن نیست.

ثانیا، عدم استقبال از نوسازی بافت فرسوده به دلیل وجود دشواریها ومشکلات نوسازی و عدم اندیشیدن تمهیدات مناسب و کافی برای رفع این موانع در این محدودههای شهری است. در صورتی که این موانع برطرف میشد اتفاقا مردم وسازندهها تمایل بیشتری به ورود به بافتهای فرسوده برای نوسازی داشتند. در واقع هم برای سازندهها نفع اقتصادی داشت و هم برای مالکان واحدهای فرسوده دربردارنده رفاه سکونتی و نفع اقتصادی بود، چرا که علاوه بر نوسازی واحدهای مسکونی و محلات قدیمی به ازای هر یک واحد مسکونی فرسوده معادل ۵/ ۱ واحد مسکونی نوسازی شده ساخته میشود. به رغم وجود این دو سوءبرداشت به خصوص تصور عدم نیاز به ساختوساز آنچنانی در شهرها، در عمل سیاستگذار بخش مسکن به جای رفع مشکلات ساختوساز در هسته میانی و فرسوده شهرها، طرحی شبیه مسکن مهر طراحی کرده وقرار است عمده این واحدها را در شهرهای جدید احداث کند. لازم است کارشناسان اقتصادی با تشریح این سوء برداشتها در جهت رفع آنها با سیاستگذار حوزه مسکن همفکری و همکاری کنند.