تشدید شکاف در بازار ملک / فاصله معنادار قیمت زمین و ملک

بررسی روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت با کارنامه۱۴۰۰ قیمتها، نشاندهنده تشدید شکاف بین قیمت زمین و مسکن است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» با استناد به تازهترین دادههای منتشرشده درباره تحولات بازار زمین در شهر تهران از سوی مرکز آمار ایران نشان میدهد، گسل بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن که از سال۹۹ به میزان قابل توجه تشدید شده بود، باز هم افزایش یافته است. به این ترتیب، فاصله بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن در سال۱۴۰۰ مطابق با تازهترین آمارها به بیشترین میزان خود از گذشته، رسیده است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی زمستان ۱۴۰۰ به ۵۲میلیون و۱۰۰هزار تومان افزایش یافته است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در فصل قبل یعنی پاییز ۱۴۰۰ (تورم فصلی)، رشد ۸/ ۴درصدی و در مقایسه با زمستان ۱۳۹۹ (تورم نقطهای) افزایش ۱/ ۱۷درصدی را نشان میدهد. در شرایطی که برخی سوءبرداشتها از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکههای مجازی در ارتباط با تحولات بازار زمین مستند به اطلاعات فصلی این بازار در زمستان۱۴۰۰ مطرح شده است، بررسیها نشان میدهد اگرچه تورم فصلی در بازار زمین تک رقمی شده است، اما این موضوع به معنای جاماندگی قیمتی زمین از مسکن نیست. تورم نقطهای زمین در این بازه زمانی یعنی زمستان۱۴۰۰ ۱/ ۱۷درصد اما تورم نقطهای مسکن معادل ۵/ ۲۶درصد بوده است.

در واقع در این سوءبرداشتهای مجازی، برخی تحلیلگران، در شبکههای اجتماعی تورم زمین را با تورم مسکن در زمستان ۱۴۰۰ (تنها یک فصل) بررسی کرده و اعلام کردهاند که زمین از مسکن جامانده و مسکن رشد بسیاری داشته است؛ درحالیکه تورم زمین در یک سال ۱۴۰۰بیشتر از تورم مسکن بوده است. یک تحلیل ناقص و سوءبرداشت دیگر نیز از سوی برخی مطرح شد مبنی بر اینکه به واسطه عقب بودن تورم زمین از مسکن، در زمستان۱۴۰۰ میتوان اینگونه تعبیر کرد که تحولات قیمتی در بازار زمین آرام گرفته است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» در اینباره نشان میدهد هر دوی این تحلیلها محل سوال و اشکال است.در این زمینه دو علت مهم وجود دارد. علت اول مربوط به جلوتر بودن متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن و همچنین جلوتر بودن تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن در ۱۴۰۰ است. ضمن آنکه بررسیها با استناد به نتایج یک دماسنج مهم بازار زمین یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، نشاندهنده افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران است.

علت دوم نیز با استناد به تحولات فصلی بازار زمین در فصول گذشته (فصلهای قبل از زمستان ۱۴۰۰) قابل ارائه است. مبنی بر اینکه زمستان ۱۴۰۰ در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم فصلی زمین در آن تکرقمی شده است. در واقع تکرقمی شدن تورم فصلی زمین در زمستان سال گذشته رویداد تازهای محسوب نمیشود.متوسط قیمت زمین در شهر تهران در زمستان۱۴۰۰ در حالی ۸/ ۴درصد نسبت به پاییز پارسال رشد داشته است که تورم فصلی زمین از زمستان ۹۹ تکرقمی شد. بعد از ثبت تورم فصلی ۱۹درصدی در بازار زمین در پاییز۹۹، تورم فصلی زمین در زمستان۹۹ به ۸درصد کاهش یافت. تورم فصلی زمین در بهار۹۹ معادل ۳درصد، در تابستان معادل ۴درصد، در پاییز معادل ۴درصد و در زمستان ۱۴۰۰ نیز معادل ۸/ ۴ درصد بود.

روایت یکساله از زمین و مسکن

بررسیها نشان میدهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان۱۴۰۰ هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار دادهاند؛ درحالی که تحولات یکساله این بازار، روایت دیگری را ارائه میدهد. بررسی کارنامه ۱۴۰۰ بازار زمین شهر تهران نشان میدهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال۱۴۰۰ به ۴۹میلیون تومان رسید که این میزان نشاندهنده رشد ۲/ ۳۴درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال۱۳۹۹ است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به ۳۱میلیون و۴۰۰هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال۱۳۹۹ رشد ۶/ ۳۱ درصدی را نشان میدهد.

این آمارها و بررسی کارنامه یکساله بازار مسکن و زمین نشاندهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان میدهد از سال۹۴ تا ۱۴۰۰ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۴/ ۱۱برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد ۷/ ۷برابری داشته است. بنابراین همانطور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیشفعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سالهای اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بیسابقهای تشدید شد.

نتیجه بیشفعالی زمین

برآوردهای صورتگرفته بر مبنای آمارهای رسمی، نتیجه بیشفعالی زمین در دورههای اخیر را نشان میدهد. این بیشفعالی با استفاده از یک دماسنج مهم ملکی یعنی نسبت زمین به مسکن (نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن)، مورد ارزیابی قرار گرفته و سنجش میشود. نتایج حاصل از تحلیل عدد بهدستآمده از این دماسنج از آنجا مهم است که میتوان از آن در سنجش حاشیه سود سازندهها استفاده کرد.در دهه۸۰ متوسط قیمت زمین و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا با هم برابر و عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به نسبت قیمت مسکن برابر با حدود یک بود. این میزان با شروع بیشفعالی و افزایش سرعت رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، در دهه۹۰ به نسبت ۲/ ۱ تا ۳/ ۱برابری میانگین قیمت زمین تهران به متوسط قیمت مسکن در پایتخت رسید. در سال۹۹، شکاف بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و به ۵۳/ ۱برابر رسید. در سال۱۴۰۰ نیز این گسل به شکل بیسابقهای تشدید شد و عدد حاصل از نسبت زمین به مسکن به ۵۶/ ۱ افزایش یافت.

چرا زمین بیشتر رشد کرد؟

بررسیها در حالی از سبقت تورمی زمین نسبت به مسکن در عصر جهش ملکی خبر میدهد که دستکم دو علت مهم را در این بیشفعالی زمین میتوان ارائه کرد. بررسیهای «دنیایاقتصاد» در این زمینه نشان میدهد، یک عامل مهم افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در عصر جهش به افزایش فعالیتهای سفتهبازی، رشد ملاکی و شیوع سرمایهگذاریهای کلان ملکی در این بازار برمیگردد. همزمان با شروع دوره جهش ملکی و افزایش تمایل سرمایهگذاران به ورود سرمایههای خود به بازار ملک، آن دسته از سرمایهگذارانی که سرمایههای هنگفت وکلان در اختیار داشتند بازار زمین را بهعنوان اولویت سرمایهگذاری ملکی خود انتخاب کردند؛ در مقابل سرمایهگذاران خردتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. این موضوع یعنی ورود تقاضای سرمایهای در حجم قابل توجه با سرمایههای کلان به بازار زمین، منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک در مقایسه با بازار معاملات آپارتمان شد.

از سوی دیگر، یک علت تشدید گسل قیمتی بین زمین و مسکن به کمبود موجودی زمین قابل ساخت در شهر تهران مربوط میشود. بهدلیل ساختوسازهای گسترده از سالهای قبل تاکنون، بازار زمین با گذر زمان، با کمبود عرضه مواجه شده است. یعنی سال به سال عرضه زمین نیز کاهش یافته است. این موضوع یعنی کاهش عرضه در برابر افزایش تقاضای سرمایهای برای خرید زمین در عصر جهش در بیشفعالی قیمتی زمین نسبت به مسکن موثر بوده است.

پاسخ به معمای رکود ملکی

نتایج مربوط به ارزیابی سرعت رشد قیمت در بازار زمین و بیشفعالی تورمی زمین در برابر معاملات مسکن، پاسخی به معمای رکود ملکی و عدم تمایل سازندهها به ساختوساز است. چراکه با افزایش شکاف بین قیمت زمین و مسکن، عملا حاشیه سود سازندهها تحت تاثیر قرار میگیرد و کاهش مییابد. این عامل در کنار رکود معاملات مسکن و افت شدید تعداد خریداران مصرفی همزمان با جهش قیمت مصالح ساختمانی، منجر به کامل شدن پکیج بیانگیزگی سازندهها برای انجام فعالیتهای ساختمانی شده است. به این ترتیب اگر چه تورم فصلی زمین تکرقمی شده و در مقایسه با سال۹۹ سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک، کاهش یافته است؛ اما کند شدن سرعت رشد قیمت در این بازار به معنای ایجاد وضعیت مطلوب برای سازندهها نیست؛ چراکه بهدلیل بالا بودن عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، عملا حاشیه سود سازندهها تحت تاثیر قرار میگیرد. هماکنون متوسط قیمت زمین در شهر تهران بیش از ۵/ ۱برابر متوسط قیمت مسکن پایتخت است.

اما در شرایطی که بهطور قطع، کاهش عدد حاصل از این نسبت به «یک» و برابر شدن میانگین قیمت زمین و مسکن مطابق با آنچه در دهه ۸۰ وجود داشت، مطرح نیست؛ باید دید که این نسبت باید به چه نحوی بازتنظیم شود تا بازار بخشی از جذابیت گذشته خود برای ساختوساز و عرضه جدید را بهدست آورد؟

بررسیها نشان میدهد اگر عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن به حول و حوش ۳/ ۱ کاهش یابد، میتوان به بازگشت بخشی از سازندهها به بازار ساختوساز امیدوار بود. با رصد دستگاههای سنجش قیمت مسکن و دماسنجهای بازار معاملات آپارتمان، قطعا انتظار نمیرود این موضوع با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و بالا رفتن قیمت آپارتمان جبران شود. به این ترتیب انتظار برای کاهش قیمت زمین برای بازتنظیم رابطه قیمت بین زمین و مسکن، مطرح است. در سالهای گذشته نیز سابقه کاهش قیمت زمین وجود داشته است. در سال۸۸ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۱۷درصد کاهش یافت. در سال۹۳ نیز کاهش قیمت زمین حول و حوش ۱۴درصد رقم خورد. بنابراین احتمال منفی شدن تورم در بازار زمین و کاهش قیمت در این بخش از بازار ملک دور از ذهن نیست. در واقع در صورت تغییر جهت نیروهای بالابرنده قیمت مسکن، همچون موضوع احیای برجام و رویدادهای اقتصادی و غیراقتصادی بعد از آن، میتوان انتظار داشت قیمت زمین نیز از سطوح نامتعارف به سمت وضعیت متعارف بازگشت کند.

علت تورم تکرقمی زمین

اما تورم فصلی در بازار زمین با وجود تمام آنچه گفته شد، درحالی تکرقمی شده است که دو علت را در این زمینه میتوان مورد اشاره قرار داد. علت اول مربوط به رکود ساختمانی و خروج سازندهها از بازار زمین بهعنوان تقاضای مصرفی است. هرچند تقاضای سرمایهای در بازار زمین در عصر جهش حضور داشت، اما تقاضا از ناحیه سازندهها برای خرید زمین و شروع پروسه ساختوساز کاهش یافت. علت دوم نیز مربوط به قرار گرفتن بازار مسکن در سال۱۴۰۰ در سال پساجهش بود.

در سال۱۴۰۰ از جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن چه در بخش معاملات آپارتمان و چه در حوزه خرید زمین نسبت به سال۹۹ کاسته شد.آمارهای رسمی نشان میدهد تحت تاثیر این موضوع، در سال۱۴۰۰ در هر فصل بهطور متوسط در شهر تهران تنها ۲۵۰فقره معامله خرید زمین انجام شد که این میزان نسبت به ۳۵۰فقره معامله خرید زمین در هر فصل از سال۹۹ میانگین معادل حدود ۳۰درصد کمتر است. در سال۹۸ در هر فصل بهطور متوسط ۴۵۰فقره معامله خرید زمین در شهر تهران انجام شد. این میزان در سال۹۷ معادل ۵۵۰فقره و در سالهای مابین ۹۲ تا ۹۶ در هر فصل بهطور متوسط ۶۰۰ فقره بوده است.