پیش‌بینی بازار مسکن در سه سناریو

فرهاد بیضایی اظهار کرد: وضعیت بازار مسکن در شش ماهه دوم سال ۱۴۰۱ به متغیرهایی بستگی دارد. باید ببینیم درآمدهای ارزی افزایش پیدا میکند یا نه. در صورت افزایش از ناحیه نفت خواهد بود یا دیگر بخشها. درست است که عنوان میشود بخش مسکن ارتباط مستقیم با تحریمها ندارد اما غیرمستقیم تاثیر میگیرد.

وی افزود: اگر درآمدهای ارزی منجر به ثبات قیمت ارز شود بازار مسکن میتواند رونق غیرتورمی را داشته باشد و زیر نرخ تورم افزایش قیمت پیدا کند. اگر بدون درآمدهای ارزی، ثبات نرخ ارز را داشته باشیم رکود مسکن همراه با ثبات قیمتی را خواهیم داشت. احتمال سوم یعنی افزایش قیمت ارز با احتمال رشد قیمت مسکن همراه میشود.

با شرایط فعلی رکود تداوم مییابد

بیضایی تصریح کرد: بازار مسکن در رکود به سر میبرد و در صورت ادامهی وضعیت فعلی رکود مسکن تداوم خواهد داشت. ممکن است در مقاطعی رکود تورمی باشد. بعضی وقتها هم با توجه به آرامشی که در بازار وجود دارد رکود همراه با ثبات قیمتی رخ میدهد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تحولات فصلی این بازار گفت: در فصل تابستان به دلیل افزایش جابهجایی، تقاضای مصرفی فعالتر و بازار اجاره و خرید و فروش خانه رونق دارد. در نیمه دوم سال جابهجایی فروکش میکند و حجم معاملات کاهش مییابد. اما در بحث قیمتها در حال حاضر بازار منتظر نتایج اثرات غیراقتصادی است و مبتنی بر آن سرمایهگذاری یا عدم سرمایهگذاری شکل میگیرد.

وی یادآور شد: رشد ارزش دلاری مسکن با رکود این بخش ارتباط دارد. اواخر دهه ۸۰ شمسی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۲۰۰۰ دلار در هر متر مربع رسیده بود. بعد از آن شاهد افت شدید بازار بودیم و این عدد تا ۷۰۰ دلار کاهش یافت. در دهه ۹۰ تقریبا بین بازه ۷۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار در نوسان بود. در سالهای اخیر مجددا روند صعودی به خود گرفت و هماکنون به حدود ۱۴۰۰ دلار رسیده است.

بیضایی تاکید کرد: با توجه به شرایط فعلی توان اقتصادی برای پوشش قیمتهای بالاتر مسکن وجود ندارد و امکان اینکه بتوان انتظار داشت قیمت خانه بیشتر از این افزایش پیدا کند بعید است. در دهه ۸۰ که قیمت دلاری مسکن رشد چشمگیری پیدا کرد دراوج درآمدهای ارزی بودیم که اثرات بیماری هلندی در بازار مسکن هم دیده شد. از سوی دیگر بازار مسکن دوبی در رکود قرار داشت و باعث بازگشت سرمایه به کشور شد. اما الان چنین شرایطی وجود ندارد.

وی ساخت خانه برای برخی گروههای حمایتی در قالب نهضت ملی مسکن را تایید کرد و در عین حال گفت: این قبیل طرحها ارتباط چندانی با تحولات بازار مسکن ندارد. اگر دولت در حوزه املاک برای مسکن برخی دهکهای پایین برنامهریزی کند خوب است اما سطح مداخله دولت نباید از ۲۰۰ هزار واحد فراتر برود.

بیضایی با بیان اینکه در مسکن مهر هم سالیانه حدود ۱۷۰ هزار واحد احداث شد خاطرنشان کرد: حدفاصل سالهای ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۲ که دولت درآمدهای خوبی داشت و تحریم نبود ۸۶۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شد. یعنی به طور متوسط سالیانه حدود ۱۷۰ هزار واحد به سرانجام رسید.

بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر خانه در مردادماه ۱۴۰۱ در شهر تهران ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بود که در مقایسه با ماه گذشته ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش نشان میدهد. طبق اعلام بانک مرکزی مرداد امسال همچنین ۷۸۲۵ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به تیرماه امسال ۲۴ درصد کاهش و در مقایسه با مرداد پارسال ۴۲ درصد افزایش دارد. گزارش شهریورماه هنوز ارایه نشده است.