۱۴ راه‌حل «رستم قاسمی» برای حل بحران مسکن

 در برنامه رستم قاسمی وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی دولت سیزدهم در بخش مسکن و شهرسازی آمده است: بررسیهای آماری درباره شاخصهای بخش مسکن حاکی از این است که این بخش سهم قابلتوجهی در اقتصاد خانوار و شاخصهای کلان اقتصادی داراست بهگونهای که حدود ۲۰ درصد از تولید ناخالص داخلی (با لحاظ بخش خدمات مستغلات) و نزدیک به ۱۳ درصد از اشتغال کشور مربوط به بخش مسکن است. ظرفیت جذب نقدینگیهای خرد و کلان سرگردان موجود در اقتصاد توسط این بخش بهعنوان یک بخش مولد از اهمیت اقتصادی برخوردار است. از اینرو هرگونه تغییر و تحول در شاخصهای بخش مسکن، اثرات گستردهای بر اقتصادی ملی و خانوار خواهد داشت و میتواند روند اشتغال، سرمایهگذاری و تورم عمومی و همچنین فعالیت صنایع و بخشهای مرتبط با خود را تحتتاثیر قرار دهد. نکته حائز اهمیت دیگر این بخش بهویژه در ایران، نقش فرهنگی و اجتماعی مسکن در بین خانوار است. داشتن مسکن مناسب همواره یکی از دغدغههای خانوار بوده و منجر به افزایش کرامت انسانی و همچنین منجر به تسهیل در شرایط ازدواج و تحکیم خانواده، هم از منظر ایجاد درآمد حاصل از اشتغال و هم از منظر امنیت روانی و اجتماعی میشود.

بنا بر اعلام برنامه وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم، تاکید شده که برای حل مشکل بسیار اساسی مسکن باید نگاهی فرابخشی به موضوع از منظر حکمرانی مسکن ایجاد شود.

در این برنامه، با استفاده از تحلیل SWOT سعی بر آن شده تا با شناسایی درست نقاط قوت، ضعف، فرصت و تهدید، بهترین و کاراترین راهکارهای موجود برای نهضت ساخت مسکن و شهرسازی در ایران پیشنهاد شود.

بر این اساس، نقاط قوت بخش مسکن و شهرسازی شامل نقش مسکن در رونق تولید و اشتغال و توسعه صنایع مرتبط، طراحی و اجرای طرح مسکن ملی به عنوان نقطهای امیدبخش برای اقشار فاقد مسکن و تقاضای انباشته شده برای تهیه مسکن، فراهم شدن مسیر تامین مالی پروژههای زیربنایی و توسعهای از طریق استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، در اولویت قرار داشتن موضوع مسکن و توجه ویژه به آن در برنامههای رییسجمهوری است.

همچنین بر اساس این برنامه میتوان از فرصتهایی همچون امکان استفاده از اراضی دولتی با کاربری مسکونی در داخل محدوده و حریم قانونی شهرها در اجرای ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، امکان راهاندازی صندوق ملی مسکن برای پایدار کردن منابع مورد نیاز بخش مسکن و همچنین تامین منابع مورد نیاز برای کاهش سود تسهیلات بانکی و بخشی از هزینههای تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد، امکان استفاده از ابزارهای بازار سرمایه از جمله اوراق رهنی به منظور تامین منابع مالی مورد نیاز سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت، وجود بیش از ۳۲ هزار و ۳۳۶ هکتار بافت تاریخی در ۶۰۰ محله از ۱۸۹ شهر کشور به عنوان ظرفیتی برای توسعه صنعت گردشگری و ارتقای هویت شهری بهره برد.

۱۴ چالش اصلی بخش مسکن و راه حل آنها

در این برنامه اهم مسائل و چالشهای بخش مسکن در ۱۴ محور شناسایی شده و برای هرکدام از آنها راهحلها که شامل رویکردها و اقدامهای لازم در چهار سال آینده ارائه شده است.

فرابخشی بودن موضوع مسکن و ضرورت مشارکت فعال همه دستگاهها برای پیشبرد برنامههای مسکن، به عنوان چالش نخست مطرح شده است که اقدام لازم در چهار سال آینده برای این مشکل شامل تشکیل شورای عالی مسکن برای هماهنگی دستگاههای اجرای به منظور اجرای قانون جهش تولید مسکن، همکاری همه دستگاههای اجرایی برای استفاده از اراضی دولتی با کاربری مسکونی در داخل محدوده و حریم قانونی شهرها در اجرای ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و اجرای ماده ۱۰ قانون زمین شهری، مکلف شدن سازمان امور مالیاتی به اخذ مالیات از خانههای خالی با استفاده از سامانه جامع املاک و اسکان با هدف تبدیل مسکن از کالای سرمایهای به کالای مصرفی است.

چالش دوم، فقدان منابع مالی لازم برای توانمندسازی مردم به منظور گسترش عرضه مسکن به اقشار مختلف بهویژه بخش محروم جامعه است که رویکرد چهار سال آینده آن نیز راهاندازی صندوق ملی مسکن برای پایدارسازی منابع مورد نیاز بخش مسکن و همچنین تامین منابع مورد نیاز جهت کاهش سود تسهیلات بانکی و بخشی از هزینههای تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد است.

نرخ سود تسهیلات بانکی و میزان اقساط بالا و خارج از استطاعت بودن تسهیلات مذکور برای خانوارهای کمدرآمد و متوسط، چالش سوم شناسایی شده است که برنامه چهار سال آینده برای رفع آن استفاده از ابزارهای بازار سرمایه از جمله اوراق رهنی در راستای تامین منابع مالی موردنیاز سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت عنوان شده است.

چالش چهارم، ضرورت تقویت مستمر منابع بودجه موضوع جدول شماره ۱۴ قانون بودجه سنواتی است که راهکارهای حل آن نیز تخصیص منابع کافی از محل بودجه عمومی و بودجه نهادهای حمایتی و انقلابی همچون ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی، سازمان تامین اجتماعی برای تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد، تجمیع منابع و امکانات تخصیص یافته برای تامین مسکن گروههای کمدرآمد و تخصیص آن به وزارت راه و شهرسازی برای برنامهریزی متمرکز و استفاده بهینه از ای منابع عنوان شده است.

بانکپذیر نبودن خانوارهای کمدرآمد

برپایه این گزارش، بانکپذیر نبودن خانوارهای کمدرآمد به دلایلی همچون عدم امکان تامین وثایق مورد نیاز بانک و عدم استطاعت این اقشار در بازپرداخت اقساط تسهیلات، چالش پنجم پیش رو است که راهکارهای حل آنها در چهار سال آینده شامل پیگیری اقداماتی همچون ایجاد نهاد ضمانت، سنددار کردن املاک خانوارهای کمدرآمد و تخصیص یارانه با استفاده از منابع صندوق ملی مسکن برای بانک پذیر کردن این خانوارها، کمک به تامین مسکن محرومان با واگذاری اراضی دولتی به نهادهای عمومی و واسپاری مسوولیت شناسایی واجدان شرایط و طراحی مدلهای ساخت و تامین مسکن به این نهادها، ایجاد نظام یارانهای کمکاجاره و اجاره به شرط تملیک برای اقشار ناتوان در تامین مسکن با اتکا به منابع درآمدی حاصل از مالیاتهای حوزه مسکن و حمایت نهادهای حمایتی و خیرین حوزه مسکن عنوان شده است.

چالش ششم، غیرممکن بودن استفاده مطلوب از ظرفیتهای بازار سرمایه به دلایلی همچون شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، عدم شناخت کافی سرمایهگذاران حوزه مسکن از ابزارهای بازار سرمایه و قوانین و مقررات و فرایندهای سختگیرانه و پیچید بازار سرمایه عنوان شده است که راهحل آنها در چهار سال آینده نیز بنا بر برنامه ارائه شده شامل ترویج ابزارهای بازار سرمایه در بخش مسکن، ارائه یارانههای دولتی برای ایجاد شرایط استفاده از برخی از ابزارهای بازار سرمایه از جمله اوراق رهنی و اوراق خرید دین کالا، اصلاح قوانین و مقررات و تسهیل فرآیندهای استفاده از ابزارهای بازار سرمایه در بخش مسکن عنوان شده است.

ناکافی بودن زمینهای در اختیار وزارت راه و شهرسازی

ناکافی بودن زمینهای در اختیار وزارت راه و شهرسازی برای اجرای برنامههای تامین مسکن چالش هفتم است که راهکارهای حل آن نیز استفاده از اراضی در اختیار دستگاهها و نهادها در اجرای ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، واگذاری اراضی موجود در حریم و محدوده قانونی شهرها از وزارت جهاد کشاورزی به وزارت راه و شهرسازی با اجرای ماده ۱۰ قانون زمین شهری و ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، استفاده از ظرفیت اراضی با کاربری غیرمسکونی در محدوده شهرها پس از تغییر کاربری و تصویب در مراجع ذیربط، توسعه شهرکسازی و ایجاد قابلیت سرمایهگذاری مردم و بخشهای مختلف در آنها، خرید اراضی غیردولتی مناسب در محدوده شهرها در صورت تأمین زمین بنا به تشخیص وزارت راه و شهرسازی و توسط سازمان ملی زمین و مسکن، الحاق اراضی دولتی مناسب به محدوده مصوب شهر با تایید شورایعالی شهرسازی و معماری، معاوضه اراضی مسکونی غیردولتی واقع در محدوده شهرها با اراضی دولت مطرح شده است.

عمر پایین ساختمانها به دلیل سهم پایین فناوریهای نوین

چالش هشتم، عدم تامین خدمات زیربنایی و روبنایی توسط دستگاههای خدماترسان در زمینهای تامینشده برای اجرای طرحهای حوزه مسکن به دلایلی همچون هزینه زیاد تامین این خدمات و عدم وجود منابع کافی برای تامین هزینههای مذکور است. راهکار حل این مساله نیز همکاری دستگاههای خدماترسان و تامین منابع مالی موردنیاز جهت تامین خدمات زیربنایی و روبنایی اراضی تامین شده جهت اجرای طرحهای مسکن و تامین هزنیههای خدمات زیربنایی توسعه شهری از متقاضیان استفاده از اراضی و تامین هزینههای خدمات روبنایی با تهاتر اراضی تجاری با بخش خصوصی است.

عمر پایین ساختمانها به دلیل سهم پایین فناوریهای نوین در صنعت ساختمان و عدم رعایت استانداردهای ساخت و ساز و تولید مصالح ساختمانی و زمانبر بودن فرآیند ساخت و هزینه بر بودن ساخت سنتی است. راهکارهای حل این چالش نیز ارائه مشوقهای مورد نیاز برای استفاده از فناوریهای نوین، نظارت بر واحدهای تولید مصالح ساختمانی جهت رعایت استانداردهای ساخت مصالح، استفاده از ظرفیت بیمههای ساختمانی جهت نظارت بر ساخت و سازها و افزایش کیفیت ساختمانهای جدیدالاحداث و استفاده از فناوریهای نوین و صنعتیسازی است.

چالش دهم، حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی در محلات هدف بازآفرینی شهری است. راهکار حل این مشکل نیز ارایه مشوقهای مالی و غیرمالی موثر جهت ترغیب مالکان واحدهای مسکونی فرسوده و ناکارآمد به نوسازی و بهسازی بافت شهری عنوان شده است.

چالش مهاجرت روستاییان به دلیل خشکسالی

چالش یازدهم، خشکسالی و شرایط اقتصادی نامطلوب جامعه روستایی است که سبب گسترش مهاجرت به شهرهای بزرگ شده که یکی از آثار فوری این وضعیت گسترش پدیده اسکان غیررسمی در حاشیه شهرهاست. راهکارهای حل این چالش نیز شامل اجرای طرحهای تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد بهمنظور جلوگیری از افزایش روند اسکان این خانوارها در مناطق حاشیهای شهرها و حمایت از اجرای برنامههای آمایش سرزمین برای تثبیت جمعیت در روستاها و شهرهای کوچک به حاشیه شهرهای بزرگ و کلانشهرهاست.

افزایش سهم اجارهنشینی در بخش مسکن

چالش دوازدهم، افزایش سهم اجارهنشینی در بخش مسکن و سهم بالای هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار است. راهکارهای حل این چالش نیز در برنامههای وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم کاهش هزینه مبادله اجاره و افزایش ضمانت اجرای قراردادهای اجاره مسکن با ایجاد زیرساختهای توسعه قراردادهای استاندار اجاره مسکن با قابلیت اعمال خودکار قیود قرارداد و تسویه وجوه قرارداد از طریق حسابهای امانی واسط، حمایت از ایجاد و توسعه بنگاههای اجارهداری حرفهای با استفاده از مشوقهای مالیاتی و تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی به صورت اجاره بلندمدت، اعطای کمک هزینه اجاره و تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخهای سود پایین به خانوارهای مستاجر کمدرآمد، افزایش دوره زمانی قراردادهای اجاره مسکن از یک سال به سه یا پنج سال و ساماندهی آژانسهای املاک با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت عنوان شده است.

مساله سیزدهم، تهیه و بهروز رسانی طرحهای جامع و تفصیلی همه شهرهای کشور است. راهکار حل این مساله نیز تامین منابع لازم برای تحقق حرکت جهادی و تحولگرا در این موضوع و تقویت توام با نظارت بیشتر مشاوران حوزه مطالعات طرحهای جامع و تفصیلی است.

مساله و چالش پایانی نیز استقرار طرح آمایش سرزمینی مبتنی بر استفاده بهینه و آیندهنگر از فضا و منابع و امکانات کشور است که راهکار حل این چالش نیز تهیه و بهروز رسانی طرحهای جامع و تفصیلی همه شهرهای کشور مبتنی بر ضوابط مربوط و تنظیمگری با رویکرد تمهید ضمانتهای اجرایی کافی برای رعایت طرحهای جامع و تفصیلی است.