عطش خرید نداشته باشید، وفور مسکن است/شوک قیمتی نخواهیم داشت

ابوالفضل صومعلو در بخش نخست گفتوگوی خود با خبرنگار اقتصادی  گفت: قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها کمتر گران شده است و حتی در برخی سالها مثل سال 88 و 89 برای نخستینبار با رشد منفی مواجه شده است.

صومعلو خاطرنشان کرد: در سال 88 ، 89، 90 و نیمه اول سال 91 سیاست مناسب تولید و عرضه مسکن وزارت راه و شهرسازی جواب میدهد و متوسط قیمت مسکن از صفر تا 15 درصد حرکت میکند و میبینیم که رشد قیمت مسکن پایینتر از نرخ تورم است.

وی در بخش دیگری درباره نیاز سالانه شهر تهران برای ساخت مسکن گفت: در تهران سالانه 100 هزار واحد مسکونی مورد نیاز است و با این میزان نیاز مسکن تهران برطرف میشود، حال من این سؤال را میپرسم که در برابر 100 هزار واحد مسکونی که یک بررسی قطعی است که نیاز سالانه شهر تهران است، حال چرا با وجود این حجم خانههای خالی از سکنه و صدور پروانه از سوی شهرداری چه اتفاقی افتاده است که قیمتها باید گران شود.

وی گفت:هرچقدر هم که مردم برای خرید مسکن عطش داشته باشند، با توجه به وفور عرضه و تولید مسکن، بازار مسکن قابل کنترل است.

بخش دوم گفتوگوی خبرنگار اقتصادی  با ابوالفضل صومعلو معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی را با هم می خوانیم:

*یک میلیون و 85 هزار و 945 مسکن مهر به بهره برداری رسیده/محقق شدن 51 درصد برنامه

فارس:برای ورود به بحث و آغاز مصاحبه آخرین وضعیت مسکن مهر را تشریح کنید و بگویید که از زمان آغاز پروژه مسکن مهر چه میزان مسکن مهر به بهرهبرداری رسیده است؟

صومعلو: در سال 91 از موفقیتهایی که در مسکن مهر به دست آمده این بوده است که از دو میلیون و 157 هزار و 517 واحد مسکونی که در شهرهای بالای 25 هزار نفر، زیر 25 هزار نفر، شهرهای جدید و بافت فرسوده احداث شده یک میلیون و 85 هزار و 945 واحد مسکونی به مرحله بهرهبرداری و آماده افتتاح رسیده است که معادل 51 درصد برنامه میشود.

یعنی اگر به تفکیک بخواهیم آنها را بررسی کنیم، باید بگویم که 87 هزار و 555 واحد مسکونی قبل از سال 90 ، 277 هزار و 113 واحد مسکونی در سال90 و 343 هزار و 657 واحد مسکونی در سال 91 افتتاح شده است. 377 هزار و 620 واحد مسکونی آماده افتتاح است که جمع آنها یک میلیون و 85 هزار و 945 واحد مسکونی میشود که حاکی از محقق شدن معادل 51 درصد برنامه مسکن مهر است.

یک میلیون و 71 هزار و 572 واحد مسکونی هم در سال 92 در برنامه افتتاح است.

این اعداد و ارقام کل برنامه وزارت راه و شهرسازی بود که به صورت شتابان به افتتاح و به مرحله افتتاح رسیده است.در حال حاضر واحدهای آماده افتتاح هم داریم که منتظر حضور رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی برای افتتاح رسمی هستیم، چون استانها علاقهمند به حضور مقامات عالیرتبه برای افتتاح هستند.

*اخذ پایان کار مسکن مهر از سوی شهرداری/صدور دفترچه اقساطی مسکن مهر

فارس: آیا آماری از این که چه میزان مسکن مهر دارای پایان کار بوده است دارید و اینکه برای چه تعداد از مسکن مهر دفترچه اقساط صادر شده است.

صومعلو: در فرایند واگذاری غیر از اینکه افتتاحهای مسکن مهر صورت میگیرد، دو شاخص مهم نیز در دستور کار قرار دارد که اخذ پایان کار واحدهای مسکونی مهر از شهرداریها است که تاکنون برای 739 هزار و 558 واحد مسکونی پایان کار اخذ شده است. تاکنون برای 483 هزار و 539 واحد مسکونی مهر دفترچه فروش اقساطی صادر شده است.

این هم برای این بود که تسهیلات و منابع مالی بازگردد. فروش اقساطی را به عنوان یک شاخص برای ارزیابی استانها تعیین کردیم، تا هم مردم از لحاظ قانونی وام و تسهیلات را پرداخت کنند و هم اینکه منابع مالی برگردد و دوباره با گردش منابع برای اقتصاد کشور کمک حال باشد.

*سقف وام مسکن مهر امسال قطعا افزایش نمی یابد

فارس: یک بحثی که اواخر سال گذشته مطرح شد این بود که وام برخی از واحدهای مسکونی مهر از 25 میلیون تومان به 30 میلیون تومان افزایش یافت، آیا احتمال اینکه سقف وام مسکن مهر در سالجاری برای کل کشور افزایش یابد، وجود دارد.

صومعلو: پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر به این خاطر بود که وقتی بعد از شهریور ماه سال 91 قیمت ارز و سکه به صورت نامتعارف افزایش یافت و تأثیری مستقیم بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی گذاشت، در همین زمان قراردادهای ما هم ثابت بود و تنها در تفاهمنامه گفته بودیم که در صورتی که در پروسه زمانی این قرارداد قیمت میلگرد و سیمان بیش از 20 درصد گران شود، ما مابهالتفاوت خواهیم داد. تمام پروژههای مسکن مهر از این پروسه زمانی عبور کرده بودند، چون این قیمتها با تغییر اوضاع و تأثیر تحریمها و آثار روانی آن قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار میداد، پیشنهاد شد که افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تأثیر آن را با افزایش تسهیلات مسکن مهر جبران کنیم، تا فشاری به متقاضیان مسکن مهر به وجود نیاید.

این شد که در برخی از شهرها به عنوان مثال برای شهرک پیامبر اعظم(ص) بندرعباس یا شهری در استان هرمزگان سقف تسهیلات مسکن مهر افزایش یافت، تا فشار بر متقاضیان کاهش یابد.

منتهی اکثر پروژههای مسکن مهر از اسکلت و سقف گذشته و 80 درصد در مرحله سفتکاری بودند. پس با یک برنامه زمانبندی خوب در سال 92 میتوانیم سفتکاری را به مرحله نازککاری برسانیم. پس پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن مهر تنها برای برخی از شهرهای کشور آن هم به دلیل کاهش فشار بر روی متقاضیان مسکن مهر شده بود و این افزایش تسهیلات موردی بود و به صورت فراگیر نخواهد بود.

فارس: آیا احتمال دارد در سال جاری این موردی بودن افزایش سقف تسهیلات برداشته شود و به طور فراگیر و در کل کشور این اتفاق رخ دهد.

صومعلو: پیشبینی نمیکنم که این موضوع رخ دهد.

*در سال 88 و 89 قیمت مسکن برای اولینبار با رشد منفی مواجه شد/مسکن آرامتر از بازار خودرو 

فارس: سال گذشته قیمت مسکن افزایش یافت دلیل آن را هم گفتید که افزایش نرخ ارز بود، اما شاید تا حدودی هم رشد قیمتها به دلیل جوسازی و شایعهسازی باشد، اول اینکه چند درصد رشد قیمتها را در سال گذشته به خاطر جوسازی و شایعه دخیل میدانید و اینکه آیا شباهتی میان افزایش قیمت مسکن سال 91 با سال 86 وجود دارد.

صومعلو: اگر روند قیمت مسکن از سال 84 تا شهریورماه 91 را مقایسه کنیم، میبینیم که بخش مسکن در یک سالهایی مثل سال 86 به خاطر تورم انباشته در حد 60 درصد افزایش مییابد و از آن سال به بعد قیمت مسکن ثابت میماند.

در سال 88 و 89 قیمت مسکن برای نخستینبار با رشد منفی مواجه میشود. در سال 88 ، 89، 90 و نیمه اول سال 91 سیاست مناسب تولید و عرضه مسکن وزارت راه و شهرسازی جواب میدهد و متوسط قیمت مسکن از صفر تا 15 درصد حرکت میکند و میبینیم که پایینتر از نرخ تورم است. در نیمه دوم سال 91 براساس تحریمها و فشار روانی یک مقدار این موضوع تغییر میکند، ولی به هر حال اگر در مجموع بررسی کنید میبینید که قیمت مسکن نسبت به سایر بازارهای رقیب مثل خودرو و کالا از یک آرامش مناسبی برخوردار است.

*وجود 430 هزار مسکن خالی در تهران/نیاز تهران برای ساخت سالانه 100 هزار

فارس: علت آن را توضیح بیشتری دهید که چرا از آرامش مناسبی برخوردار بوده است.

صومعلو: طی 22 ماه گذشته شهرداری برای 430 هزار مسکن پروانه ساخت صادر کرده است میدانید که حداکثر طول مدت پروانه ساخت 2 سال است این میزان صدور پروانه در سال 92 به صورت مسکنهای ساخته شده خود را نشان خواهد داد و وارد بازار عرضه مسکن میشود. طبق گزارش مرکز آمار ایران 360 هزار واحد مسکونی، توسط شرکت برق 400 هزار مسکن و به اعتقاد بنده بیش از 300 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد. حدود 200 هزار واحد مسکونی شهر جدید پردیس، پرند و هشتگرد قابل عرضه در سال 92 است و در خود شهرهای استان تهران مثل ورامین، پاکدشت، دماوند و فیروزکوه هم در همین حدود آماده واگذاری به مردم است.

فارس: مگر در تهران چه میزان نیاز مسکن وجود دارد که 400 هزار خانه خالی از سکنه وجود دارد؟

صومعلو: روند بررسی ها طی سالهای مختلف از نیاز شهر تهران نشان میدهد که در تهران سالانه 100 هزار واحد مسکونی مورد نیاز است و با این میزان نیاز مسکن تهران برطرف میشود. حال من این سؤال را میپرسم که در برابر 100 هزار واحد مسکونی که یک بررسی قطعی است که نیاز سالانه شهر تهران است، حال چرا با وجود این حجم خانههای خالی از سکنه و صدور پروانه از سوی شهرداری چه اتفاقی افتاده است که قیمتها باید گران شود. در بازار مسکن دو مؤلفه به عنوان شاخص اصلی در قیمتگذاری تعیینکننده است، اولی عرضه و تولید مسکن و دیگری تقاضا است. عرضه و  تولید مسکن با آمار صدور پروانه از سوی شهرداری، وجود خانههای خالی از سکنه و واگذاری واحدهای مسکن مهر در سال جاری حاکی از این است که در تولید مسکن مشکلی وجود ندارد، در سمت تقاضا نیز باید اذعان شود که تقاضای مؤثری به وجود نیامده است که بگوییم قیمتها باید به شدت افزایش یابد. پس قیمتها در بازار مسکن نباید افزایش یابد.

* توصیه نمیکنم که مردم برای خرید مسکن عجله کنند

فارس: آیا شما به مردم توصیه میکنید که برای خرید مسکن اقدام کنند، چرا برخی شایعهای در بازار مسکن مطرح کردهاند که بعد از انتخابات ریاست جمهوری باز هم قیمت مسکن بالا میرود، پس عجله کنید و مسکن خریداری کنید.آیا شما به مردم این توصیه را دارید که زودتر مسکن بخرند؟

صومعلو: بنده توصیه نمیکنم که مردم برای خرید مسکن عجله کنند. هرچقدر هم که عطش برای خرید مسکن باشد، با توجه به وفور عرضه و تولید مسکن بازار قابل کنترل است و توصیه نمیشود که مردم برای خرید مسکن عجله نکنند.

*متوسط قیمت مسکن در 22 مناطق تهران پارسال یک میلیون و 620 هزار تومان/ فرضیه شوک قیمت مسکن در سال 92 پیشبینی نمیشود

فارس: پس پیشبینی شما این است که قیمت مسکن در سال 92 چندان افزایشی نخواهد بود.

صومعلو: اگر بخش مسکن را در کنار یک جاده در کنار سایر کالاها در نظر بگیرید، اگر آنها با یک سرعتی حرکت کنند مسکن هم به دنبال آنها حرکت خواهد کرد، به نظر من سیاست دولت در تولید و عرضه مسکن سیاست خوبی بوده است، چرا که دولتها وظیفه دارند افراد کم درآمد جامعه را برای خانهدار شدن کمک کنند، این برنامه به اتفاق تمام کارشناسان اقتصادی و افراد متعهد رضایت بخش بوده است، چرا که میگویند که دولت برای تأمین مسکن افراد کم درآمد خوب عمل کرده است. حال وقتی که دیده میشود یک خودروی 15 میلیونی تبدیل به 40 یا 50 میلیون تومان میشود و وقتی میخواهند آن را ارزان کنند 10 تا 20 درصد کاهش میدهند. وزارت راه و شهرسازی همین بخش مسکن را موفق شد 4 سال در ثبات و آرامش همراه با کاهش قیمت نگه دارد.

درحال حاضر هم اقدامات نشان میدهد تورم بخش مسکن هنوز هم با تورمی که بانک مرکزی 29درصد اعلام کرده است، میگویم زیر این عدد است. قیمت مسکن در سال 89 حدود 9 درصد رشد داشت و نیمه اول سال 91 نیز زیر 15 درصد رشد قیمت مسکن را شاهد بودیم.

متوسط قیمت مسکن در 22 مناطق تهران یک میلیون و 620 هزار تومان بود که در بهمنماه سال 91 خرید و فروش شده است. در بهمن ماه که اوج افزایش قیمتها بوده است قیمت مسکن نزدیک به تورم بوده است.

امید است در سال 92 با ارائه و تحویل یک میلیون مسکن مهر بتوان ثبات قیمت را پیاده کرد. هرچند با اعتقاد میگویم که فرضیه شوک قیمت مسکن در سال 92 پیشبینی نمیشود.