آزمون و خطا در بازار مسکن

قرار بود تا الان، فاز اول این سیاست در قالب «خوداظهاری تکتک مالکان درباره تعداد خانه در مالکیت» انجام شود و اطلاعات کامل خانههای خالی در اختیار متولی مالیاتی کشور قرار بگیرد تا فاز دوم که «اعلام صورتحساب مالیاتی به ملاکان» است، به اجرا دربیاید. اما هنوز داده مشخص و قابل استناد از حجم انجماد آپارتمان بهدست نیامده و عملا، این سیاست انحرافی شکست خورده است. بازار مسکن تاوان «غفلت سیاستگذار از فرمول صحیح انجمادزدایی» را به شکل جهشهای مکرر قیمت و عمیقتر شدن رکود پرداخته است. در این میان، همه باختهاند به جز سفتهبازها که از خالی نگه داشتن انبوه آپارتمانها، برای خود سود ساختهاند و برای خانهاولیها، زیان. بعد از این همه وقتکشی، اکنون زمان نجات بازار مسکن با «مالیات سالانه» بهعنوان پادزهر سفتهبازی ملکی است.

در حالی که قرار بود تا پایان خرداد ۱۴۰۰ فاز ثبتنام اولیه واحدهای مسکونی در سامانه املاک و اسکان به سرانجام برسد و با شروع تابستان، فاز بعدی اجرای قانون اخذ مالیات از خانههای خالی با معرفی املاک مشمول این مالیات به سازمان امور مالیاتی کشور آغاز شود، اما در عمل فاز نخست اجرای این قانون در موعد مقرر به نتیجه نرسید. بر اساس تازهترین اخبار منتشر شده از سوی مسوولان سازمان امور مالیاتی، سیاستگذار بخش مسکن هنوز هیچ خانهای را به عنوان ملک مشمول مالیات بر خانههای خالی معرفی نکرده است. نبود بانک اطلاعاتی قوی از املاک کشور مهمترین پاشنه آشیل اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی است و متولی دولتی بخش مسکن میخواهد از طریق تکیه بر «خود اظهاری» این نقیصه اطلاعاتی خود را پوشش دهد؛ در حالی که طی ۲ ماه مهلت ثبتنام در سامانه ملی املاک و اسکان ظاهرا آنطور که مسوولان انتظار داشتند با اقبال مردم روبهرو نشد و سیاستگذار ناچار شده مهلت مذکور را تمدید کند تا بلکه مالکان بیشتری در این نوبت حاضر به ثبت اطلاعات ملکی خود در سامانه مذکور شوند. کش و قوسهای فاقد نتیجه مطلوب برای اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی در حالی صورت میگیرد که از حدود یک سال پیش و در زمان تصویب این قانون، کارشناسان بارها تذکر دادند که این نوع از مالیات، یک ابزار دست چندم برای کنترل بازار مسکن به شمار میآید و تلاش برای اجرای آن با توجه به فقدان پیششرطهای لازم، به بنبست خواهد رسید. با سررسید مهلت ثبتنام مالکان در سامانه املاک و اسکان و ناگزیر شدن سیاستگذار به تمدید این مهلت که قرار است به زودی درباره آن تصمیمگیری شود، به نظر میرسد جلوهای از این بنبست اکنون منعکس شده است.

اگر گوشزدهای مکرر کارشناسان درباره بازار مسکن طی یک سال گذشته مورد توجه قرار میگرفت، اکنون فرصت برای تنظیم بازار اجاره و فروش مسکن در فصل تابستان از دست نمیرفت. «دنیایاقتصاد» در گزارشهای مکرر طی ماههای اخیر بارها تذکر داده بود که اجرای این طرح با شکلی که سیاستگذار آن را دنبال میکند و به دنبال خوداظهاری درباره املاک شهروندان است، نتیجهبخش نخواهد بود. اکنون در حالی که در آستانه فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی، یک خانه خالی هم به سازمان امور مالیاتی معرفی نشده است، انتظار میرود سیاستگذار بخش مسکن به فوریت تغییر تاکتیک را در پیش بگیرد و انرژی خود را بر اخذ مالیات دست اول از املاک یعنی «مالیات سالانه» متمرکز کند؛ چراکه اجرای این طرح نیازی به بستر اجرایی خاص، خوداظهاری، کشف وضعیت سکونت در ملک یا اعمال تبصرههای استثنایی متعدد ندارد.

اصرار دولت بر مواجهه غلط با خانههای خالی و غفلت از اجرای نسخه موثر مالیاتی در بازار مسکن سبب میشود ابزار مالیاتی تنظیمکننده بازار مسکن بیاستفاده باقی بماند و در نتیجه دولت نتواند نقش موثری در از بین رفتن حباب قیمت مسکن ایفا کند. این در حالی است که اگر تاکتیک دولت با مشاهده بنبست فعلی به سرعت تغییر کند و اخذ مالیات سالانه از املاک را کلید بزند، این امکان وجود دارد که یخ بازار معاملات مسکن به واسطه ایجاد هزینه ملاکی باز شود و بخشی از تقاضای سرمایهای، املاک خود را برای فروش عرضه کنند. عرضه مسکن برای فروش در دامنه قیمتی متعادل با توجه به انتظارات کاهش قیمت در متقاضیان بالقوه خرید مسکن و نیز توالی دو ماهه ریزش قیمت مسکن از ابتدای امسال، میتواند ضربه آخری برای تخلیه کامل حباب قیمت مسکن باشد. با عرضه این املاک، سایه سنگین رکود از معاملات برداشته خواهد شد و خرید و فروش در قیمتهای به مراتب پایینتر از سطوح فعلی، نجاتبخش بازار مسکن خواهد بود.

نتایج اولیه از اجرای فاز اول طرح اخذ مالیات بر خانههای خالی که به شکل فراخوان ثبتنام مالکان در سامانه املاک و اسکان کلید خورد نشان میدهد این فاز از اجرای طرح نتیجه مورد انتظار سیاستگذاران را به دنبال نداشته است. عدم استقبال کافی از ثبتنام در این سامانه موجب شده مهلت برای انجام ثبتنام املاک در اختیار ملاکان به صورت چراغ خاموش تمدید شود، طوری که سامانه مذکور مسدود نشده و همچنان برای ثبتنامهای جدید باز است.

سال گذشته پس از تصویب طرح اخذ مالیات از خانههای خالی، ابتدا اعلام شد که فقط مالکانی که دو خانه یا بیشتر دارند موظف به ثبتنام هستند و حتی برای شماری از این ملاکان، پیامک ارسال شد. اما در پایان سال سیاستگذار تصمیم گرفت بانک اطلاعات املاک و اسکان را از طریق خوداظهاری کامل کند و در نتیجه طی فراخوانی اعلام کرد که همه مالکان موظف هستند املاک خود را حتی اگر یک واحد مسکونی در اختیار داشته باشند، در این سامانه ثبتنام و اعلام وضعیت کنند که ملک مربوطه چه وضعیتی دارد؟ آیا خالی است یا به سکونت مالک تعلق دارد یا اینکه در اجاره است و دست آخر اینکه خالی است. قرار بود این ثبتنامها در خرداد ماه به سرانجام برسد و فاز دوم یعنی معرفی املاک خالی به سازمان امور مالیاتی برای اقدام به منظور اخذ مالیات اجرایی شود تا به این ترتیب در تابستان امسال، ملاکان ناگزیر به عرضه املاک به بازار فروش یا اجاره مسکن شوند و از تقویت حباب قیمتی در بازار معاملات فروش و اجاره به واسطه افزایش عرضه جلوگیری شود. اما اکنون که زمان اجرای فاز دوم رسیده، سامانه مذکور مسدود نشده و همچنان برای ثبتنامها باز است. گفته شده دولت قرار است در اسرع وقت درباره تمدید مهلت ثبتنام تصمیمگیری و اطلاعرسانی کند.

محمود علیزاده، معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی نیز اعلام کرده که خروجی سامانه اسکان، تاکنون واحد مسکونی خالی از سکنه نبوده؛ چون الصاق مذکور صورت نگرفته و خروجی روشنی که دقیقا مشخص کند کدام واحد مسکونی خالی از سکنه است، از این سامانه تاکنون به دست نیامده است.

وی این طور توضیح داده که احتمالا محتوای سامانه اسکان تاکنون به شکلی تکمیل نبوده که بتواند چنین اطلاعاتی را به ما بدهد؛ به موجب قانون ما صرفا میتوانیم به واحدهایی که از طریق سامانه املاک و اسکان، بر خالی بودن صحه گذاشته شود را ملاک قرار دهیم؛ نمیتوانیم خودمان غیر از خروجی سامانه، اقدام دیگری انجام دهیم. معاون سازمان امور مالیاتی درباره اینکه آیا غیر از پالایشی که سامانه اسکان و وزارت راه و شهرسازی انجام میدهد، سازمان مالیاتی یک پالایش دیگر هم باید انجام دهد، گفته است: به موجب قانون، سازمان امور مالیاتی باید همان خروجی سامانه اسکان را ملاک اعمال مالیات قرار دهد.

به این ترتیب فرجام یکسال «بازی با مالیات پوچ»، هدررفت وقت دستگاه اجرایی بوده و این طرح نتوانسته در فصل تابستان، نتیجه مطلوب مورد انتظار سیاستگذار بخش مسکن را به دنبال داشته باشد.

بررسیها و همچنین توصیه کارشناسان بازار مسکن نشان میدهد نسخه مطلوب مالیاتی در بازار مسکن در حال حاضر، مالیات بر خانههای خالی نیست. به نظر میرسد اگر دولت به دنبال اخذ نتیجه مطلوب است باید با توجه به شرایط مناسب برای تخلیه حباب قیمتی از بازار مسکن به دنبال شکلگیری انتظارات کاهشی و ریزش دو ماهه قیمت مسکن از ابتدای امسال، فرصت کنونی را مغتنم شمرده و اهرمی که کارآیی و نتیجهبخش بودن آن در دنیا تست شده را جایگزین دنبال کردن اجرای طرح مالیات از خانههای خالی کند. این اهرم «اخذ مالیات سالانه از تمام املاک بدون هیچگونه تبعیض و استثنا» است که به عنوان مالیات دست اول برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن در کشورهای توسعهیافته مورد استفاده قرار میگیرد.

از آنجا که دو پیششرط اجرای موفق طرح اخذ مالیات از خانههای خالی، داشتن بانک اطلاعاتی کامل از املاک و نیز اخذ مالیاتهای دست بالاتر و اصلی از املاک است، نمیتوان توفیقی از این طرح در حال حاضر انتظار داشت. سیاستگذار بخش مسکن به منظور استفاده موفق از اهرم مالیاتی برای کاهش سوداگری در بازار مسکن باید در وهله نخست سراغ اصلیترین مالیات تعریف شده در این بخش یعنی مالیات سالانه از املاک برود. نرخ این مالیات در دنیا بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش واقعی هر واحد مسکونی است که هر ساله از مالکان دریافت میشود؛ مالیاتی مشابه آنچه که اکنون به عنوان «عوارض سالانه خودرو» در کشور ما رواج دارد و همه مالکان خودرو چه یک خودرو داشته باشند و چه بیش از یک خودرو، ناگزیر به پرداخت آن هستند. اکنون زمان مناسبی است که دولت با ایجاد هزینه واقعی برای ملاکی و گستردن تور مالیاتی موثر در بازار مسکن، تقاضای سرمایهای و سفتهبازی از بازار را اخراج کند. از آنجا که در دو ماه اخیر تخلیه حباب قیمت مسکن آغاز شده، استفاده بهموقع از این ابزار مالیاتی به جای اتلاف وقت و منتظر ماندن برای خوداظهاری ملاکان، میتواند به مثابه شارژ مکمل موتور تخلیه حباب قیمت مسکن عمل کند.

خاصیت ویژه مالیات سالانه املاک نسبت به مالیات بر خانههای خالی این است که هیچ بهانهای برای فرار مالیاتی در آن وجود ندارد؛ بهانههایی همچون خالی بودن به دلیل سکونت یکی از فرزندان یا بستگان در آنها بهزودی یا فروش نرفتن واحد مسکونی به دلیل مشتری نداشتن و رکود بازار یا ... که از سوی مالکان مطرح میشود، دلایل قابل قبولی برای نپرداختن مالیات سالانه املاک نخواهد بود و همه ملاکان ناگزیر به پرداخت این مالیات میشوند. این در حالی است که راههای دور زدن قانون مالیات خانههای خالی طیف وسیعی از ترفندها را دربرمیگیرد؛ از امتناع نسبت به ثبتنام در سامانه ملی املاک و اسکان گرفته تا اعلام استجاری بودن ملک به نام برخی افراد و آشنایان یا حتی خالی ماندن خانه برای سکونت فرزندان و....

البته در جریان اخذ مالیات سالانه از املاک نیز میتوان دو یا چند نرخ را ملاک قرار داد. به عنوان مثال املاک نیمه جنوبی یا کمبرخوردار هر شهر میتوانند مشمول اعمال ضریب کاهندهای در نرخ مالیات شوند؛ به این معنا که اگر املاک شمال شهر مشمول مالیات یک درصدی میشوند، املاک مناطق کمبرخوردارتر مشمول مالیات ۵/ ۰ درصدی شوند. حتی این امکان وجود دارد که املاک دوم یا چندم هر فرد مشمول ضرایب بالاتر شود تا صورت بیرونی این مالیات، نزد عموم مردم عادلانهتر باشد. مادامی که این مالیات اخذ نمیشود و بانک اطلاعاتی املاک نیز در اختیار سیاستگذار بخش مسکن نیست، طرح اخذ مالیات از خانههای خالی نتیجه مورد انتظار را به دنبال نخواهد داشت.

پس از مالیات سالانه از املاک، پادزهر مرسوم دیگری که برای مقابله با سفتهبازی و تحرکات تقاضای سرمایهای در بازار مسکن در دنیا مورد استفاده قرار میگیرد، مالیات دست دوم دیگری موسوم به «مالیات بر عایدی سرمایه» تعریف شده است. با اخذ این مالیات، عایدی حاصل از فروش ملک در فاصله هر خرید و فروش مشمول مالیات خواهد شد تا انگیزه معاملات مکرر ملک در میان سفتهبازان کاهش پیدا کند.

اگر این ابزار نیز به حد کافی نتیجهبخش نباشد، اهرم مالیاتی دسته سوم یعنی «مالیات بر معاملات مکرر» مورد استفاده قرار میگیرد. به این ترتیب هر فرد در صورتی که تعداد معاملات ملکی سالانه وی از مقدار مشخصی، به طور مثال یک یا ۲ معامله فراتر رود، معاملات بعدی مشمول مالیات خواهد شد. بر این اساس مالیات خانههای خالی یک ابزار مالیاتی دسته چهارم در بازار ملک به شمار میآید که اکنون در کشور ما به عنوان مالیات دسته اول قرار است اعمال شود.

از سوی دیگر نواقص دیگری نیز در قانون مالیات از خانههای خالی که به تصویب رسیده شناسایی شده است. اولین مورد مربوط به «تبعیض شهری» این قانون است که میتواند اثر شدیدی در افزایش قیمت مسکن در شهرهای کوچک و نابسامان کردن شرایط در بازار مسکن آنها داشته باشد. چرا که قانون دریافت مالیات از خانههای خالی تنها در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر اجرا خواهد شد و شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر از این موضوع معاف هستند. این اقدام و استثنا اگر چه در ظاهر ممکن است به نفع مالکان مسکن در شهرهای کوچک باشد اما در حقیقت به زیان بازار مسکن این شهرهاست. چرا که میتواند منجر به تقویت انگیزه ملاکان در فروش واحدهای مسکونی خالی خود در شهرهای بزرگ و ورود به بازار مسکن شهرهای کوچک و ایجاد التهاب قیمتی و تقاضای سفتهبازی در این شهرها شود.

معافیت خانههای خالی در شهرستانها از سوی کسی که در شهر دیگری یک خانه دارد نیز از جمله موارد تبعیض و اشکال در این قانون است. در واقع اگر خانه خالی اشخاص در شهری غیر از محل سکونت آنها باشد، از پرداخت مالیات معاف است!

معافیت خانه خالی تحت مالکیت یک عضو دیگر خانواده از دیگر موارد استثنا و تبعیض در این قانون است که راه دور زدن قانون را برای گروهی از ملاکان ساده و هموار کرده است. باز گذاشتن راه فرار از پرداخت مالیات از طریق تظاهر به تمایل به فروش واحد خالی از سکنه اشکال دیگر این قانون مالیاتی است. در این قانون اعلام شده است در صورتی که فرد اقدام به عرضه واحد مسکونی خالی از سکنه خود برای فروش و اجاره در سامانهای کند که متولی مسکن باید برای این منظور راهاندازی کند از مالیات معاف است. این در حالی است که بعید به نظر میرسد دولت امکانات کافی برای صحتسنجی واقعی یا غیرواقعی بودن فایلهای عرضه شده در بازار مسکن و نیز عادلانه بودن قیمت اعلامی و حتی میزان تقاضای موثر خرید برای هر ملک را در اختیار داشته باشد. معافیت خانههای بدون سند و ملکهای مسکونی قولنامهای از پرداخت مالیات و هرگونه خوداظهاری و عدمامکان شناسایی و رهگیری آنها به علت نداشتن سند رسمی از دیگر مواردی است که میتوان به آن اشاره کرد. از آنجا که هرگونه خوداظهاری و پیگیریهای بعدی مبتنی بر اسناد رسمی ملکی صورت میگیرد این موضوع بستری برای رواج معاملات پرخطر ایجاد میکند و از آنجا که معاملات املاک فاقدسند و قولنامهای از سلامت حقوقی کافی برخوردار نیست این موضوع منجر به افزایش تنشهای حقوقی در بازار ملک و مشکلات بعدی برای خریداران و فروشندگان میشود.

از ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی که در سرشماری ۹۵ شناسایی شدند ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی یا خالی از سکنه بودند یا خانه دوم افراد بودهاند. اما بخشی از این املاک با توجه به استثناهای متعددی که قانون مالیات بر خانههای خالی در نظر گرفته، مشمول مالیات نخواهند شد. این در حالی است که اگر دولت با اقدام فوری و بهنگام خود نسبت به تغییر تاکتیک در استفاده از اهرم مالیاتی اقدام و اخذ مالیات سالانه از همه املاک را کلید بزند، با توجه به شرایط مهیای بازار مسکن برای کاهش قیمت، میتوان انتظار داشت ضربه نهایی برای ترکیدن حباب قیمت ملک موثر واقع شود و اجرای این قانون با ایجاد هزینه موثر برای ملاکان، دست تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن را تا حدی کوتاه کند. با خروج این جنس معاملهگران از بازار مسکن و نیز تخلیه حباب قیمتی، زمینه برای بازگشت تقاضای مصرفی به ویژه خانه اولیها به بازار مسکن فراهم خواهد شد و معاملات از رکود سنگین خارج میشود. بازنده اصرار دولت به برنامه انحرافی مالیاتی که اکنون در حال اجراست، متقاضیان مصرفی مسکن و برنده آن تا این لحظه، سفتهبازان و سوداگران بازار ملک بودهاند.