پدیده جدید بازار اجاره / فروش آپارتمان بدون اطلاع مستاجر

تازهترین بررسی میدانی از وضعیت بازار اجارهبها پس از گذشت نزدیک به دو ماه از آغاز اجرای مصوبه «تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصدی نسبت به سال گذشته» حکایت از رواج پدیده مسالهساز جدید برای مستاجرها دارد. در هفتههای اخیر گروهی از مستاجرها با فروش آپارتمان اجاری توسط مالک، آن هم بدون اطلاع قبلی مستاجر روبهرو شدهاند؛ موضوعی که به سردرگمی مستاجرها درباره وضعیت سکونت یک سال پیش روی آنها دامن زده است.

پیشتر نیز گزارشهایی مبنی بر اینکه مصوبه تمدید خودکار با سقف افزایش مشخص اجارهبها نتوانسته به نتیجه مطلوب برسد، در آمارهای رسمی منتشر شده بود. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در تیر ماه میانگین رشد اجارهبها در تهران حدود ۴۸ درصد بود و این در حالی است که سقف رشد پیشبینی شده برای این کلان شهر در مصوبه تنظیم بازار اجاره مسکن، ۲۵ درصد است. به این ترتیب مصوبه مذکور طبق آمار موثق نتوانست حداقل در نخستین ماه اجرا تاثیر مثبتی بر کنترل اجارهبها حداقل در پایتخت داشته باشد و آمارهای رسمی حکایت از عبور از سقف دولتی اعلام شده برای رشد اجاره مسکن دارد.

اما این تنها نتیجه اجرای مصوبه مذکور در تابستان امسال نیست. پیشتر دو عارضه اجرای مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره در بازار مسکن رصد و معرفی شده بود که یکی به شکل کاهش فایلهای اجاره به دلیل عدم تمایل مالکان به حضور در بازار اجارهبها و مواجه شدن با دردسرهای احتمالی آن مشهود شده بود و عارضه دوم نیز ناظر بر افزایش تعداد خانههای غیرقابل فروش به دلیل عدم همکاری مستاجرها برای بازدید از املاک بود. اما اکنون در پی این عارضه ثانویه، موضوع دیگری نیز در بازار مسکن مسالهساز شده که گویا نقش مهره بعدی دومینوی دردسرساز برای مستاجرها را دارد؛ این عارضه به شکل «فروش آپارتمان با مستاجر» آن هم عمدتا بدون اطلاع قبلی مستاجر ساکن در ملک مورد معامله مشهود شده است.

مصوبه تنظیم بازار اجارهبها با پیشبینی «تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف رشد اجارهبها مبتنی بر نرخهای مشخص» از ابتدای تابستان امسال اجرا شد. هدف سیاستگذار بخش مسکن حمایت از مستاجرها در برابر تلاطم بازار اجارهبها بود و به همین خاطر سقف رشد ۲۵ درصدی اجارهبها در تهران و ۲۰ درصدی در سایر نقاط شهری برای تمدید قراردادهایی که در سال جاری سررسید میشود را در بسته سیاستی تنظیم بازار اجاره مسکن که در آخرین روزهای خرداد به تصویب رسید، گنجاند. بر اساس این مصوبه، امسال نیازی به مراجعه مستاجرها به بنگاههای ملکی برای تمدید قراردادهای اجاره نبوده و این قراردادها بهطور خودکار با میزان تغییراتی که به شکل «دستوری» تعیین شده، تمدید خواهد شد.

البته چند مورد استثنا که موجر میتواند به واسطه آن از تمدید قرارداد با مستاجر قبلی خودداری کند نیز در این مصوبه پیشبینی شده است که مهمترین آنها تصمیم به سکونت خود یا بستگان درجه یک او در ملک و نیز فروش آپارتمان مذکور است. پیامد این مصوبه از یکسو ناگزیرشدن موجران به فروش واحدهای مسکونی برای رهایی از دردسرهای اجارهداری با ضوابط دستوری و از سوی دیگر عدم همکاری مستاجرها با مالک در زمینه اجازه بازدید به متقاضیان خرید آپارتمان بود.

در واقع گروهی از موجرها با توجه به مداخله سیاستگذار در روابط مالک و مستاجر ترجیح دادهاند به کلی از بازار اجاره خارج شوند و یک راه بیدردسر برای خروج نیز فروش ملک است. از طرفی تحقیق میدانی نشان داد در طول حدود دو ماه اخیر برخی مستاجرها با توجه به مصوبه حمایتی دولت، در مواجهه با درخواست بازدید از ملک همکاری لازم را با مالک نداشته و از همراهی با وی سر باز زدند.

تحقیق از واسطههای ملکی و گفتوگو با طرفین معاملات اجاره نشان میدهد هرچند دردسرهای طرح دعوای حقوقی میان مالک و مستاجر در خصوص تمدید خودکار قراردادها با نرخ دستوری سبب شده تعداد زیادی از مستاجران به رشد به مراتب بیشتر از آنچه سیاستگذار بخش مسکن اعلام کرده، تن دهند و با موجر بر سر افزایش بیشتر از ۲۵ درصد اجارهبها توافق کنند، اما در عین حال گروهی از مستاجرها نیز به پشتوانه حمایت حقوقی از آنها برای سکونت یک سال پیش رو، از هر گونه همکاری با مالک خودداری میکنند.

شکل رایج این عدم همکاری نیز در مواردی که موجر قصد فروش آپارتمان را دارد، به شکل «نه» مستاجرها به درخواست بازدید از ملک مشهود شده بود. اکنون نیز پیامد این عدم همکاری مانند مهره بعدی دومینوی مسائل بازار اجارهبها آشکار شده و آن رواج «فروش ملک با مستاجر» است. اگرچه فروش ملک همراه با مستاجر به خودی خود پدیده جدیدی در بازار مسکن به شمار نمیآید، اما آنچه این روزها در بازار مسکن «مسالهساز» شده، ضمیمه شدن مستاجر به ملک فروخته شده، بدون اطلاع قبلی مستاجر است.

در هفتههای اخیر برخی مستاجرها با تماس از سوی واسطههای ملکی روبهرو شده و در جریان فروخته شدن واحدی که در آن سکونت دارند، قرار گرفتهاند و این غافلگیری به سردرگمی آنها درباره تکلیف وضعیت سکونت خود در سال جاری دامن زده است. هرچند فروش ملک بدون بازدید خریدار، یک رخداد نادر در بازار مسکن به شمار میآید و خریداران مصرفی تقریبا هرگز حاضر به انجام چنین معاملهای نیستند، اما از سالها قبل برخی خریداران سرمایهای حاضر به انجام چنین معاملههایی بودند. البته این تمایل حتی در معاملهگران غیرمصرفی و سرمایهای نیز ناچیز است، اما در شرایطی که گروهی از مستاجرها حاضر به همکاری با موجران برای فروش نیستند، پاتک موجرها به این حربه مستاجران، توسل به معاملات با معدود متقاضیان خریدی است که حاضر به معامله بدون بازدید ملک و بسنده کردن به مشاهده عکس و فیلم از واحد هستند.

این شکل از معاملات ملکی که اخیرا بیش از پیش رواج پیدا کرده، مستاجران ملک را با جنس متفاوت و تازهای از مشکل روبهرو کرده است. نگرانی درباره وضعیت مبلغ ودیعه مستاجر که آن را به مالک قبلی پرداخت کرده بودند، یکی از مشکلات سهگانه شیوع این قبیل معاملات است. در واقع مستاجرها هنگامی که بدون اطلاع از قبل، با تماس واسطهها از فروش ملک مورد سکونت خود مطلع میشوند، بیش و پیش از هر چیز نگران سرنوشت مبلغ ودیعه خود خواهند شد؛ به ویژه با توجه به اینکه اغلب قراردادهای اجاره به شکل غیررسمی و بعضا حتی بدون پشتنویسی تمدید میشود و عملا مستاجر برای ارائه سندی که اثبات کند چه مقدار ودیعه در اختیار موجر قبلی داشته و برای پرداخت چه میزان اجاره ماهانهای با وی توافق کرده بود، ممکن است با چالش روبهرو شود. دومین مسالهای که مستاجرها پس از اطلاع از معامله ملک مورد سکونت خود با آن مواجه میشوند، سردرگمی درباره وضعیت اقامت آنها در سال جاری است.

آنها نمیدانند مالک جدید قصد ادامه اجارهداری را دارد و اگر این طور است، آیا با مبلغی که مورد توافق با موجر قبلی بوده، موافق هستند یا اینکه قصد دارند ملک را به مستاجر جدید یا با نرخ جدیدی به مستاجر قبلی واگذار کنند؟ ممکن است مالک قبلی سقف دستوری اجارهبها را رعایت کرده باشد، اما یک ماه بعد ملک خود را به انضمام قرارداد اجاره آن واگذار کرده باشد؛ در این صورت مساله سوم این است که آیا خریدار جدید مکلف به ادامه قرارداد قبلی است یا میتواند به آن پایان دهد؟

مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره درباره تکلیف خریدار جدید آپارتمانهای اجاری ابهام دارد و این ابهام مستاجرانی را که با ماجرای فروش بدون اطلاع ملکی که در آن اقامت دارند مواجه شدهاند، سردرگم و نگران کرده است. حتی اگر این قبیل معاملات با اطلاع مستاجر انجام شود، باز هم دو مساله ابهام آنها درباره وضعیت اقامت و ابهام خریدار درباره تکلیف خود در قبال مستاجر مبتنی بر مصوبه بسته سیاستی تنظیم بازار اجاره به قوه خود باقی است. پیشتر نیز برخی کارشناسان حقوقی تاکید کرده بودند که بسته سیاستی تنظیم بازار اجاره یک مصوبه «همهجانبهنگر» نیست و میتواند مشکلات حقوقی بعدی برای معاملهگران این بازار به دنبال داشته باشد.

اشکالاتی مثل ضرورت طی فرآیند قضایی پیچیده توسط مالک که باید برای احراز حقوق خود و اثبات موارد استثنایی که مجوز عدم تمدید قرارداد با مستاجر را صادر میکند، طی کند و نیز افزایش دعاوی قضایی در شرایطی که «قضا زدایی» و کاهش ورودی پروندهها به عنوان یکی از اهداف دستگاه قضا دنبال میشود، از جمله مشکلات این مصوبه بود که «دنیای اقتصاد» به آنها پرداخت. اکنون با افزایش معاملات املاک اجاری به انضمام مستاجرها و نامشخص بودن تکلیف موجر جدید و مستاجر در جریان رابطه جدیدی که پس از فروش ملک توسط مالک اولیه، میان آنها شکل میگیرد، به این سلسله مسائل افزوده شده است.