«منطقه آزاد» بازار مسکن

بررسیها نشان میدهد، با رسیدن آمار واحدهای خالی از سکنه در منطقه ویژه تهران به حدود ۵۰درصد کل موجودی مسکن آن منطقه، معادل تیراژ یکسال ساخت مسکن پایتخت، در منطقه ۲۲، آپارتمان منجمد شده است. منطقه ۲۲ شهر تهران که به دلیل برخورداری از چند مشخصه خاص میتوان از آن بهعنوان منطقه ویژه یا منطقه آزاد شهر تهران یاد کرد، میزبان بیشترین حجم از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در مقایسه با سایر مناطق پایتخت است. مجموعهای از آمارهای رسمی مربوط به تعداد واحدهای مسکونی ساختهشده و در حال ساخت در منطقه ۲۲ تهران و تعداد خانوارهای ساکن در این منطقه، در فاصله سالهای ۹۰ تا ۹۹ که از سوی مرکز آمار ایران و شهرداری تهران تهیه و تدوین شده است و در اختیار قرار دارد، نشان میدهد که در حال حاضر، حدود ۷۵هزار خانوار در منطقه ۲۲ ساکن هستند. این در حالی است که تعداد واحدهای مسکونی موجود در این منطقه که به شهر برجهای تهران معروف است، بالای ۱۳۰هزار واحد مسکونی است و عملیات ساختوساز در این منطقه همچنان ادامه دارد.

غربیترین منطقه پایتخت در نبود اهرمهای موثر مالیاتی مقابله با ملاکی در حالی به منطقه آزاد بازار مسکن تبدیل شده است که بررسیها نشان میدهد، هماکنون معادل تیراژ یکسال تولید مسکن تهران، آپارتمان خالی از سکنه در این منطقه وجود دارد. بهعبارتی آمارهای رسمی نشان میدهد که در حال حاضر (با احتساب آمارهای مربوط به اوایل سال ۱۴۰۰)، معادل ۴۳درصد خانههای منطقه ۲۲ خالی از سکنه هستند. این میزان حدودا معادل متوسط یکسال تیراژ ساختمانی پایتخت (ساخت مسکن در تهران) است. در پنجسال گذشته، به طور متوسط هر سال حدود ۶۰هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شده است. این میزان تقریبا با تعداد واحدهای مسکونی که هماکنون در منطقه ۲۲ شهر تهران خالی از سکنه هستند، برابر است.

تحقیقات میدانی نیز نشان میدهد که هماکنون حدود نیمی از واحدهای ساختهشده، عرضهشده و آماده سکونت در منطقه ۲۲ شهر تهران خالی از سکنه هستند. فعالان بازار معاملات مسکن در این منطقه اعلام کردند که امسال تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در این منطقه نسبت به سالهای قبل افزایش داشته است. این افزایش تحتتاثیر دو علت عمده ایجاد شده که اولین علت، تکمیل واحدهای جدید ساختهشده در این منطقه و علت دوم، افزایش تمایل سرمایهگذارها و ملاکان شهر تهران و سایر شهرها به خرید مسکن در این منطقه و نگهداری آن به صورت خالی با انگیزه کسب سود بیشتر از تورم ملکی تهران در آینده است.

ماجرای خانههای خالی منطقه ۲۲

بررسیها از آخرین وضعیت بازار مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران به کشف ریشه تبدیل این منطقه به بورس خانههای خالی پایتخت، منجر شد. نتایج تحقیقات انجامشده حاکی است، منطقه ۲۲ شهر تهران، بهخصوص در یکی دو سال اخیر، بیش از گذشته مورد توجه ملاکان و سرمایهگذاران، اعم از سرمایهگذاران ساختمانی و ملکی (کوتاهمدت و بلندمدت) قرار گرفته است. این منطقه در یکی، دو سال گذشته به مقصد اصلی سرمایهگذاران ملکی پایتخت تبدیل شده است. سهگروه تقاضای غیرمصرفی خرید مسکن، بهخصوص از دو سال گذشته، بازار معاملات مسکن این منطقه را تحتتاثیر قرار داده و عمده واحدهای مسکونی خالی از سکنه و معاملات ملکی انجامشده در این منطقه نیز در این مدت مربوط به آنهاست.

گروهی از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در این منطقه، «سازندهها» و «سرمایهگذاران مهاجر» از سایر مناطق شهر تهران به این منطقه هستند. گروهی از سرمایهگذاران ساختمانی و سازندهها طی دوسال گذشته به دلیل رکود معاملاتی و ساختمانی و همچنین افزایش شدید هزینههای ساخت مسکن در نبود تقاضای موثر و مصرفی ملکی برای خرید آپارتمان از سایر مناطق به منطقه ۲۲ مهاجرت کردند. این افراد در واقع مقصد سرمایهگذاری ملکی خود را از مناطق دیگر پایتخت، بهخصوص مناطق ۲ و ۵ تهران به منطقه ۲۲ تغییر دادند. مهمترین علت این مهاجرت امیدواری آنها به فروش راحتتر واحدهای ساختهشده و کسب سود بیشتر از فعالیت ساختمانی در نتیجه وجود تقاضای غیرمصرفی در این منطقه است.

دسته دوم ملاکان، «مهاجران ملکی و ثروتمندان سایر کلانشهرها و شهرهای کشور» هستند که بازار مسکن پایتخت را برای سرمایهگذاری جذاب دیده و برای این سرمایهگذاری نیز منطقه ۲۲ را انتخاب کردهاند.

دسته سوم، «سرمایهگذاران» و «ملاکان» پایتخت هستند که عمدتا به یک دلیل مهم، بازار مسکن منطقه ۲۲ را برای سرمایهگذاری خود برگزیدهاند.

مهمترین دلیل رشد تعداد خانههای خالی در این منطقه و افزایش تمایل سرمایهگذاران و ملاکان به خرید مسکن در آن، تبدیلشدن منطقه ۲۲ به حیاطخلوت مالیاتی است. هماکنون بیش از ۶۰درصد واحدهای مسکونی در این منطقه فاقد پایانکار و سند رسمی هستند؛ از این رو رهگیری مالیاتی آنها عملا امکانپذیر نیست. با انتشار اخبار مربوط به عزم دولت برای دریافت مالیات از خانههای خالی از سکنه، این منطقه به دلیل آنکه بورس واحدهای مسکونی فاقد سند رسمی و پایانکار است، مورد توجه ملاکان و سفتهبازان قرار گرفته و به مقصد بدون ریسک سرمایهگذاری ملکی برای آنها تبدیل شده است. این گروه از سرمایهگذاران و ملاکان، با این استدلال که در صورت دریافت مالیات از خانههای خالی از سکنه، املاک خریداریشده و منجمد آنها در تور مالیاتی خواهد افتاد، بازار معاملات مسکن منطقه ۲۲ را نشانه گرفتهاند.

معافیت برای ملاکان بزرگ

تحقیقات میدانی نشان میدهد که تعداد زیادی از ملاکان بزرگ، هماکنون مالک چند ده واحد مسکونی در این منطقه هستند که هیچیک از این واحدها به دلیل عدمبرخورداری از پایانکار و سند رسمی قابل رهگیری مالیاتی نیستند. این در حالی است که بهرغم آنکه برجهای ساختهشده در این منطقه به دلیل قرارگرفتن در مسیر بادهای غالب و پالایشکننده هوای شهر، باید مشمول عوارض شهری بیشتری شوند، عملا از پرداخت عوارض شهری معاف هستند؛ چرا که پایانکار ندارند! همین معافیتها، منطقه ۲۲ شهر تهران را به بورس واحدهای خالی از سکنه متعلق به ملاکان بزرگ و کوچک تبدیل کرده است؛ منطقهای که مجوزهای برجسازی در آن با نیت تامین مسکن خانهاولیها و خانوارهای مصرفی فاقد مسکن صادر میشد، اما اکنون به حیاطخلوت ملاکان و سفتهبازان پایتخت و ثروتمندان سایر شهرها تبدیل شده است.

دو بحران اصلی در منطقه ویژه

منطقه ۲۲ شهر تهران را میتوان منطقه ویژه تهران نامید، ویژه از این بابت که تازهسازترین منطقه پایتخت و محل ساخت بیشترین تعداد برجهای شهر تهران در کوتاهترین زمان ممکن است. این منطقه نه جزو مناطق بالای شهر و گرانقیمت و نه جزو مناطق ارزانقیمت و پایین شهر است؛ بلکه منطقهای خاص است که قیمت مسکن در آن، ارزانتر از مناطق مصرفی نیمهشمالی شهر از جمله مناطق ۲ و ۵ و تا حدی گرانتر از مناطق مصرفی جنوبی (مانند مناطق ۹و۱۰) است. منطقه تازهساز تهران بهخصوص در یکدهه گذشته و با قدکشیدن تعداد زیادی از برجهای چند ده طبقه، مورد توجه طیف گستردهای از متقاضیان مسکن قرار گرفت. در حالی که ابتدا یکی از اهداف ایجاد این منطقه، تامین مسکن متقاضیان مصرفی و بهخصوص خانهاولیها و گروههای فاقد مسکن بود، وجود دستکم دو بحران ملکی در آن به عدمتحقق هدف گفته شده از یکسو و در مقابل، تبدیل این منطقه به کانون ملاکی تهران منجر شده است.

خروج از دایره تقاضای مصرفی

اولین بحران، مربوط به متراژ یا مساحت واحدهای ساختهشده در این منطقه است. هماکنون قدرت خرید مسکن خانوارهای تهرانی فاقد مسکن به زیر ۶۰مترمربع سقوط کرده؛ در حالی که متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساختهشده در این منطقه بیش از ۲۰۰مترمربع است؛ این موضوع یعنی اینکه عملا واحدهای ساختهشده در این منطقه به طور میانگین از دایره قدرت خرید متقاضیان مصرفی و گروههای فاقد مسکن خارج شدهاند؛ اما به دلیل غیرمتعارف بودن ضوابط ساختوساز در شهر تهران متناسب با وضعیت و توان اقتصادی خانوارها و همچنین برخی محدودیتهای شهرسازی، سرمایهگذاران نیز عمدتا به سمت ساخت واحدهای مسکونی با مساحت زیاد روی آوردند. این مشکل در همه جای تهران دیده میشود؛ اما در منطقه ۲۲ دوبرابر است؛ چرا که متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساختهشده در شهر تهران بالای ۱۰۰مترمربع و در منطقه ۲۲ بالای ۲۰۰مترمربع است.

بحران دوم به ریسک صفر و سود نجومی ملاکی در این منطقه برمیگردد. در حالی که ابتدا تصور میشد با رونق گرفتن ساختوساز در این منطقه، بخش قابلتوجهی از متقاضیان مصرفی و فاقد مسکن در این منطقه میتوانند صاحبخانه شوند، هماکنون نزدیک به نیمی از واحدهای مسکونی این منطقه خالی از سکنه است. این واحدها متعلق به ملاکان و سفتهبازهایی است که با انگیزه کسب سود نجومی در غیاب اهرمهای مالیاتی موثر، بازار مسکن غیرقابل رهگیری منطقه ۲۲ را بهعنوان مقصد سرمایهگذاری انتخاب کردهاند. هماکنون معادل تیراژ متوسط ساخت مسکن تهران در یکسال، در این منطقه واحد خالی از سکنه وجود دارد که هم آمارهای رسمی و هم تحقیقات میدانی و حتی مشاهده وضعیت برجهای این منطقه در شب، نشاندهنده آن است.

دو عامل یادشده باعث شده است تا منطقه ۲۲ تهران هماکنون به منطقه آزاد پایتخت تبدیل شود؛ چرا که حتی اگر قانون مالیات خانههای خالی نیز به طور کامل اجرایی و این مالیات از مشمولان دریافت شود، عملا واحدهای بدون سند رسمی و فاقد پایان کار این منطقه که بخش زیادی از موجودی مسکن منطقه ۲۲ هستند، در تور مالیاتی قرار نخواهند گرفت و برای دولت قابل رهگیری نیستند. این در حالی است که پایینتر بودن قیمت مسکن در این منطقه نسبت به مناطق ۲ و ۵ شهر تهران که منطقه ۲۲ در امتداد آنها واقع شده است، از یکسو و فاصله قیمتی نهچندان محسوس آپارتمانهای این منطقه با واحدهای مسکونی مناطق پایینتر شهر، از سوی دیگر، یک پاس گل دیگر به جریان ملاکی در این منطقه محسوب میشود. این در حالی است که در سهسال دوره جهش ملکی پایتخت، تلاش سرمایهداران برای حفظ ارزش داراییها، به عنوان محرک مکمل برای افزایش تعداد خانههای خالی در این منطقه وارد عمل شد. همین موضوع باعث شده است هماکنون منطقه ۲۲ تهران به خالیترین منطقه پایتخت تبدیل شود.

موجسواری روی زمینهای بایر

از سوی دیگر، بررسیها نشان میدهد که هماکنون تعداد زیادی از زمینهایی که هنوز زیر بار ساختوساز نرفتهاند، از حقوق مکتسبهای برخوردارند که آن را در سالهای قبل و در جریان دریافت مجوز برجسازی از شهرداری، به دست آوردهاند. بخش زیادی از این زمینها متعلق به ملاکان حقوقی است که در سالهای قبل، مجوز ساختوسازهای گسترده را دریافت کردهاند؛ اما هماکنون بخش زیادی از این اراضی به صورت خالی و بایر، رها شدهاند.

در واقع میتوان گفت، بعد از آنکه منطقه ۲۲ تهران به یخچال بزرگ ملکی پایتخت و بورس املاک منجمد و خالی تبدیل شده، بخش زیادی از اراضی منجمد، خالی و رهاشده نیز در این منطقه متمرکز شده است؛ اراضیای که متعلق به ملاکان بزرگ حقوقی است و به دلیل دریافت مجوز ساخت در سالهای قبل و ایجاد حق مکتسبه برای آنها، دارای ارزشافزوده زیاد و سود بالای ملاکی است. در واقع ملاکان حقوقی با تملک این زمینها و دریافت مجوز ساخت، بدون آنکه اقدامی در جهت ساختوساز روی این اراضی انجام دهند، با موجسواری روی تورم ملکی و بدون کوچکترین ریسک و هزینهای، از ارزشافزوده مضاعف و سودهای بالای ملاکی برخوردارند. این در حالی است که هماکنون سقف جمعیتی منطقه ۲۲ تهران در حال تکمیل است؛ هرچند سقف جمعیتی اولیه آن که در طرح جامع شهر تهران مصوب شده بود مدتهاست تکمیل شده است. یافتهها نشان میدهد که این سقف جمعیتی در چند نوبت افزایش یافته است؛ بدون آنکه سرانههای خدماتی و شهری متناسب با این میزان افزایش در سقف جمعیت، بهبود و افزایش یابد.

در واقع، زمینها و اراضیای که میتواند هماکنون به نفع بهبود وضعیت سرانههای سکونتی و خدماتی در شهر، صرف تامین زیربناها و روبناهای شهری و احداث مراکز خدماتی، تفریحی، آموزشی، درمانی و... شود، در قالب املاک و اراضی منجمد و رهاشده، در اختیار و تحت مالکیت ملاکان بزرگ قرار دارد. کارشناسان از وجود این ملاکان بزرگ در منطقه ویژه تهران، بهعنوان یکی از بحرانها و چالشهای اصلی این منطقه یاد میکنند؛ چالشی که اگر بااهمیتتر از مسدودسازی ریههای تنفسی تهران با برجهای چند ده طبقه ساختهشده در این منطقه نباشد، از آن کمتر و کماهمیتتر نیست.

مسیر اصلاح در منطقه آزاد
بررسی نشان میدهد شرایط نامطلوب و سراسر بحرانی فعلی در منطقه ۲۲ تهران، تنها از یک مسیر قابل اصلاح است؛ در واقع تنها یک کلید برای بازگشایی قفل ملاکی در منطقه خاص تهران به نفع عرضه انبوه املاک منجمد این منطقه به بازار مسکن وجود دارد؛ این کلید، دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است. در حالی که عملا اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی حتی در مورد واحدهای مسکونی برخوردار از سند و پایانکار نیز با چالش مواجه است، کارشناسان توصیه میکنند برای آنکه ملاکان بزرگ و محتکران ملکی در منطقه ۲۲ تهران در تور مالیاتی افتاده و بهناچار املاک فریزشده را به بازار اجاره یا فروش عرضه کنند، لازم است مالیات سالانه از املاک مسکونی وضع و دریافت شود. وقتی همه واحدهای مسکونی، مشمول مالیات شوند، دیگر امکان فرار مالیاتی بهواسطه عدمبرخورداری از سند و پایانکار و قابل رهگیری نبودن این واحدها مسدود خواهد شد.

بررسیها نشان میدهد که اولین نفع اجرای این قانون مالیاتی متوجه مصرفیترین بخش بازار مسکن یعنی بازار اجاره خواهد شد؛ چرا که به طور قطع در مواجهه با تور مالیاتی، اولین اقدام بخش عمدهای از این ملاکان در شرایط فعلی بازار مسکن، عرضه املاک منجمد به بازار مسکن تا زمان تصمیمگیری قطعی برای فروش یا نگهداری این واحدها است. از طرف دیگر، با وضع و دریافت مالیات، ملاکان بزرگ که گستره وسیعی از زمینهای منطقه ۲۲ را به صورت خالی رها کردهاند، ناچار به تعیینتکلیف این زمینها میشوند. به طور قطع بخش زیادی از این زمینها نیز به نفع ارتقای سرانههای خدماتی شهری، به بازار عرضه خواهد شد.