پشت پرده تورم ۶.۱ درصدی مسکن/ افت سه ماهه حجم معاملات

اگر چه هنوز گزارش ماهانه بانک مرکزی و همچنین گزارش مبسوط مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی مهر ماه سال جاری منتشر نشده است، اما این عدد حاکی از عبور تورم «مسکن و اجاره» از نرخ تورم عمومی ۳ درصدی در ماه مورد اشاره است. این در حالی است که طی چهارماهه قبل از آن (خرداد، تیر، مرداد و شهریور) تورم ماهانه مسکن کمتر از تورم ماهانه عمومی بوده است که به نوعی تعبیر به تخلیه حباب مسکن میشد. در این حال، به نظر میرسد، بازار مسکن برای چهارمین ماه پیاپی، در مهر ماه نیز دچار افت حجم معاملات شده است. این بازار طی تیر، مرداد و شهریور به ترتیب دچار رشد منفی حجم معاملات به ترتیب ۲۶ درصدی، ۲۴ درصدی و ۲۳ درصدی شده بود.

صدر فهرست بازارها

در این حال، بازدههای ثبت شده از بازارهای موازی طی مهر ماه سال جاری نشان میدهد، مسکن نه تنها همچنان برنده بازارها طی ماه یادشده که برنده ۷ ماهه نخست سال ۱۴۰۱ نیز باشد. چه آنکه رشد ۶.۱ درصدی قیمت مسکن طی ماه گذشته از بازده ۴.۶ درصدی سکه و ۳.۹۳ درصدی ارز بیشتر است. بیگمان، بازار سهام نیز با عملکرد منفی ۳.۴۲ درصدی خود در ماه یاد شده در انتهای فهرست قرار گرفته است.

بررسیهای هفتماهه بازارها نیز نشان میدهد، بازار مسکن با ثبت بازده ۲۵.۸۵ در انتهای شهریور (بدون در نظر گرفتن عملکرد این بازار در مهر ماه) در صدر قرار دارد. چه آنکه نرخ ارز امریکا در طول ۷ماه نخست سال جاری با حدود ۲۵درصد رشد به رقم ۳۲هزار و ۷۶۰تومان رسیده است. سکه نیز در مدت مورد نظر، رشد ۲۲.۴ درصدی را ثبت کرده است. بازار سهام نیز در انتهای فهرست بازدهی بازارها در ۷ ماهه نخست سال رکورد منفی ۴.۲۶ را از خود بر جای گذاشته است.

پشت پرده تورم 6.1 درصدی مسکن

بررسی برخی از شاخصهای کلان طی یک سال نخست فعالیت دولت سیزدهم نیز خالی از لطف نیست به گونهای که تا حد زیادی علت رشد قیمت مسکن به ویژه در ۷ ماهه گذشته را توضیح میدهد. بررسیهای آماری حاکی از این است که رشد نقدینگی کشور تا ابتدای مرداد سال جاری ۳۵ درصد بوده است. همچنین رشد پایه پولی و تورم نقطه به نقطه نیز به ترتیب ۳۰ و ۴۹ درصد گزارش شدهاند. در حالی که رشد قیمت دلار نیز در سال نخست فعالیت دولت سیزدهم ۲۵ درصد بوده، مسکن رکورد ۴۰ درصدی را ثبت کرده است.

این در حالی است که در سال ۱۴۰۰، قیمت واقعی (تعدیل شده با تورم) مسکن حدود منفی ۲۰ درصد رشد کرد و در واقع، قیمت واقعی مسکن در طول یک ساله ۱۴۰۰ از تورم عقب ماند و علی رغم تداوم رشد قیمت اسمی مسکن، به نوعی حباب قیمتی آن خالی شد. از همین رو است که بخش زیادی از تورم ۴۰ درصدی مسکن طی سال نخست فعالیت دولت سیزدهم در نیمه نخست سال جاری (۲۵ درصد از ۴۰ درصد) شکل گرفته است.

علت تداوم رشد پر قدرت مسکن

بی گمان، نوسان «انتظارات تورمی» طی چند ساله اخیر مهمترین موتور رشد قیمت مسکن یا به عبارت دقیقتر محرک نوسانهای قیمتی مسکن بوده است. با رشد انتظارات تورمی، قیمت مسکن نیز افزایش یافته است و با کاهش انتظارات تورمی، قیمت ملک نیز آرام گرفته است. انتظارات تورمی نیز خود به طرز چشمگیری تابع تحولات مربوط به عرصه سیاست خارجی و پرونده هستهای ایران بوده است. آغاز دور تازه مذاکرات هستهای در بهار سال ۱۴۰۰، فترت در مذاکرات هستهای در مرداد، شهریور و مهر ماه سال گذشته، آغاز امیدواری دوباره به دستیابی به توافق با شروع مجدد مذاکرات در پاییز سال گذشته، نزدیک شدن به توافق در بهمن سال گذشته و سپس دور شدن از توافق با آغاز حمله روسیه به اوکراین و سرانجام با توقف کامل مذاکرات از آخرین ماه تابستان سال جاری نقاط عطف رشد یا کاهش انتظارات تورمی طی ۱۹ ماهه گذشته بودهاند. نقاطی که در فرازهای مثبت، منجر به افت قیمت مسکن و در فرودهای منفی باعث رشد قیمت مسکن شده و میشود. افزون بر عامل انتظارات تورمی ناشی از تحولات عرصه سیاست خارجی، از اواخر شهریور ماه سال جاری تاکنون، تحولاتی در عرصه سیاست داخلی شاهد بودهایم که چشمانداز کوتاهمدت و میان مدت اقتصادی را مبهمتر و رازآلودهتر کرده است.

مجموعه نااطمینانیهای داخلی و خارجی منجر به تداوم رشد قیمت مسکن و افت حجم معاملات آن طی ماههای گذشته شده است. البته بهطور مشخص در مهر ماه سال جاری، در پی قطعی و کندی اینترنت و از کار افتادن شبکهها و سایتهای مرتبط با فعالیتهای ملکی، جستوجوی همهجانبه و سریع ملک دلخواه مختل شده و به همین دلیل، رفت و آمد مجازی و به تبع آن ترافیک معاملاتی در بازار واقعی مسکن دچار افت شده است. بیگمان، افت ترافیک بازیگران و فعالان ملکی در بازار صرفا به دلیل اختلال در اینترنت و شبکههای و سایتها نیست و در لایههای زیرین افت آمد و شد به بازار باید عوامل مهمتر اقتصادی و غیراقتصادی را سراغ گرفت. عواملی که به برخی از آنها به صورت گذرا اشاره شد.

افت همزمان قیمت و حجم معاملات در شهریور

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران در شهریور ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی تهران ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۱ و ۳۶.۳ درصد افزایش دارد.

علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۶۰۳۳ فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۹ و ۲۲.۵ درصد کاهش را نشان میدهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۲۸.۴ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند. این در حالی است که در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۸۷ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش ۲۶.۴ درصدی در منطقه یک و ۱۸.۸ درصدی در منطقه ۱۹ مواجه شدهاند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریور ماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۱.۸ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۱۱.۲ و ۱۰.۴ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. از سوی دیگر، در شهریور ماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشاندهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۳.۹ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشتهاند.

همچنین، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۴.۴ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است.

علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در شهریور ماه امسال نشاندهنده رشدی معادل ۴۰.۹ و ۴۶.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.رشد ماهانه شاخص مزبور در شهریور ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری بهترتیب معادل ۴.۶ و ۴.۷ درصد است.

افت سه ماهه حجم معاملات

 برای سومین ماه متوالی حجم معاملات ملکی پایتخت در شهریورماه منفی شد. از اوج رشد معاملات ملکی، در خرداد سال جاری تعداد معاملات به ۱۳۸۷۴ فقره رسید- که در نوع خود کم نظیر بود به گونهای که از سال ۹۷ تاکنون در رتبه چهارمین ماه پر معامله بوده است- اما این رقم طی ماههای تیر، مرداد و شهریور با کاهش مواجه بوده است به گونهای که با منفی ۵۶.۵ درصد افت در پایان شهریور سال جاری به ۶۰۳۳ رسیده است. نکته دیگر اینکه حجم معاملات ملک در شهریور سال جاری، کمترین تعداد معاملات در دوره پس از عبور از پاندمی کرونا (طی ۱۳ ماهه گذشته فقط در مهر ۱۴۰۰ و فروردین ۱۴۰۱ حجم معاملات از ۶ هزار فقره کمتر بودهاند) به شمار میرود.