نوسانات قیمت بازار مسکن روی کاغذ نه واقعیت!

واسطههای ملکی میگویند که تحت تاثیر نوسانات بازارهای موازی، قیمتهای پیشنهادی مسکن از سوی برخی مالکان در هفتههای اخیر بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش یافته است؛ نرخهایی که با فروکش کردن التهابات بازار ارز هم پایین نیامد؛ زیرا بازار مسکن ماهیتا یک بازار کُند و دیرپذیر است.

تجربه نشان داده تعمیق رکود، کاهش معاملات مصرفی و سوق یافتن متقاضیان به سمت واحدهای قدیمی از عوارض رشد بازار است. هرچه نرخها افزایش مییابد متقاضیان به سمت آپارتمانهای قدیمیتر سوق پیدا میکنند؛ به طوری که سهم معاملات واحدهای با سن بنای بیش از ۱۶ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۷ درصد در حال حاضر رسیده است. آذر سال گذشته این عدد حدود ۳۲ درصد بود.

حدود ۷۷ درصد معاملات مسکن از نوع سفتهبازی است که تاثیر منفی بر این بازار ایجاد کرده است. دلالان مسکن از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند و این عامل، تقاضای سوداگری و معاملات کوتاه مدت در این بازار را تشدید کرده است.

البته تغییر قیمتهای پیشنهادی لزوما به معنی تغییر قیمتهای قطعی نیست. آذرماه سال جاری نرخهای مدنظر فروشندگان تا ۱۰ درصد بالا رفته بود اما قیمتها در معاملات ۲.۹ درصد افزایش یافت؛ زیرا عمده معاملات در واحدهای بهقیمت و متناسب با عرف بازار مناطق انجام میشود.

از طرف دیگر سازندگان، کاهش ساخت و ساز توسط بخش خصوصی را در فشار بازار مسکن موثر میدانند. شهردار تهران اعلام کرده که در سال جاری تا کنون ۶۱۰۰ فقره پروانه ساختمانی در تهران صادر شده است. سال گذشته این رقم ۵۸۰۲ مورد بود. به نظر میرسد بخش قابل توجهی از پروانههای صادرهی پایتخت در سال جاری مربوط به تفاهمنامههای طرح نهضت ملی مسکن باشد که بعد از بهار منعقد شده است؛ چرا که بهار امسال با کاهش ۴۷ درصدی صدور پروانه در مقایسه با بهار ۱۴۰۰ مواجه بودیم.

معاملات مسکن در ماههای اخیر با روند صعودی مواجه شده است. شهریور۶۰۳۳، مهرماه ۵۴۱۶ و آبان ۸۰۰۵ معاملهی مسکن در پایتخت به امضا رسید. ماه گذشته نیز ۱۰ هزار و ۱۸۴ فقره خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران منعقد شد که از رونق نسبی حکایت داشت. عمده معاملات از نوع تبدیل بود و به گفتهی مشاوران املاک، خانه اولیها سهم چندانی از بازار نداشتند. اما وسوسهی تغییر قیمتهای پیشنهادی توسط برخی مالکان میتواند رونق نیمبند بازار مسکن را مختل کند.