اتفاق عجیب در بازار مسکن / سهم قیمت زمین از قیمت مسکن چقدر است؟

آمارهای رسمی، قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را حدود ۲۷میلیون تومان برآورد میکند. در مقابل آمارهای مربوط به هزینه ساختوساز مسکونی نیز از میانگین ۴ تا ۵٫۵میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی حکایت دارد؛ یعنی میانگین اثرگذاری زمین در قیمت نهایی مسکن در شهر تهران به ۸۰درصد رسیده است. موضوعی که از نظر معاون وزیر راه و شهرسازی باید با سیاستگذاری جامع برطرف شود.

زمین، متهم ردیف اول گرانی مسکن

متهمان بازار آشفته مسکن در اقتصاد ایران بسیارند؛ از زد و بند در بازار زمین، دلالی و سوداگری در حوزه مصالح ساختمانی، تخلیه تورم انتظاری و دورنمای افت ارزش ریال در بازار و… همگی بهنحوی بر مناسبات بازار مسکن اثرگذار هستند؛ اما در شرایط فعلی از میان همه این متهمان، این قیمت زمین است که بیشترین سهم از تنشزایی در بازار مسکن را به خود اختصاص داده است.

زمین شهری در اقتصاد ایران یک کالای سرمایهای بسیار پرطرفدار است و بهتبع آن، مسکن نیز در جایگاه کالای سرمایهای مقبولی قرار گرفته که هم از ارزش دارایی ریالی در مقابل تورم حفاظت میکند و هم میتواند از محل اجاره، درآمد خوبی برای سرمایهگذار داشته باشد؛ در این فرآیند رشد قیمت مسکن از یکسو به تحولات قیمت زمین گره خورده و با هرگونه زد و بند و سفتهبازی گسترده در بازار زمین، قیمت مسکن نیز تغییر میکند و از سوی دیگر، هزینه تولید مسکن (بهای نهادههای ساختمانی) نیز عاملی اثرگذار بر قیمت این کالا محسوب میشود که بهنوعی در قالب تخلیه تورم موجود در اقتصاد در قیمت کالای نهایی تخلیه میشود.

حالا اما، روایت آمارها از ترکیب قیمت فروش مسکن پرده از تحولی قابلتأمل در بازار مسکن برمیدارد و از رکوردشکنی تأثیر قیمت زمین بر بهای مسکن خبر میدهد. آمارهای رسمی، قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را حدود ۲۷میلیون تومان برآورد میکند. در مقابل آمارهای مربوط به هزینه ساختوساز نیز از میانگین ۴ تا ۵٫۵میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حکایت دارد؛ این یعنی میانگین اثرگذاری قیمت زمین در قیمت نهایی فروش مسکن در شهر تهران به ۸۰درصد رسیده که در مقایسه با دورههای قبل بسیار بالاست.

پیش از این، کارشناسان و فعالان بازار مسکن، میانگین تأثیر قیمت زمین بر بهای مسکن شهر تهران را ۴۰ تا ۵۰درصد عنوان میکردند که البته در برخی از مناطق خاص شهر تهران تا ۸۰درصد نیز افزایش پیدا میکرد اما حالا میانگین شهر به ۸۰درصد رسیده است.

تبدیل زمین به عنصر قطعی در قیمت مسکن

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه زمین همواره عامل تعیینکنندهای در قیمت مسکن شهر بوده است، میگوید: در شرایط فعلی بهقدری قیمت مسکن افزایش پیدا کرده که دیگربا نسبتهای قبلی قیمت زمین و قیمت تمامشده مسکن همخوانی ندارد.

او که پیش از این نیز در گفتوگو با رسانهها، فاصله ۵۰۰درصدی هزینه تولید مسکن با قیمت فروش مسکن را مطرح کرده بود، میافزاید: در گذشته نسبت اثرگذاری ۳۰ تا ۷۰درصدی هزینه زمین در قیمت مسکن مناطق مختلف وجود داشت؛ اما اکنون اتفاقاتی در قیمت زمین رخ داده است که دیگر مناسبات بازار با این نسبتهای قابل توجه نیز جور در نمیآید و قیمت زمین از یک عنصر اثرگذار بر قیمت مسکن به یک عنصر قطعی در تعیین قیمت مسکن تبدیل شده است.

تلاش برای ساماندهی مسکن ادامه دارد

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که راهکار کنترل اثرگذاری زمین بر بازار مسکن چیست، میگوید: اتفاقات جامعی برای اثرگذاری مؤثر بر مناسبات حوزه مسکن در جریان است که هرکدام میتواند بخشی از بازار مسکن و حوزه تولید آن را تحتتأثیر قرار دهد.

محمودزاده، با اشاره به اجرایی شدن قانون مالیات بر خانههای خالی میافزاید: اجرای این قانون با هدف اصلاح رفتار بازار مسکن و نه درآمدزایی برای دولت در دستورکار است و در کنار آن سیاستهای افزایش تولید مسکن نیز پیگیری میشود.

او همچنین تمهیدات اندیشیده شده برای کنترل قیمت نهادههای تولید مسکن در قانون جدید مجلس را از مواردی عنوان کرد که میتواند به تقویت نهضت خانهسازی کمک کند. به عقیده محمودزاده، مجموعه طرحهای مسکنی که اجرای بخشی از آن در قالب مسکن ملی آغاز شده، میتواند به اصلاح ماهیت سرمایهای کالای مسکن کمک کند؛ اما بهواسطه اثرپذیری مستقیم مسکن از اقتصاد کلان و بازارهای موازی، باید ثباتسازی در این حوزهها نیز پیگیری شود.