نقره‌داغ محتکران مسکن

عباسعلی کدخدایی، سخنگوی شورای نگهبان چهارشنبه گذشته در صفحه شخصی خود در توییتر نوشت: «طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم موسوم به طرح اخذ مالیات از خانههای خالی پس از انجام اصلاحات از سوی مجلس در جلسه امروز شورای نگهبان موردبررسی قرار گرفت و مغایر شرع و قانون اساسی شناخته نشد.»

بنابر مادهواحده این طرح، ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم بهاینترتیب اصلاح شد: مالکان هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره (۷) ماده (۱۶۹) مکرر این قانون، در هرسال مالیاتی درمجموع بیش از چهار ماه بهعنوان خانه خالی شناسایی شوند، به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیتهای تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، بهصورت ماهانه مشمول مالیاتی برمبنای مالیات بر درآمد اجاره میشود.

دریافت مالیات از خانههای خالی در خردادماه سال ۹۴ در ذیل ماده مکرر ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم در نهمین دوره مجلس شورای اسلامی تصویب و به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد، اما عباس آخوندی، وزیر وقت راه و شهرسازی به بهانه عدم امکان شناسایی خانههای خالی و نبود زیرساخت اطلاعاتی برای شناسایی، از اجرای این قانون سرباز زد. این طرح در دهمین دوره مجلس شورای اسلامی نیز در دستور کار قرار گرفت و تصویب شد، اما شورای نگهبان آن را رد کرد.

با آغاز به کار مجلس یازدهم، بهارستانیها طرح اصلاح قانون مالیات بر خانههای خالی را با جدیت دنبال کردند و با رفع نواقص موجود، آن را در صحن علنی مجلس به تصویب رساندند، اما به دلیل وجود برخی مغایرتها از سوی شورای نگهبان رد و دوباره به مجلس ارجاع داده شد.

مجلس با تصحیح ایرادهای گرفتهشده توسط شورای نگهبان در ۵ آذرماه، طرح اصلاح قانون مالیات بر خانههای خالی را دوباره به شورا ارسال کرد و این مصوبه ۲۶ آذرماه مورد تأیید قرار گرفت تا قانون مذکور توسط رئیسجمهور به وزرای راه و شهرسازی و اقتصاد ابلاغ گردد.

محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس در جریان بررسی طرح اخذ مالیات از خانههای خالی اشارهکرده است: «مجلس در این طرح به دنبال آن است که مسکن در کشور احتکار نشود، نه اینکه اگر فردی ۵ خانه دارد از آن مالیاتبگیریم، ازاینرو موضوع و بحث این طرح فقط اخذ مالیات نیست. در شرایط کنونی قصد ما این است خانهای که از پول افراد و سرمایههای کشور ساختهشده، در سفتهبازی قرار نگیرد و افراد با افزایش تورم به دنبال افزایش سود و درآمد نباشند و فردی که ۱۰ خانه هم دارد، آن را خالی نگه ندارد و عرضه کند.»

احسان خاندوزی، نایبرئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی هم در این رابطه گفته است: با جهش قیمتها در حوزه مسکن و اجارهبها، فشار سنگینی بر گرده مردم واردشده و یکی از مطالبات فوری مردم از مجلس یازدهم جلوگیری از افزایش افسارگسیخته قیمتها در بازار مسکن است؛ لذا با تصویب این طرح میتوان بازار مسکن را تا حدودی کنترل کرد.

عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن

تورم افسارگسیخته و بیسابقه سالهای اخیر در بازار مسکن، خانهدار شدن را به آرمانی دستنیافتنی بهخصوص در شهرهای بزرگ تبدیل کرده است. علاوه بر کاهش تولید و عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن، پدیده احتکار در این بازار و نگاه سرمایهای که به مسکن میشود، باعث شده تعداد زیادی از صاحبان خانه با استفاده از راهکار خالی نگهداشتن آن به امید افزایش قیمت، واحدهای خالی را از چرخه خریدوفروش خارج کنند و شکاف میان عرضه و تقاضا تشدید شود. بر اساس آمار جمعآوریشده در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانههای خالی سراسر کشور بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی برآورد شده است. طبق اعلام محمود زاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در نشست خبری ۲۲ آذرماه در سامانه املاک و اسکان، ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار شخص اعم از حقیقی و حقوقی، مالک بیش از یک واحد هستند که ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار مالک، شخص حقیقی و ۴۰۰ هزار مالک نیز شخص حقوقی هستند.

باوجود سفتهبازی و عدم عرضه خانههای خالی توسط مالکان و دلالان، فنر قیمت مسکن دررفته و باعث تورم شدید آن شده است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در تهران در آبان امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی، ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان و بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع اجارهبها در پایتخت در پایان تابستان امسال، ۶۴ هزار و ۱۹۱ تومان برآورد شده است.

بهزعم بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران بازار، استفاده از ابزار مالیاتی میتواند به افزایش عرضه واحدهای مسکونی احتکار شده و خالی از سکنه منجر شود تا از این روش، قیمت خریدوفروش و بازار اجارهبها کنترل گردد. هرچند عملیاتی شدن این قانون برای ساماندهی بازار مسکن مختصات و الزامات خاصی را میطلبد که یکی از این پارامترها وجود زیرساخت اطلاعاتی مسکن کشور تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان است.

بیشک اخذ مالیات از خانههای خالی، اهرمی بازدارنده برای جلوگیری از افزایش قیمت در بازار مسکن است، اما اکتفا به این مسئله نمیتواند راهحل همیشگی برای رفع مشکلات این بخش باشد. وجود نگاه سرمایهای به مسکن و عدم تعادل در عرضه و تقاضای آن در کنار افزایش هزینه ساختوساز باعث شده قیمت خانه بهخصوص در شهرهای بزرگ سر به فلک بگذارد و مهار آن را با مشکل مواجه کند.

تحول معنادار در بازار مسکن با اجرای قانون مالیات از خانههای خالی

احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه مالیات از خانههای خالی از گذشته وجود داشت اما اجرایی نمیشد، بیان کرد: اقدام شورای نگهبان و مجلس در الزام دولت برای قانون مالیات از خانههای خالی که سالها بر زمینمانده بود اهمیت زیادی دارد، زیرا سالها برای اجرای این قانون مخالفت میشد و امیدواریم حالا در اجرای آن مشکل به وجود نیاید.

وی افزود: شانهخالیکردن وزارت راه و شهرسازی در دوران آقای آخوندی به علت عدم وجود زیرساختهای اطلاعاتی، بهانه درستی نبود زیرا ساختمان دارای پروانه و پایان کار است و اطلاعات آن را میتوان از سازمان ثبت املاک دریافت کرد، اما در واقعیت ارادهای برای انجام آن وجود نداشت.
سرحدی، اجرای صحیح قانون اخذ مالیات از خانههای خالی را باعث ایجاد تحول معنادار در بخش خریدوفروش و اجاره عنوان کرد و افزود: این تحول در بخش اجاره بیشتر خواهد بود، زیرا با توجه به قیمت بالای مسکن، امکان خریدوفروش بهمراتب کمتر از اجاره است. مالکان برای عدم پرداخت مالیات، خانههای خالی را عرضه میکنند و قیمتها بالطبع کاهش پیدا میکند.

وی با تأکید بر اینکه پولی که از بابت مالیات اخذ میشود، نباید بهعنوان درآمدی برای دولت تلقی شود بلکه باید در صندوق ویژهای برای کمک به تولید مسکن ارزانقیمت و اجتماعی برود، افزود: اگر قرار باشد مالیات از خانههای خالی صرفا بهعنوان درآمد برای دولت بهحساب آید، هیچ تأثیری بر آینده بازار مسکن نخواهد گذاشت.

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: دولت اگر برای اخذ مالیات از ابتدا به سراغ مالکانی برود که از اقشار متوسط و معمولی جامعه هستند و بهعنوان نمونه از دوخانهای که در اختیاردارند، یکی را در حومه شهر برای گذراندن تعطیلات خالی نگهداشته باشند، با اعتراض تعداد زیادی از مالکان روبهرو میشود، اما اگر با مالکانی که شامل نهادها یا مؤسسات بزرگ میشوند و واحدهای زیادی را احتکار کردهاند، شروع کند، میتواند وضعیت بازار مسکن را متحول نماید.

سرحدی تصریح کرد: اگر این قانون بهدرستی اجرایی شود و از دانهدرشتها اخذ مالیات آغاز گردد و پول مالیات صرف ساختوساز مسکن شود، وضعیت مسکن بهبود پیدا میکند. اکنون مسکن یکی از کالاهای سودآور در کشور محسوب میشود و این نگاه باید از آن برداشته باشد.