یک ترکیب سه‌گانه در بازار مسکن

رشد ۶.۸ درصدی قیمت مسکن شهر تهران فقط در عرض یک ماه از انتظارات تورمی و هجوم سرمایهها به این بازار حکایت داشت؛ درست قبل از آمدن وزیر جدید راه و شهرسازی که میگوید برای ساخت چهار میلیون خانه، بودجهای معادل دو برابر بودجه سالیانه کشور لازم است.

رستم قاسمی ـ وزیر سابق و فقید راه و شهرسازی که روز پنجشنبه ۱۷ آذرماه ۱۴۰۱ به دلیل بیماری دار فانی را وداع گفت، یک روز بعد از آمدن مهرداد بذرپاش به جای او درگذشت. او طی حدود ۱۶ ماه گذشته تلاشهایی برای اجرای بزرگترین پروژه دولت سیزدهم تحت عنون طرح نهضت ملی مسکن انجام داد. با این حال انتظار متقاضیان و کارشناسان آنطور که باید و شاید برآورده نشد و تا کنون فقط ۱۹۲ هزار واحد به مرحله فونداسیون رسیده است.

از طرف دیگر تورم ۴۴ درصدی بر روی قیمت مصالح ساختمانی و برآورد از قیمت تمام شده ساخت مسکن تاثیر گذاشت. در روزهای اخیر قیمت سیمان در بورس کالا با یک بخشنامه از طرف انجمن سیمان ۳۵ درصد افزایش پیدا کرد. اگرچه مدیران سیمانی و مسئولان وزارت صمت معتقدند که این موضوع تاثیری در بازار سیمان ایجاد نکرده اما تجربه نشان داده در خیلی از مواقع نوسانات قیمتی با یک بخشنامه آغاز شده است. قیمت یونولیت هم از حدود ۷۰ هزار تومان به ۳۵۰ تا ۵۰۰ هزار تومان رسیده است.

مجموعه عواملی که منجر به انتظارات تورمی شد، بخشی از سرمایهها را در آبان ماه ۱۴۰۱ به سمت بازار مسکن کشاند و رونقی نصفه و نیمه به این بازار داد. در این ماه حدود ۸۰۰۰ فقره قرارداد خرید و فروش آپارتمان در تهران منعقد شد که از افزایش ۴۷.۸ درصد نسبت به مهر امسال و رشد ۹.۶ درصد نسبت به آبان پارسال حکایت دارد. متوسط قیمت هم به ۴۶.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۸ و ۴۵.۹ درصد افزایش یافته است.

بذرپاش در شرایطی وزارت راه و شهرسازی را تحویل گرفته که بسیاری انتظار دارند با افزایش تولید مسکن، قیمتها کنترل شود. این در حالی است که متغیرهایی عمدتا خارج از بخش مسکن به رشد قیمت خانه انجامیده است.

همه وزارتخانهها به بذرپاش کمک کنند

بیت الله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن درباره دلایل نوسانات بازار مسکن به ایسنا گفت: شاید بیش از ۱۰ درصد موضوع مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی نباشد و نباید فکر کنیم اگر مسئولان این وزارتخانه را تغییر دادیم، مشکل مسکن برطرف میشود. ساختارهای اقتصاد باید برای تولید سالیانه یک میلیون خانه فراهم باشد؛ وزارت اقتصاد، بانک مرکزی، وزارت صمت و حتی وزارت خارجه با موضوع مسکن مرتبط هستند.

وی با بیان اینکه بیش از ۹۵ درصد تولید مسکن در اختیار بخش خصوصی قرار دارد افزود: انتظار داریم در شرایطی که بخش خصوصی ۹۵ درصد مسکن کشور را در اختیار دارد قولش را وزارت راه و شهرسازی بدهد. موضوعی تحت عنوان نهضت ملی مسکن طراحی شده و میخواهیم چهار میلیون مسکن در چهار سال بسازیم. یکدفعه چند میلیون نفر با این تصور مواجه میشوند که دولت میخواهد برایشان خانه بسازد. درحالی که دولت تسهیلگر و قانونگذار است و نمیتواند بیش از ۵ درصد تولید مسکن را در اختیار بگیرد.

تورم را دریابیم، قیمت مسکن کنترل میشود

همچنین مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با ایسنا اظهار کرد: مردم معمولا تحولات بازار ارز را نماگری از تورم آتی تلقی میکنند و در چنین مواقعی به خرید کالاهایی میپردازند که قابلیت محافظت از سرمایهی آنها در برابر تورم را دارد. بر این اساس نوسانات قیمت ارز که از مهرماه آغاز شد تغییراتی در انتظارات تورمی به وجود آورد که به سوق یافتن سرمایهها به سمت بازار مسکن انجامید و در آبان ماه بروز پیدا کرد. بدیهی است که تا وقتی روند نرخ ارز و تورم افزایشی باشد رشد قیمت در بازارهای موازی مثل طلا و مسکن نیز ادامه مییابد.

روانشادنیا گفت: افزایش قیمت نهادههای ساختمانی باعث شده تا با یک رکود عجیب در ساخت وساز مواجه شویم. ما سالیانه به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم؛ در حالی که تولید فعلی کمتر از نصف این تعداد است. البته پروانههایی در سال جاری صادر شده که عمدتا مربوط به طرح نهضت ملی مسکن است اما این پروژه نیز در بخشهایی متوقف شده است. در واقع پروانه صادر میشود اما پایان کار کم است.

وی با بیان اینکه واحد نوساز در بازار مسکن به تدریج کمیاب شده است افزود: در شرایط تورمی فعلی بعضا مشاهده میکنیم که برخی فروشندگان از فروش منصرف میشوند. این کمبود عرضه نیز به عاملی برای رشد قیمتها تبدیل شده است.

روانشادنیا درباره وضعیت پروژه نهضت ملی مسکن خاطرنشان کرد: در بیش از یک سال گذشته توجهات به تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی معطوف شده بود اما خروجی قابل توجهی دیده نشد. این سرخوردگی به تشدید تورمهای بعدی انجامید. متقاضیان این پروژه تصمیم گرفتند مجددا به بازار مراجعه کنند و با هر سطح توانی اقدام به خرید کنند.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به انجام ۸۰۰۰ معامله در آبان ماه ۱۴۰۱ در شهر تهران گفت: مقایسهی این عدد با دو سال اخیر نشان میدهد تعداد معاملات چندان پایین نیست و یک رقم نرمال را نشان میدهد. ما در برخی ماهها ۲۵۰۰ معامله نیز داشتیم و رقم ۸۰۰۰ واحد عدد معنیداری است که گسیل برخی از سرمایههای جامعه به بازار ملک را نشان میدهد.

وی مهمترین راهکارهای تثبیت بازار مسکن را کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت و ساز دانست و گفت: در خارج از بخش مسکن حتما باید تورم و رشد قیمت ارز مهار شود. در بخش درونی مسکن نیز راهی جز تولید وجود ندارد. این تولید باید در تناسب با تقاضا قرار گیرد که در حال حاضر بخش عمدهای از تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ متمرکز شده است.