مسکن استیجاری بسازیم یا نه؟/ نحوه تعیین اجاره بهای مسکن حمایتی

اخیراً طرح تعدادی از نمایندگان مجلس توسط هیئت رئیسه اعلام وصول شده که بر اساس آن شهرداریها مکلف به احداث مسکن استیجاری در شهرهای بالای ۲۵۰ هزار نفر هستند که تعداد این واحدها بر اساس جمعیت هر شهر، از ۵۰۰ تا ۵ هزار واحد متغیر خواهد بود.

در این طرح پیشنهادی، بیشترین تعداد مسکن استیجاری با ۵ هزار واحد به شهرداری تهران اختصاص دارد.

بر اساس این طرح، زوجین جوان میتوانند تا ۵ سال در واحدهای استیجاری سکونت داشته باشند و پس از توانمند شدن، باید جای خود را به خانوادههای دیگر بدهند؛ همچنین در طرح مذکور آمده که شهرداریها ملزم به تعیین اجاره بها ۲۰ درصد کمتر از متوسط همان شهر هستند.

چند سال طول میکشد تا ایرانیها بتوانند خانه دار شوند؟

یکی از ایراداتی که به این طرح وارد است، این است که باید فاصله مدت زمان توانمند شدن خانوارها برای خرید مسکن در ایران با دیگر کشورها هم در نظر گرفته شود.

مدت زمان خانه دار شدن در ایران به گفته برخی اعضای کمیسیون عمران مجلس در حال حاضر به ۸۰ سال رسیده است.

مسکن استیجاری؛ طرح نمایندگان مجلس قویتر است یا آئین نامه وزارت راه و شهرسازی؟

با این حال در طرح مذکور که به کمیسیون عمران مجلس ارجاع شده، خبری از تأمین منابع مالی مورد نیاز نیست. احتمالاً شهرداریها میبایست از محل منابع داخلی خود و درآمدها از محل عوارض مختلف از جمله عوارض ساختمانی اقدام به ساخت این واحدها کنند.

این طرح مجلس در حالی است که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز اصلاحیه آئین نامه قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن را به کمیسیون اقتصاد دولت داده تا در صورت تصویب در این کمیسیون و سپس هیئت دولت و ابلاغ آن به وزارت راه و شهرسازی، بخش خصوصی با دریافت مشوقهایی همچون معافیتهای مالیاتی یا هزینههای صدور پروانه ساخت، در حوزه مسکن استیجاری سرمایه گذاری کند.

در حال حاضر راه اندازی مؤسسات اجاره داری حرفهای، یکی از اصلی ترین برنامههای وزارت راه و شهرسازی است.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات مسکن: بخش خصوصی سرمایه گذاری کند؛ شهرداریها، مدیریت

فخرالدین زاوه رئیس پژوهشکده اقتصاد و مدیریت مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی  درباره طرح مسکن استیجاری اظهار کرد: اصل ساخت مساکن استیجاری در دنیا یک ایده پذیرفته شده است ولی نکته این است که باید برای تخصیص منابع به این بخش کمی تأمل کرد؛ به این معنا که ممکن است منابعی که به عنوان تسهیلات تکلیفی بالاجبار به حوزه مسکن سوق داده شود، هم میتواند اثر مثبت داشته باشد و هم مخرب.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در دیگر کشورها هم شهرداریها در مسکن استیجاری دخیل هستند؛ ولی باید سازوکار آن مشخص شود؛ اینکه شهرداری به عنوان جزئی از این طرح باشد، امر پذیرفتهای است؛ ولی نباید شهرداریها به عنوان اصل در نظر گرفته شوند؛ بلکه بخش خصوصی باید این کار را انجام دهد.

احتمال بروز فساد در صورت «مالکِ مساکنِ استیجاری» بودن شهرداریها

وی افزود: در حال حاضر دنیا به این نتیجه رسیده که مالکیت مساکن استیجاری از سوی شهرداریها، کارآمد نیست؛ اینکه شهرداری بخواهد هم سازنده باشد و هم گرداننده مسکن استیجاری، رویکرد بهینه ای نیست؛ چون نهادهای عمومی سازندههای خوبی نیستند و معمولاً هدر رفت منابع و فساد مالی در چنین پروژههایی رخ میدهد؛ ولی شهرداریها میتوانند به مدیریت این طرحها، تخصیصی منابع، مشارکت در عوائد آن و… کمک کنند.

به گفته زاوه، دنیا به این نتیجه رسیده که بخش خصوصی در ساخت، نگه داری و بهره بردای مساکن استیجاری ورود کند و شهرداریها هم آن را مدیریت کنند؛ اما شهرداریهایی که در دیگر کشورها وارد حوزه ساخت میشوند، منابع مالی را در اختیار دارند؛ چون برخی مالیاتها در دیگر کشورها به شهرداریها داده میشود؛ اما در حال حاضر شهرداریها در تأمین منابع پایدار خود از محل عوارض شهری ناموفق هستند و تکلیف کردن آنها به هزینه کرد همین درآمدهای محدودشان به بخش مسکن استیجاری، بدون آنکه منابع جدیدی برای درآمدزایی آنها دیده شود، ممکن است به ورشکستگی شهرداریها منجر شود.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی یادآور شد: در طرح تهیه شده از سوی نمایندگان مجلس، شفافیت به اندازه کافی دیده نشده است. سازوکار مسکن استیجاری با توجه به منابع محدود فعلی، باید از سوی بخش خصوصی انجام شود؛ اما مشوقهای مالیاتی یا عوارض صدور پروانه و… برای سرمایه گذار در این زمینه در نظر گرفته شود.

اول با مالیات بر عایدی جلوی سفته بازی مسکن گرفته شود سپس برای مسکن استیجاری سرمایه گذار جذب شود

وی با تأکید بر اینکه باید پیش از آغاز به ساخت مسکن استیجاری، از وقوع حبابهای بزرگ در قیمت مسکن جلوگیری کرد، گفت: سوداگری در این بازار باید از رونق بیفتد تا سرمایه گذار به ساخت مسکن استیجاری رغبت داشته باشد؛ در غیر این صورت، سازنده تمایل به ورود سفته بازانه به بخش مسکن خواهد داشت نه مصرفی.

به گفته این کارشناس اقتصادی، سیاستهای مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه میتواند به عنوان سیاست بازدارنده از ورود سرمایههای مورد استفاده قرار گیرد تا ابتدا تورم کلی مسکن کنترل شود سپس سرمایه گذاران راغب به فعالیت در بخش مسکن استیجاری باشند تا مالیات بر کسب و کارهای ثبت نشده ساماندهی نشود، سرمایهها به سمت مسکن استیجاری نمیآید.

پیشنهادهایی برای تعیین اجاره بهای مساکن استیجاری

وی درباره نرخ گذاری اجاره بهای مساکن استیجاری نیز اظهار کرد: نمیتوان یک نرخ ثابت برای اجاره بهای این واحدهای مسکونی در نظر گرفت یا مثلاً گفت ۲۰ درصد کمتر از اجاره بهای شهر تهران؛ چون در حال حاضر اجاره بها در نقاط مختلف پایتخت، تفاوتهای فاحشی دارد و باید سازوکاری در خصوص تعیین اجاره بهای این پروژه طراحی کرد و مثلاً قیمت عرف منطقه را تعیین کرده و سپس یا با تخفیف دادن نسبت به نرخ منطقه یا پرداخت مابه التفاوت اجاره بهای رایج با اجاره بهای مساکن استیجاری به صورت نقدی به خانوارهای ساکن این خانهها، به مشمولان سکونت در واحدهای استیجاری کمک کرد.

تعیین سقف تعداد مسکن استیجاری هر شهر، جداگانه بررسی شود

زاوه در خصوص سهمیه بندی ساخت مسکن استیجاری بر اساس جمعیت گفت: این کار باید دقیقتر انجام شود چون برخی شهرها با جمعیت کمتر، فقر مسکن بیشتری نسبت به برخی شهرهای پرجمعیتتری دارند؛ بنابراین میبایست در این طرح، تعیین سقف مسکن استیجاری مورد نیاز در هر شهر، بر اساس کمبود یا مازاد واحد مسکونی در همان شهر صورت گیرد؛ نه بر اساس جمعیت؛ البته فاکتور جمعیت مهم است اما مهاجر پذیر یا مهاجر فرست بودن شهرها هم باید در تعیین تعداد مسکنهای حمایتی در نظر گرفته شود.

تأمین امنیت روانی مستأجران خانههای حمایتی مهمتر از اجاره بها

وی از دیگر فاکتورهای مهم در مسکن استیجاری را تعیین مدت زمان سکونت در واحد مسکونی استیجاری دانست و گفت: امنیت روانی خانوارهای دارای شرایط سکونت در این خانهها از اهمیت بالایی برخوردار است؛ بنابراین قراردادهای اجاره بیش از یک سال جایگاه مهمی دارد؛ نمیتوانیم به یک خانواده بگویی قرار است ۵ ساله ساکن شود؛ اما قرارداد یک ساله ببندیم و سپس در پایان همان سال به او اعلام کنیم که واحد مورد نظر را تخلیه کند.

یک شهرساز: واحدهای استیجاری به خانههای مجردی تبدیل نشود

غزال راهب مدیرگروه شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره طرح مسکن استیجاری و احداث مسکن برای اسکان موقتی و اجارهای زوجهای جوان از سوی شهرداریها گفت: نفس مسکن استیجاری کار درستی است در تمام دنیا هم مسکن اقشار کم درآمد از طریق مسکن استیجاری تأمین میشود.

وی ادامه داد: در برنامههای ۵ ساله توسعه هم بارها این موضوع دیده شده، ولی هیچ گاه موفق نبوده است؛ دلیل عمده آن این است که زیرساختهای قانونی آن فراهم نشده است؛ زیرساخت قانونی به این معنا که رابطه دولتهای ملی با محلی و سرمایه گذار مشخص نشده است؛ ابهامات زیادی دارد.

راهب افزود: به دلیل همین ابهامات قانونی و نبود حمایتها، بخش خصوصی ترغیب به سرمایه گذاری در این حوزه نمیشود؛ با تدوین قانون صریح و روشن در این زمینه میتوان، آن را اجرایی کرد.

وی درباره جایگاه شهرسازی در احداث مسکن استیجاری گفت: خانههای حمایتی مشکلی که دارند، تمرکز مجموعههای ساخته شده در یک مکان است؛ این تجمع سازی، اشتباه است چون ساکنان این واحدها، امکان توانمندسازی یکدیگر را ندارند.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گفت: شهرداری طرحی دارد که میخواهد خانوادههای دارای شرایط سکونت در واحدهای مسکونی حمایتی را در محلهها پراکنده کند که کار درستی است.

وی از دیگر اشتباهات این طرح را احداث خانههای زیر ۵۰ متر عنوان و اظهار کرد: باید شأن خانوادهها رعایت شود و این واحدها به خانههای مجردی تبدیل نشود؛ متراژ واحد هم بر اساس هر شهر میتواند متفاوت باشد.