عرضه و تقاضا در بازار مسکن به چه شکل است؟

طی دو سال گذشته نیز جهش مداوم قیمت، ضربه کاری به خانه اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی وارد کرد به طوریکه اکنون طبق اعلام واسطههای بازار ملک و شواهد میدانی در برخی مناطق تهران، سهم مصرفکننده از معاملات خرید مسکن در برابر تقاضای سرمایه ای به کمتر از ۳ نفر از هر ۱۰ قرارداد سقوط کرده است. میانگین قیمت خانههای لوکسترین منطقه تهران در ابتدای سال ۹۲، امروز تقریبا در جنوبیترین نقطه شهر هم پیدا نمیشود. دولت برای وضع موجود دو سیاست اعلام کرده است؛ اخذ مالیات از خانههای خالی و ساخت مسکن ارزان دولتی (اقدام ملی). سیاست اول هنوز اجرایی نشده و سیاست دوم اگر چه کلید خورده اما فعلا و حتی در میانمدت تاثیری بر تامین تقاضای مصرفی ندارد چون این نوع ساخت و سازها دو سال زمان میبرد و شرایط آنها مطلوب همه خانهاولیها نیست.

در این مقطع اما یک تیم سه نفره از صاحبنظران ارشد اقتصادی مسلط به اوضاع اقتصاد مسکن و در عین حال مطلع از تجربههای جهانی در این حوزه، طرحی به دولت پیشنهاد کردهاند که اجرای آن میتواند آخرین تلاش این دولت البته از نوع «موفق» برای کمک موثر به خانهدار شدن اقشار آسیبپذیر محسوب شود. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه منتشر شد و پازل بازار مسکن پایتخت در نیمه نخست امسال را تکمیل کرد. بر این اساس، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از انتهای فروردین تا پایان شهریور با رشد ۳۷ درصدی از بیش از ۱۵ میلیون تومان به بیش از ۲۴ میلیون تومان رسیده است.

رقابت مناطق تهران در افزایش قیمت مسکن

براساس این گزارش، منطقه پنج در همه ۶ ماه نخست امسال، بیشترین سهم در معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده و میانگین قیمت خانه در این منطقه غربی تهران از حدود ۱۹ میلیون تومان در پایان فروردین به بیش از ۳۰ میلیون تومان در پایان شهریور رسیده است. در واقع در پایان تابستان، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه پرطرفدار، به قیمت فروردین ماه گرانترین منطقه یعنی منطقه یک نزدیک شده است.

در منطقه یک نیز خانههایی که در فروردین ماه بهطور متوسط به قیمت متری ۳۱ میلیون تومان معامله میشدد در پایان شهریورماه به متری حدود ۵۱ میلیون تومان رسید.

خداحافظی با خانه هایی متری زیر ۱۰ میلیون

فروردین امسال در حالی به پایان رسید که در هفت منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران کمتر شانس خرید خانه با قیمتهایی پایین تر از ۱۰ میلیون تومان وجود داشت. بر این اساس در مناطق جنوبی ۱۵ تا ۲۰ و همچنین منطقه ۱۲، متوسط قیمت هر واحد مسکونی از حدود هفت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ شروع میشد و به هشت میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۵ میرسید. در اردیبهشت ماه این ارقام به حداقل هفت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ و حداکثر ۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در مطقه ۱۲ رسید و در ماههای بعد، این هفت منطقه به نسبت ارزان نیز به مناطقی با متوسط قیمت بیش از ۱۰ میلیون تومان، تبدیل شدند تا جایی که قیمتها در منقطه ۱۸ که در پایان مردادماه، تنها منقطه تهران با قیمت کمتر از ۱۰ میلیون تومان برای هر متر مربع واحد مسکونی بود، به متری بیش از ۱۰ میلیون تومان رسید. در حالی که افزایش قیمت مسکن، از افزایش سطح درآمدها سبقت گرفته و مدت زمان انتظار برای خانهدار شدن طولانی شده که این پرسش مطرح میشود که در این سطح قیمتها، معامله ای نیز صورت میگیرد؟

افزایش دوره انتظار خرید مسکن

حجم معاملات مسکن در شهر تهران در نیمه نخست سال جاری، دارای فراز و نشیبهایی بوده است اما به طور کلی حجم معاملات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران در پایان شهریورماه به بیش از هشت هزار مورد رسیده که نسبت به مرداد، ۶.۸ درصد افت و نسبت به شهریور سال پیش، ۲۰۳.۷ درصد رشد را تجربه کرده است.

بر اساس نتایج آمارگیری از هزینه ودرآمد خانوارهای شهری کشور در سال ۱۳۹۸، متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در استان تهران بیش از ۸۱ میلیون تومان بوده است. اگر فرض کنیم این رقم، معادل درآمدهای سالانه خانوارهای شهر تهران باشد و پس از ۶ ماه در شهریورماه امسال نیز بدون تغییر مانده باشد، میتوانیم مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در شهر تهران را بهصورت تقریبی بهدست آوریم.