ورود تدریجی بازار مسکن به فاز رکود

سرعت رشد قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه با افت محسوسی مواجه شده و به کمتر از نصف ماه قبل رسیده است. طبق شاخص بانک مرکزی، تیرماه امسال تورم ماهیانه مسکن در شهر تهران ۵.۸ درصد بود که در مردادماه به ۲.۵ درصد رسید که از کاهش ۳.۳ درصدی حکایت دارد.

آنطور که بانک مرکزی بر اساس متوسط حسابی گزارش داده، میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران طی مردادماه ۱۴۰۱ به ۴۲.۷ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه گذشته ۲.۵ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۳۸ درصد افزایش یافته است.

نمایه دیگر از افت بازار مسکن به تعداد معاملات مربوط می شود. مرداد امسال ۷۸۵۲ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که از کاهش ۲۴ درصد در مقایسه با تیرماه حکایت دارد. تیرماه نیز معاملات در مقایسه با خرداد ۲۶ درصد کاهش یافته بود. در واقع خرید و فروش ملک در شهر تهران نسبت به دو ماه قبل نصف شده است.

کارشناسان عوامل مختلفی از جمله اثرات سیاسی، کاهش انتظارات تورمی، پر شدن ظرفیت بازار به لحاظ قیمت و نزدیکی به نیمه دوم سال را از عوامل افت معاملات مسکن میدانند. احتمالا در نیمه دوم، بازار به لحاظ شتاب تورم و حجم معاملات با افت مواجه میشود اما نسخه شفابخش بازار املاک چیست؟

عباس زینعلی ـ کارشناس بازار مسکن - با طرح این موضوع که سوال این است که چه اتفاقی قرار است بیفتد تا بازار آرام شود؟ میگوید: مهمترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، تورم عمومی و حجم نقدینگی است. باید فکری برای اینها شود. به طور طبیعی به دلیل کاهش حجم جابهجایی، هر ساله در نیمه دوم توقفی مقطعی در بازار مسکن ایجاد میشود. اما تجربه دهههای گذشته نشان داده که معضل اصلی حل نشده است.

وی افزود: معادلات بخش مسکن نسخه کوتاه مدت ندارد و فقط با تولید همهجانبه طی حدود یک دهه حل میشود. باید ۱۰ سال از سازندگان حمایت شود، مکانیابی درست صورت گیرد، آمایش دقیق انجام و از تورم نهادههای ساختمانی جلوگیری شود. با تورم فعلی نمیتوان کاری از پیش برد. از تجربه دیگر کشورها مثل ترکیه و دوبی میتوان استفاده کرد.

سیگنالهای دریافتی از معاملات مسکن در پایتخت گویای آن است که همچنان تقاضای سرمایهای بخش اصلی بازار را به خود اختصاص میدهد. ۵۳ درصد معاملات در شش منطقه از مناطق ۲۲ گانه تهران انجام میشود که فقط دو منطقه از این تعداد در جنوب تهران قرار دارند و ۱۳.۹ درصد از معاملات کل تهران را در برمیگیرند. از سوی دیگر منطقه ۱ به عنوان محدوده سرمایهگذاری که معمولا جزو ۱۰ منطقه پرمعامله تهران محسوب نمیشود در مرداد امسال رتبه هشتم این شاخص را از آن خود کرد.

منطقه ۲ نیز که عموما واحدهای بزرگ متراژ و گران قیمت در آن وجود دارد جایگاه دوم را از نظر تعداد معاملات بعد از منطقه ۵ به دست آورد. این در حالی است که در ماههای گذشته معمولا جایگاه دوم از معاملات به منطقه ۱۰ اختصاص داشت اما در مردادماه به رتبه چهارم تنزل پیدا کرد. منطقه ۱۰ عمدتا دارای واحدهای کوچک متراژ متناسب با توان خرید اقشار متوسط و پایین است. افت بازار در این منطقه میتواند نشانهای از عقبنشینی تقاضای مصرفی خرید ملک باشد.

محمد عدالت خواه ـ کارشناس مسکن - درباره راهکارهای کنترل این بخش گفت: ظاهرا دیگر راهکار خاصی به ذهن نمیرسد. البته راه حل وجود دارد، ولی مادامی که تورم ادامه پیدا کند نمیتوان راهکار ارایه داد. انتظارات تورمی، هر نوع تحلیل و راه حلی را بیاثر میکند. اقداماتی که باید انجام شود مشخص است؛ کنترل نقدینگی، ثبات اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش ساخت و ساز و اعمال پایههای مالیاتی در بخش مسکن میتواند منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود.