رونق نسبی مسکن در رکود خودرو

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که رشد ۵.۸ درصدی را نسبت به ماه قبل و افزایش ۳۸.۸ درصدی را در مقایسه با ماه مشابه سال قبل نشان میداد. معاملات نیز ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره بود که از کاهش ۲۶ درصدی نسبت به خرداد امسال و افزایش ۱۰۳ درصدی در مقایسه با تیر پارسال حکایت دارد.

پیش از ارایه آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران گزارشی میدانی تهیه کردیم که نشان میداد سرعت رشد ماهیانه بازار در هر دو شاخص قیمت و تعداد معاملات کُند شده است. خرداد امسال حدود ۱۴ هزار فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که تیرماه به ۱۰.۳ هزار واحد رسید. به نظر میرسد در خردادماه با هجوم تقاضای سرمایهگذاری در بازار ملک مواجه بودیم که در تیرماه مقداری فروکش کرده است. بررسیها نشان میدهد همانند چهار سال اخیر خریدهای مصرفی سهم قابل توجهی در معاملات ندارد.

افزایش تمایل به سرمایهگذاری در بازار مسکن شهر تهران باعث شد تا این بخش در سه ماه گذشته با سه رشد متوالی ۶.۱ درصد، ۸.۴ درصد و ۵.۸ درصدی قیمت مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رقم خورده که بازار در پیک جابهجایی قرار داشته اما نمیتوان تاثیر انتظارات تورمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و اثر ریسکهای غیراقتصادی را بر بازار مسکن نادیده گرفت. به نظر میرسد با توجه به ثبات نسبی قیمت ارز، افت بازار بورس و کاهش قیمت خودرو بخشی از سرمایهها به منظور حفظ ارزش دارایی به سمت بازار مسکن آمده است.

طی ۲۰ روز نخست تیرماه قیمتها در بازار خودرو بین ۱ تا ۱۰ میلیون تومان کاهش یافته است. بازار خودرو دیگر دچار هیجانهای خاص نیست و در آرامش نسبی با نوسانهای محدود پیش میرود. البته که خریدار نیز در بازار بسیار کم است و جز خریداران با ضرورت خرید خودرو، به بازار مراجعه نمیکنند.

بازار مسکن در شرایطی رشد ۵.۸ درصدی ماهیانه قیمت را طی یک ماه اخیر به ثبت رساند که میزان افزایش در منطقه یک ۳.۲ درصد، منطقه ۲ معادل ۷.۹ درصد، منطقه ۴ به میزان ۳.۸ درصد، منطقه ۵ به عنوان پرمعاملهترین منطقه تهران ۸.۱ درصد، منطقه ۱۰ معادل ۷.۲ درصد، منطقه ۱۴ به میزان ۳.۱ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۸.۱ درصد بوده است.

مثل همیشه بیشترین تعداد معاملات در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران متعلق به منطقه ۵ بود که سهم ۱۴.۶ درصدی را از کل قراردادهای خرید و فروش به خود اختصاص داد. جایگاه دوم به منطقه ۲ با ۹.۳ درصد، رتبه سوم به منطقه ۴ با ۸.۸ درصد و جایگاه چهارم متعلق به منطقه ۱۰ با ۸.۴ درصد از کل معاملات بوده است. این در حالی است که منطقه ۱۰ در اردیبهشت امسال رتبه دوم از نظر تعداد معاملات را عهدهدار بود که در خردادماه به جایگاه سوم رسید. در حال حاضر نیز در رتبه چهارم قرار دارد.

با توجه به آنکه منطقه ۱۰ به دلیل تراکم جمعیت در مقایسه با مساحت پایین آن جزو مناطق مصرفی در تهران محسوب میشود سهم رو به کاهش این منطقه از تعداد معاملات مسکن میتواند یکی از نشانههای غلبه خریدهای سرمایهای بر خریدهای مصرفی در بازار مسکن شهر تهران باشد.

سایر شاخصهای آماری بازار مسکن نیز گویای آن است که خانههای با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۴.۲ درصد از معاملات را در بر میگیرند. همچنین ۵۶.۷ درصد واحدها با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر (۴۱.۷ میلیون تومان) معامله شده و ۵۰.۹ درصد از قراردادها نیز به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

تیرماه امسال معاملات در مقایسه با تیرماه سال گذشته ۱۰۳ درصد افزایش پیدا کرد. سال گذشته به دلیل قرار داشتن در بازه زمانی انتخابات ریاست جمهوری، فضای اقتصاد تا حدودی سردرگم بود. اما روی کار آمدن دولت سیزدهم و ارایه طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال در رونق ساخت و ساز و به تبع آن معاملات بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. در حال حاضر ۴۳۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن به مرحلهی فونداسیون رسیده و برآورد میشود که بیش از ۳۰۰ هزار واحد نیز توسط بخش خصوصی در حال اجرا باشد.

علی صادقین ـ کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص پیشبینی این بازار میگوید: بخش ساختمان شاهد هزینههای عمرانی خوبی است. سال جاری دولت ۲۰۰ هزار میلیارد تومان مستقیما برای بخش مسکن اختصاص داده که هیچ بخشی اینقدر رشد نداشته است. بنابراین اوضاع حوزه مسکن از منظر عرضه و تولید نسبت به گدشته بهتر خواهد بود. همچنان در حوزه خانههای با متراژ بالا با توجه به قدرت خرید ایرانیها که بیش از ۴۷ درصد افت داشته، تقاضا برای واحدهای کوچک خواهد بود و رشد تقاضا هم متناسب با همان متراژ شکل خواهد گرفت.