پذیره نویسی اولین صندوق املاک و مستغلات، ابتدای ۱۴۰۱

میثم فدایی مدیرعامل فرابورس ایران هفته گذشته در نشست «ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات» با اشاره به اینکه هیچ مشکلی برای پذیرش این صندوقها در فرابورس نداریم عنوان کرد: ما در فرابورس پیگیر آن هستیم که پذیرهنویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات انجام شود به نحوی که پایان سال درج این صندوقها در فرابورس صورت گیرد و فقط پذیرهنویسی آن به سال بعد موکول شود.

فدایی به رابطه بین اقتصاد و بخش املاک و مستغلات اشاره و عنوان کرد: ارتباط قابل توجهی میان املاک و مستغلات و مخارج مصرفکننده وجود دارد و بخش عمده سبد دارایی مردم، املاک است. در اقتصادهای دنیا همبستگی ۶۰ تا ۹۰ درصدی بین تولید ناخالص داخلی و املاک و مستغلات وجود دارد.

کارشناس بازار سرمایه: صندوقهای املاک و مستغلات چگونه به بازار اجاره مسکن کمک میکنند؟

در همین خصوص کاوه دلسوز مدیر سرمایه گذاری یک بانک خصوصی که متولی راه اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات است درباره کارکرد صندوقهای املاک و مستغلات (ریتس ها) Real Estate Investment Trust (REITs) اظهار کرد: صندوقهای املاک و مستغلات یا ریتس ها قرار است منابع مالی را از مردم جمع آوری کرده و داراییهای خُرد را به داراییهای کلان در بخش املاک و مستغلات احداث شده اختصاص دهند.

وی با بیان اینکه صندوقهای املاک و مستغلات در بخش ساخت و ساز ورود نمیکنند، افزود: در این صندوقها، با استفاده از منابع مردمی، در بخش املاک تکمیل شده اقدام به فعالیت اقتصادی شده و منافع حاصل از آن در بین دارندگان سهام یا یونیتهای صندوق توزیع میشود.

فعال بازار سرمایه ادامه داد: از آنجایی که دارندگان یونیتهای صندوقهای املاک و مستغلات به صورت غیر مستقیم در بخش املاک و مسکن سرمایه گذاری میکنند، تغییرات قیمتی بخش مسکن باعث از بین رفتن سرمایه آنها نشده و ریسک این بازار برای داراییهای آنها کاهش مییابد.

وی ادامه داد: از دیگر مزایای صندوقهای املاک و مستغلات، توزیع درآمدهای حاصل از واگذاری واحدهای مسکونی یا تجاریِ در اختیار این صندوق به بازار اجاره مسکن است.

دلسوز گفت: این موضوع که صندوقهای املاک و مستغلات بتوانند مشکل بازار اجاره مسکن را حل کنند، صحت ندارد بلکه ممکن است به طور غیر مستقیم به بازار اجاره مسکن کمک کنند چون مشکلات بازار اجاره مسکن به اقتصاد کلان کشور بر میگردد و با کارکرد صندوقهای املاک و مستغلات متفاوت است؛ چون وقتی ارزش ملک در طول یک یا دو سال دو برابر شده، طبیعتاً اجاره بها هم به تبعیت از افزایش ارزش ملک، رشد خواهد کرد.

وی درباره تأثیر صندوقهای املاک و مستغلات در بازار مسکن تصریح کرد: در حال حاضر دارنده دارایی مثلاً ۵۰۰ میلیون تومانی نمیتواند در تهران یا بسیاری از شهرها ملک مورد نظر را خریداری کند اما با خرید یونیتهای صندوق املاک و مستغلات میتواند دارایی خود را حفظ کند و همزمان با افزایش قیمتها در بخش مسکن، ارزش دارایی دارنده یونیتها هم رشد خواهد کرد. ضمن اینکه امکان خرید یونیتهای خُرد به جای پس انداز ماهانه مثلاً ۵ میلیون تومان را هم دارد.

کارشناس بازار سرمایه یادآور شد: از دیگر مزایای صندوقهای املاک و مستغلات این است که بانکها به جای ورود به بازار مسکن و ایجاد تلاطم در این بازار، صندوقهای املاک و مستغلات که کاملاً شفاف هستند تأسیس کرده و علاوه بر واگذاری املاک و واحدهای مسکونی در اختیارِ خود در بازار سرمایه، ارزش داراییهای راکد آنها به داراییهای جاری و روان تبدیل میشود که به راحتی و به سرعت و بدون تشریفات مزایده، واحدهای مسکونی خود را در بازار به فروش برسانند؛ ضمن اینکه وقتی واحدهای مسکونی به یونیتها یا سهامهای قابل معامله تبدیل میشوند، این خرید و فروش نیز به راحتی انجام خواهد شد. البته فرآیند ارزش گذاری واحدهای مسکونی در صندوقهای املاک و مستغلات در یک روند کاملاً شفاف انجام میشود.

وی از دیگر کارکردهای صندوقهای املاک و مستغلات را امکان کنترل راحت تر بازار اجاره مسکن با استفاده از اجاره داری حرفهای دانست و گفت: در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی به دنبال راه اندازی شرکتهای اجاره داری حرفهای هستند که به دلیل اختصاص مالیات به این شرکتها، احتمال استقبال از آنها کم است؛ اما صندوقهای املاک و مستغلات از مالیات معافند و میتوانند جایگزین خوبی برای اجاره داری حرفهای باشند.

دلسوز گفت: همچنین بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، در صورتی که فردی بالای ۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرهای کشور واجد مسکونیِ در دست مستأجر داشته باشد، مشمول مالیات بر اجاره بها میشود اما درآمدهای صندوق املاک و مستغلات از محل اجاره بها در هر متراژی، معاف از مالیات است. حتی املاک لوکس و بزرگ متراژ هم در صورتی که در ذیل این صندوقها باشند، از مالیات معاف خواهند شد.

صندوقهای زمین و ساختمان؛ صندوقهایی برای تقویت سمت عرضه و ساخت مسکن

دلسوز درباره تفاوت صندوقهای زمین و ساختمان با صندوقهای املاک و مستغلات تأکید کرد: صندوقهای زمین و ساختمان صرفاً برای ساخت مسکن و املاک است و دارنده پروانه و زمین مسکونی با ارزش گذاری آن در بورس و تأسیس صندوق زمین و ساختمان، به تأمین مالی ساخت از محل آوردههای مردمی اقدام میکند.

مدیر سرمایه گذاری یک بانک خصوصی افزود: در این صندوق، تعداد واحدهایی که قرار است ساخته شود و ارزش هر یونیت سرمایه گذاری مشخص شده و وقتی پروژه تکمیل شد، با فروش واحدها، سهم هر دارنده یونیت نیز بسته به ارزش ملک زمان فروش، میان دارندگان یونیتهای سرمایه گذاری توزیع خواهد شد.

وی صندوقهای زمین و ساختمان را کاملاً شفاف دانست و افزود: مزیت این صندوقها، تقویت بخش عرضه و ساخت مسکن است و امکان استفاده از تسهیلات بانکی هم در مرحله احداث و هم در مرحله فروش (وام خرید) وجود دارد؛ ضمن اینکه یک نهاد بورسی هم متعهد پذیره نویسی شده و در صورتی که رقم جمع آوری شده از محل آوردههای مردمی و خریداران یونیتها، کفاف هزینه احداث را ندهد، این متعهد، مابه التفاوت میان آوردههای مردمی و سرمایه گذاران با هزینه تمام شده ساخت را متقبل خواهد شد که این مزیت، مشکل طولانی شدن یا متوقف شدن پروژههای مسکونی را برطرف خواهد کرد و ریسک مشارکت در ساخت را هم از بین میبرد.

دلسوز از دیگر مزایای صندوقهای زمین و ساختمان را معافیت مالیاتی عنوان و اظهار کرد: این در حالی است که سازندگان مسکن باید در انتهای پروژه مالیات بر ساخت بدهند. همچنین دارندگان یونیتهای سرمایه گذاری صندوقهای زمین و ساختمان هم ا نوسانات قیمتی مسکن مصون میشوند و هم اینکه اگر در طول پروژه، افزایش قیمت مسکن رخ دهد، ارزش یونیتهای آنها هم افزایش مییابد؛ از سوی دیگر از محل فروش واحدهای مسکونی هم منتفع میشوند.

اوراق موازی سلف یا خرید متری مسکن

کارشناس بازار سرمایه درباره ابزار اوراق سلف موازی مسکن گفت: در خرید متری مسکن اوراق سلف موازی منتشر شده و یک ابزار بورسی است نه نهاد بورسی مانند صندوقهای سرمایه گذاری زمین و ساختمان یا املاک و مستغلات.

وی یادآور شد: در این ابزار برای پروژه مسکونی اوراق موازی سلف منتشر شده و دارنده اوراق به هر میزان که پروژه به اتمام رسید، از واحدهای مسکونی احداث شده، به صورت متری سهم میبرد.