سه تغییر معنادار در بازار مسکن

در پی تغییر و تحولات در حوزه سیاسی و بینالمللی اثر معکوس قیمتی بازار ملک در رفتار فروشندگان نمایان شد. طی یکی، دو روز اخیر، بازار مسکن با تاثیرپذیری زودهنگام از نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، سه تغییر معنادار را در سمت عرضه شاهد بوده است. اولین نشانه این تغییرات از کاهش قیمت پیشنهادی آپارتمانهای مسکونی مناطق مختلف پایتخت حکایت دارد. بازار مسکن به تاثیر روانی بازارهای اقتصادی واکنش نشان داد. فروکش کردن بازارهای اقتصادی همچون سکه و دلار به تبع تحولات سیاسی و بینالملل (انتخابات آمریکا) در بازار مسکن هم بازتاب داشت.

بررسی روند تاریخی بازار ملک نشان میدهد که عموما این بازار به واسطه ماهیت دیرنقدشوندگی، واکنش دیرهنگام به تغییر و تحولات سایر بازارها دارد، اما اکنون در فاصله چند روز پس از ریزش بازارهای اقتصادی، تقاضای غیرمصرفی بازار ملک نیز عکسالعمل نشان داد.

بررسی آمار رسمی معاملات مسکن در شهر تهران حاکی از آن است که طی یک تا یک سال و نیم گذشته بازار همواره در یک شرایط غیرعادی به سر میبرد که دو دلیل عمده داشت: نخست اینکه رکود معاملاتی در اوج جهش ادامهدار شد و دوم اینکه غالب تقاضای بازار، از جنس تقاضای غیرمصرفی بود.

شرایط غیرعادی بازار مسکن ناشی از انتظارت تورمی غالب در این بازار (حس گرانتر شدن کالاها) بود که البته در نیمه اول امسال بخش قابل توجهی از این انتظارات تورمی ناشی از شوکها و نوسانات بورس و ارز بود.

این شرایط رکودی در کنار رشد چشمگیر ماهانه قیمت مسکن که طبیعی به نظر نمیرسید، مهمترین عوامل «تاثیرپذیری زودهنگام» بازار مسکن از تحولات اخیر بازارهای اقتصادی بودند.

تورم ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال در بیشتر ماهها دو رقمی بود اما نرخ تک رقمی رشد قیمت مسکن در ماههای فروردین (2 درصد) و شهریورماه (5 درصد) میانگین رشد ماهانه مسکن در هفت ماهه امسال را به 8 درصد رساند تا بازار ملک در مجموع با نرخ رشد ماهانه قابل توجه مواجه شود.

علاوه بر این رشد دو برابری قیمت مسکن به لحاظ نقطهای در طول سالهای گذشته کم سابقه بوده و حتی بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی، تورم نقطهای پس از 16ماه (خرداد 98) سه رقمی شد.

همه این عوامل باعث شد بازار مسکن منتظر نشانههای توقف رشد ادامهدار بماند تا در نهایت با کاهش التهابات ارزی و سکه، «بازار ملک مستعد کاهش قیمت» در این مقطع واکنش داشته باشد.

حالا در روزهای اخیر و در پی تغییر و تحولات در حوزه سیاسی و بینالمللی اثر معکوس قیمتی بازار ملک در رفتار فروشندگان نمایان شد. این اثر معکوس قیمتی در تقاضای سرمایهای و سفتهبازی دیده میشود بهطوریکه این گروه از فروشندگان با تغییر فاز، همجهت با شرایط روانی حاکم، یک ورود تمام عیار به بازار ملک از جنس متفاوت داشتند.

رونمایی از «اثر آنی روند نزولی بازارهای اقتصادی» در بازار مسکن در حالی بود که بازارهای موازی بسته به طول مدت نقدشوندگی، به تغییر و تحولات درونی و بیرونی واکنش نشان میدهند و بازار مسکن هم به واسطه ماهیت دیرنقدشوندگی واکنش دیرهنگام به تحولات درونی و بیرونی دارد، اما اکنون به دلیل نوسانات شدید بازارهای اقتصادی از جمله طلا و ارز، بازار مسکن این سنت همیشگی را کنار زد و واکنش زودهنگام به بازار داشت.

با این حال اثر این واکنش زودهنگام به واسطه نوسانات شدید بازارهای موازی فعلا در فایلهای عرضه شده از سوی مالکان مشاهده میشود تا عقبگرد بازار ملک همزمان با تحولات بازار ارز و سکه نمایان شود و شاهد اثر اولیه ریزش بازارهای اقتصادی در بازار مسکن باشیم.

اکنون سه تغییر معنادار در رفتار فروشندههای آپارتمان، ناشی از انعکاس ارزی در فایلهای ملکی ظاهر شده است که این واکنش سریع به بازار ملک در رفتار فروشندگان آپارتمان در تهران محسوس و معنیدار بود.

بررسیها از قیمت پیشنهادی فایلهای عرضه شده در مناطق مختلف پایتخت نشان میدهد تعداد فایلهای فروش آپارتمان در آگهیهای ملکی افزایش پیدا کرده و تمایل برخی فروشندگان برای فروش بیشتر شده است.

این رفتار در حالی در بین برخی فروشندگان ملکی مشهود بود که دستکم از ابتدای سال جاری تاکنون، چنین رفتاری به شکل محسوس از سوی مالکان و سازندگان بازار مسکن مشاهده نشده بود. دومین رفتار جدید فروشندگان آپارتمانهای مسکونی، تغییر جنس و مشخصات فایلهای پیشنهادی فروشندگان است. فروشندگان از عباراتی تقریبا جدید در آگهیهای خود استفاده کردند تا خریداران را وارد بازار و به نوعی برای ملک خود بازارداغی کنند. عبارتهای «قیمت شکست»، «فورش فوری»، «زیر قیمت»، «بدهی مالی» و «تخفیف ویژه به خریداران واقعی» بخشی از عبارات تحریککننده تقاضا از سوی این گروه از فروشندگان بود.

و اما سومین رفتار محسوس آگهیدهندگان ملکی، عقبنشینی از قیمتهای پیشنهادی خود نسبت به هفتههای گذشته بود. روز گذشته و همزمان با بروز اولین نشانههای تاثیرپذیری بازار ملک تحت تاثیر بازارهای اقتصادی، بسیاری از فروشندگان، قیمتهای پیشنهادی خود را تا حد قابل توجهی نسبت به قیمت قبلی پیشنهادی خود کاهش دادند که این کاهش قیمتها در مناطق مختلف پایتخت به ویژه مناطق پرمعامله و مصرفی مشهود بود.

تحقیقات میدانی از برخی فایلهای عرضهشده توسط مالکان در روز گذشته نشان میدهد، فروشندگانی که در فروش ملک خود به واسطه کاهش انتظارات تورمی تعجیل میکنند، قیمتهای پیشنهادی را بین 15 درصد تا 32 درصد کاهش دادهاند.

بنابراین انعکاس ریزش ارز و بازارهای اقتصادی در بازار ملک، خود را بهصورت فروریزش (افت ناگهانی و قابل توجه) نشان داد. البته قضاوت دقیق از انعکاس این میزان فروریزش در قیمتهای قطعی (ملکهای معامله شده) نیازمند گذر زمان و اعلام آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن است تا بتوان تصویر بهتر و دقیقتری از این «واکنش سریع» بازار ملک به بازارهای اقتصادی ارائه داد.

اما آنچه به لحاظ اقتصادی و رابطه نسبی بازارها قابل انتظار است، واکنش قیمت مسکن در هفتههای آینده به نسبت کاهش نرخ ارز، سکه و افت بازدهی بازارهای موازی خواهد بود.

برآوردها و بررسی بازارهای اقتصادی افت قابل توجه قیمت ارز و سکه در بازه بسیار کوتاه را حکایت میکند.

بررسی روند کاهش نرخ ارز تحت تاثیر مسائل بینالمللی نسبت به اوایل ماه نشان میدهد، بهای دلار بیش از 15 درصد کاهش داشته است؛ همچنین بهای سکه نیز بیش از 16 درصد با کاهش مواجه بوده. با وجود اینکه میانگین «رشد ماهانه» قیمت مسکن از ابتدای امسال چشمگیر بود و سایه بازارهای ارز و طلا بر بازار مسکن سنگینی میکرد و در تحریک قیمت مسکن عامل موثر بودند، بنابراین ریزش قیمت در بازارهای اقتصادی میتواند بهعنوان اهرم کاهشی قیمت ملک موثر واقع شوند.

در عین حال، این شرایط بازار مسکن باعث شد تا بازار پیشگویی هم داغ شود. پیشگوهایی که از دو گروه «با اهداف متفاوت اما با حرف مشترک» سعی میکنند تصویری از آینده بازار مسکن را به مشتریان القا کنند.

گروهی از این پیشگویان سفتهبازان و سرمایهگذاران فعال بازار هستند؛ حرف مشترک هر دو گروه «کاهش مقطعی قیمت ملک» است. گروه نخست عامدانه در برابر افت قیمت ملک مقاومت میکنند.

گروه دوم نیز واسطههایی هستند که با هدف تشویق خریداران به ورود در بازار، از کاهش مقطعی قیمت ملک دم میزنند. این پیشگوییها حتی با فرض کاهشی مقطعی بازار، میتواند تصویر غلط به خریداران و تقاضای مصرفی بدهد.

هر چند علامتهای فروریزش قیمت ملک در رفتار فروشندگان ملک ظهور و بروز کرده اما این علامتها به معنی تاثیر در کاهش قیمت قطعی نیست و باید منتظر ماند تا اثرات این رفتار فروشندگان را با استناد به گزارشهای رسمی قضاوت کنیم.