دلایل اختلاف آماری بانک مرکزی و مرکز آمار ایران بر سر قیمت مسکن چیست؟

سازمان برنامه و بودجه اعلام کرد با توجه به اینکه بخش مسکن و سرپناه، از مهمترین حوزههای اقتصاد کشور میباشد و با توجه به نیاز مبرم به آمارهای با کمیت و کیفیت قابل اتکا در این حوزه، مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی آمارهای کشور، اقدام به تولید و انتشار آمارهای این حوزه نموده است.

مرکز آمار ایران در حوزه قیمت واحدهای مسکونی هر ماه به ارائه گزارشی با ویژگیهای زیر میپردازد:

1-تنها منبع تهیه این گزارش دادههای خام ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، هر دو از این منبع بری انجام محاسبات استفاده مینماید.

2-مرکز آمار ایران به ارائه 2 نوع میانگین قیمت (حسابی و موزون) و یک مورد شاخص قیمت آپارتمانهای مبادله و ثبت شده در سامانه میپردازد. در حالی که گزارش تهیه شده توسط بانک مرکزی تنها شامل میانگین حسابی میباشد. هر یک از این میانگینها کارکرد و استفاده منحصر به فردی دارند. گزارش مرکز آمار ایران همه نیازهای کاربرهای مختلف ممکن را پوشش داده است.

•روش میانگین حسابی به متراژ واحدهای مبادله شده در دوره زمانی مدنظر توجهی نداشته و به همه واحدهای مسکونی (چه بزرگ و چه کوچک) به یک دید مینگرد و وزنی برابر میدهد.
•روش میانگین موزون تفاوت متراژ واحدهای مورد مبادله را در قیمت ثبت شده در نظر میگیرد بهنحوی که هر واحد متناسب با متراژ در تعیین میانگین قیمت منطقه وزن میگیرد. بانک مرکزی به این نحوه محاسبه مهم توجهی نداشته است.
•شاخص قیمت آپارتمانهای مسکونی، با استفاده از روش هدانیک (تعدیل کیفی) محاسبه میشود و مناسب تعیین دقیق تورم در حوزه آپارتمانهای مسکونی مورد مبادله در هر دوره است. در این راستا از میانگینهای نامبرده نمیشود (به علت ناهمگن بودن آپارتمانهای معامله شده در هر دوره) استفاده نمود زیرا تغییرات قیمت را بهدرستی نشان نمیدهند اما چون در شاخص قیمت اثرات تغییر کیفیت از منابع اطلاعاتی زدوده شده است، شاخص دقیقی برای محاسبه تورم این حوزه محسوب میشود.

3-تفاوت بین متوسط قیمت حسابی اعلام شده توسط مرکز آمار ایران و بانک مرکزی که از روشی مشابه استفاده کردهاند، تقریباً 1 میلیون تومان بوده است. اما رسانهها بهاشتباه به مقایسه میانگین قیمت موزون مرکز آمار ایران و میانگین قیمت حسابی بانک مرکزی پرداختهاند که این خطا در مقایسه دو نوع متوسط قیمت متفاوت منجر به سوءبرداشت پیشآمده شده است.

4-بر اساس اطلاعات خام ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در تیرماه سال 1401 در مناطق 19 و 20 شهر تهران به ترتیب تنها 8 و 11 مورد معامله در سامانه ثبت شده است. این تعداد محدود معاملات امکان محاسبه متوسط قیمت منطقه را نمیدهد لذا قیمت این مناطق در محاسبه مرکز آمار لحاظ نشده است. این نکته در گزارش منتشر شده توسط مرکز آمار قابلملاحظه است. با توجه به پایینتر بودن میانگین قیمت این مناطق از میانگین قیمت شهر تهران، لذا عدم حضور این قیمتها در محاسبات، باعث بیشتر شدن اندک متوسط قیمت مرکز آمار نسبت به گزارش بانک مرکزی شده است.

5-مرکز آمار ایران با استفاده از اطلاعات طول و عرض دقیق جغرافیایی در اختیار، اقدام به پالایش و ادیت آدرسهای استخراج شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و لحاظ نمودن آنها در مناطق صحیح خود مینماید. اما این امکان برای بانک مرکزی محیا نیست؛ لذا این نکته نیز باعث بروز اختلافاتی در میانگین قیمتهای محاسبه شده در سطح مناطق و کل شهر تهران بین دو دستگاه شده است.