تشریح اقدامات دولت برای کنترل بازار اجاره؛ از تعیین سقف افزایش تا لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای

وزارت راه و شهرسازی در گزارشی اعلام کرد: برای کنترل بازار اجاره با تامین زمین یک میلیون و ۶۳۱ هزار و ۴۴۰ واحد مراحل مختلف ساخت یک میلیون و ۱۶۳ هزار و ۵۴۹ واحد مسکونی را آغاز کرده و در بخش کنترل بازار اجاره علاوه بر بسته سیاستی مصوب شده در جلسه سران قوا به تدوین لایحه اجارهداری حرفهای و پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن پرداخته است.

حسب اطلاعات طرح جامع مسکن طی ۵ سال گذشته باید سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تامین میشد. این در شرایطی است که بر اساس اطلاعات منتشر شده طی سالهای مذکور صرفاً به میزان ۵۰ درصد این میزان، تولید مسکن در کشور صورت پذیرفته است و بازار مسکن در شرایط فعلی با عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا مواجه شده است.

از این رو و همچنین متاثر از بیثباتیهای روی داده در شرایط کلان اقتصادی طی سالهای گذشته، قیمت مسکن و اجارهبها به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. مجموعه این شرایط، عموم خانوار به خصوص خانوار موجود در دهکهای پائین درآمدی را در تامین مسکن با مشکل مواجه کرده است.

بنابراین ضروری است دولت در چارچوب قوانین و مقررات موجود به خصوص قانون جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با ارائه انواع امکانات و مشوقها از جمله ارائه زمین ارزان قیمت زمین تامین مسکن را برای خانوارهای فاقد مسکن واجد شرایط ایجاد کند.

تولید و عرضه مسکن با جدیت در حال انجام است و این اقدام منجر به افزایش موجودی مسکن در کشور و به دنبال آن کنترل بهای مسکن و کنترل نرخ رشد اجارهبهای مسکن خواهد شد

تلاشهای دولت در ساماندهی بازار اجاره

دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجارهبها، بسته کنترل بازار مسکن را در سه بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاهمدت آن تصمیم گیری شد.

با توجه به اینکه اجارهبهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب میشود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه شود. بهعلاوه اجارهبهای دریافتی نسبتی از قیمت ملک مورد اجاره است و اثر افزایش قیمت مسکن بهعنوان یک دارایی بر روی اجارهبها با وقفه ظاهر خواهد شد.

بر همین اساس و به طورکلی مهمترین عوامل موثر بر اجارهبهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کششپذیری اجارهبها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجارهای متناسب با تمکن مالی دهکهای متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجارهای، و نرخ سود سپردههای بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.

نقدینگی و تورم عمومی

با وجود افزایش نرخ رشد نقدینگی بیش از ۴۰ درصدی در سال ۱۴۰۰، تاثیر آن بر تورم عمومی و اثرگذاری با وقفه آن بر روی اجارهبهای مسکن، بدیهی است که اجارهبها مستعد افزایش بوده و از متغیرهای کلان تاثیر میپذیرد.

ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجارهای متناسب با تمکن مالی دهکهای متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجارهای- افزایش تعداد خانوارهای تک نفره و کاهش تولید و عرضه مسکن در سالهای گذشته، عرضه مسکن اجارهای به بازار متناسب با تقاضا را کاهش داده و زمینه افزایش اجارهبها را فراهم آورده است.

نرخ سود سپردههای بانکی و تاثیرگذاری آن بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن

نرخ سود سپردههای بانکی از دیگر عواملی است که بر ترکیب رقم رهن و اجاره ماهانه تاثیر میگذارد، به عبارتی در شرایطی که نرخ سود سپرده بالا باشد، موجرین تمایل به دریافت رهن بیشتر و در زمان کاهش نرخ سود تمایل به افزایش رقم اجارهبها دارند.

تدوین لایحه اجارهداری حرفهای

با وجود همه این موارد وزارت راه و شهرسازی اقدامات متعددی در راستای کنترل بازار اجاره و کمک به مستاجران انجام داده از آن جمله میتوان به تدوین لایحه اجارهداری حرفهای با هدف ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستأجران که جهت تصویب و ابلاغ به دولت ارسال شده، اشاره کرد.

پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن

همچنین طی سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سود پایین به مستاجران پرداخت شد که در قالب این طرح بیش از ۴۵۰ هزار خانوار از تسهیلات کمک ودیعه مسکن استفاده کردند. همچنین محدودیت افزایش سقف اجارهبها در سال ۱۴۰۱ نیز اجرایی شده که برابر گزارشهای دریافتی تاثیر قابل ملاحظهای در جلوگیری از جابهجایی مستأجران و افزایش تمدید قراردادهای اجاره داشته شده است.

ثبتنام از مستأجران متقاضی دریافت تسهیلات ودیعه مسکن به تعداد بیش از ۳.۲ میلیون نفر از سال ۱۳۹۹ تاکنون که ۵۰۵.۲۵۱ نفر آن مربوط به فاز سوم تسهیلات در سال ۱۴۰۱ است.

احراز شرایط متقاضیان دریافت تسهیلات ودیعه و شناسایی بیش از ۸۹۰ هزار متقاضی حائز شرایط از سال ۱۳۹۹ تا کنون که ۴۴۲.۷۵۰ نفر آن مربوط به متقاضیان سال ۱۴۰۱ است.

پرداخت حدود ۵۰۰ هزار فقره تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران متقاضی که بالغ بر ۴۰ هزار واحد آن مربوط به متقاضیان ثبتنامی از اواخر خردادماه و تسهیلات سال ۱۴۰۱ است.

تعیین سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی ۱۴۰۱/ افزایش تولید مسکن در راستای کنترل بازار اجاره

برنامه تعیین سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ در دستور کار قرار گرفت و مصوب شده است؛ به علاوه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران برای شهر تهران، مراکز استانها و سایر نقاط شهری با افزایش مبلغ ۱۰۰،۷۰ و ۴۵ میلیون تومان برای سال ۱۴۰۱ در شورای پول و اعتبار مصوب شده که پرداخت آن در شبکه بانکی کشور در حال انجام است.

علاوه بر این تولید و عرضه مسکن در قالب طرحهای حمایتی و کمک به کسبوکار بخش خصوصی در قالب قانون جهش تولید مسکن با جدیت در حال انجام است. این اقدام منجر به افزایش موجودی مسکن در کشور و به دنبال آن کنترل بهای مسکن و کنترل نرخ رشد اجارهبهای مسکن خواهد شد.

گزارشهای میدانی حاکی از آن است که سیاستهای اجرایی سالهای گذشته از جمله پرداخت تسهیلات کمک ودیعه و تعیین سقف اجارهبها تاثیر مطلوبی در کنترل افزایش اجاره در قراردادهای تمدیدی اجاره به ویژه در شهرهای بزرگ داشته است.

تدوین بسته مدیریت بازار اجاره

مجموعهای با عنوان بسته مدیریت بازار اجاره در سه بخش تدوین شده است. موضوع نخست این بسته، موضوع کمک یا تشدید عرضه واحدهای خالی موجود در بازار است. این اقدام کوتاهمدت با سامانه املاک و اسکان اجرایی شده است. سامانه اسکان املاک در دیماه سال گذشته برای نخستین بار توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد مسکونی خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کند و اولین مالیاتهای خانه خالی بعد از ۴۰ و چند سال که از اولین قانون میگذشت، در بهمنماه سال گذشته به اجرا درآمد.

موضوع دوم افزایش تولید واحدهای مسکونی است که در قالب پروژههای حمایتی طرح نهضت ملی مسکن با جدیت در حال انجام است به طوری که وزارت راه و شهرسازی با تأمین زمین یک میلیون و ۶۳۱ هزار و ۴۴۰ واحد مراحل مختلف ساخت یک میلیون و ۱۶۳ هزار و ۵۴۹ واحد را آغاز کرده است

تهیه، ارائه و تصویب بسته سیاسی به نشست سران قوا علاوه بر تعیین میزان افزایش سقف تمدید قراردادهای اجارهبها در سال ۱۴۰۱ و تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره، موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجارهنامهها قید شده است.

مستاجر در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نموده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد، و یا اینکه مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذیربط اقدام کرده باشد، لازم است واحد مسکونی را تخلیه کند.

همچنین در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد و یا اینکه افزایش مبلغ اجارهبها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر پذیرفته نشود، لازم است واحد مسکونی توسط مستاجر تخلیه شود.

سران قوا همچنین مصوب کردند؛ در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی کرده و برای سکونت به واحد مورد اجاره نیاز داشته باشد و یا اینکه مالک نیاز به سکونت در واحد مسکونی خود داشته باشد با داشتن شرایط لازم، مستأجر لازم است واحد مسکونی را تخلیه کند.

ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.

مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفاند در کوتاهترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.

وزارت راه و شهرسازی در پایان از ضابطان قضایی و مجریان قانون درخواست کرد که مطابق قوانین و مقررات با بر هم زنندگان آرامش و آسایش مردم، برخورد لازم صورت گیرد.