وضعیت قرمز در بازار مسکن/ چرا ساخت‌وساز سقوط کرد؟

سقوط وحشتناک تولید مسکن در بهار امسال، این روزها موجی از نگرانی را وارد بازار مسکن کرده است که سمت و سوی قیمتها چه خواهد بود. آنطور که در آخرین گزارش مرکز آمار ایران مربوط به بهار امسال دیده میشود، در مجموع در حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

بنا به این گزارش، در بهار امسال تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانههای صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداریهای کشور پیشبینی شد که نسبت به فصل گذشته ۲۱.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۲.۷ درصد کاهش داشته است. به عبارتی، در حالی در بهار امسال حدود ۹۰هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان در تابستان سال گذشته معادل ۹۳هزار واحد، در پاییز ۸۳هزار واحد و در زمستان ۱۱۵هزار واحد بوده است.

کارشناسان اعتقاد دارند که سیاستهایی که تاکنون دولت دنبال کرده، روی عرضه و تولید مسکن اثر منفی داشته است. این در شرایطی است که دولت وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را داده بود.

سختگیری و فشار به سازندگان

غلامرضا سلامی، مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی و اقتصاددان در گفتوگو با خبرگزاری خبرآنلاین با تحلیل بازار مسکن در نیمه دوم سال گفت: تحلیل مشکل است، چون عوامل متعددی مثل بازارهای دیگر، در بازار مسکن موثر است. مسایل بینالمللی، وضعیت بازار ارز، مسایل داخلی کشور، همه و همه دست به دست هم میدهد و آثار متفاوتی روی بازار مسکن میگذارد.

وی افزود: اما به طور کلی سیاستهایی که تاکنون دولت بهکار برده، روی عرضه و تولید اثر منفی گذاشته است. زمانی هم که عرضه کم شود، در میانمدت و حتی کوتاهمدت باعث بالا رفتن قیمتها میشود؛ به خصوص اینکه تورم هم به شدت بالا باشد. بنابراین پیشبینی من این است که با توجه به شرایط کنونی، بازار مسکن به سیر صعودی خود ادامه میدهد.

مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی با اشاره به سیاستهایی که در عرضه مسکن اثر منفی داشته است، تصریح کرد: سختگیریها و فشارهایی که به سازندگان و سرمایهگذاران مسکن وارد میشود، مالیاتهای سنگین و جریمهها و تنبیههای متعدد را در حوزه مسکن شاهد هستیم. از یک طرف میگویند مسکن جای سرمایهگذاری نیست و از طرف دیگر، بورس مسکن را راهاندازی میکنند. این سیاستهای متضاد را من نمیدانم چگونه میشود تعریف کرد.

سلامی افزود: صندوق املاک و مستغلات که افتتاح شد، خیلی خوب است که مردم روی ملک سرمایهگذاری کنند. اما از آن طرف که سرمایهگذاری میکنند، میگویند سوداگر هستند و قیمت ملک را بالا میبرند. سرمایهگذاری روی ملک ضروری است و خود یک تقاضای مهم در بازار مسکن است. وقتی این بخش را تنبیه میکنید و فشار میآورید، به طور طبیعی میل به سرمایهگذاری کم میشود و تولید سازنده هم پایین میآید.

وی با بیان اینکه در سال جدید آمار پروانههای ساختمانی وحشتناک پایین آمده است و این روی بخش عرضه اثر منفی دارد، گفت: این شرایط به طور مسلم قیمت مسکن را بالا میبرد؛ مگر اینکه تحولات منفی دیگری وجود داشته باشد که مردم میل به سرمایهگذاری در بخش مسکن نداشته باشند و بخواهند پول خود را به دلار و طلا تبدیل کنند.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه جذابیت بازار به عوامل متعددی مربوط است، افزود: اگر ناآرامیها بخواهد ادامه پیدا کند، مردم پول خود را به بازارهایی میبرند که نقدینگی بالا دارد، مثل دلار و طلا. اما اگر ثبات به وجود آید، به طرف مسکن میآیند و سرمایهگذاری بلندمدت میکنند. در عین حال، اگر ثبات خیلی خوبی داشته باشیم، مردم به سمت تولید میروند. ما همواره در ثبات متزلزل بودیم که این باعث میشود که تورم بالا باشد و به تبع آن، قیمت ملک نیز بالا رود.

وعدهها، بیشتر آرزوست

سلامی با اشاره به وعده دولت برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی، متذکر شد: اصولا وعدههایی که داده میشود، در تمام زمینهها مطالعه نشده است. یعنی خیلی از وعدههایی که تاکنون داده شده، عملی نشده است، زیرا این وعدهها فقط یک آرزو است و فقط دوست دارند که این خانهها ساخته شود. همه دوست دارند که این تعداد خانه ساخته شود، تولید بالا رود و تورم پایین آید، اما آنچه که این آرزوها را عملی میکند، فکر و کار کارشناسی است که متاسفانه نداریم.

وی تصریح کرد: سیاستها و قوانین متضاد و اغتشاش در تصمیمگیریها باعث میشود که ثبات به وجود نیاید. در این شرایط، میل به سرمایهگذاری در بخش تولید منفی میشود.

مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی در ادامه با تشریح شرایط بازار مسکن در نیمه دوم سال گفت: مسایلی همچون برجام و مسایل داخلی خیلی مهم است. اگر دولت بتواند بر مشکلات فایق آید، مسلما بازارها از جمله به آرامش میرسند. اما اگر بیثباتیها ادامه پیدا کرد، یک مقداری ترس مردم از سرمایهگذاری در بخش مسکن بالا خواهد رفت و تقاضا نیز کاهش مییابد. البته تقاضای واقعی وجود دارد و این بخش از تقاضا باعث میشود که قیمت ملک بالا رود، چون در مقابل آن عرضهای نداشتیم.

سلامی خاطرنشان کرد: با این حال، من اعتقاد دارم که قیمت مسکن در آینده بالاتر خواهد رفت.