جهش ۴ برابری در نوسازی بافت‌های فرسوده با اجرای بسته تشویقی

محمدآئینی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به این که ۹۰ درصد کشور روی گسلهای زلزله واقع شده است، عنوان کرد: بنابراین زلزله تهدیدی مهم به شمار میرود که گریزی از آن نیست، از سوی دیگر سطح وسیعی از شهرها را بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تشکیل میدهد که بالغ بر ۱۶۶ هکتار میشود، در این محدوده حدود ۴۹ درصد بناها یعنی به طور متوسط ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار بنای ناپایدار وجود دارد که ۱۰ میلیون نفر در آنها ساکناند.

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران ادامه داد: بنابراین چارهای جز شتاب بخشی به روند نوسازی بافتهای فرسوده نداریم، متأسفانه سیاستهای گذشته نیز از کارایی لازم برخوردار نبودهاند و در مجموع تاکنون حدود ۲۲۰ هزار واحد نوسازی و به ازای آن ۷۱۰ هزار واحد ساخته شده است که این امر نشان از ظرفیت این بافتها برای ساخت مسکن دارد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این که سه مانع اصلی در نوسازی بافتهای فرسوده وجود دارد، توضیح داد: یکی از موانع جدی این است که ساکنان این بافتها توانایی مالی، فنی و اجرایی لازم جهت نوسازی را ندارند. از سوی دیگر سازندگان به دلیل اقتصادی نبودن سرمایهگذاری در این بافتها از انگیزه لازم برای سرمایهگذاری و حضور در این مناطق برخوردار نیستند، مانع مهم دیگر عدم وجود حلقههای واسط میانی است که بتواند این دو گروه را به یکدیگر وصل کند.

ابلاغ بسته ۱۹ بندی نوسازی بافتهای فرسوده

آئینی راهبرد عملیاتی نوسازی بافتهای فرسوده را توانمندسازی دوگروه یاد شده عنوان کرد و گفت: چنانچه این معادله برای سازندگان اقتصادی شود جهت ورود به بافتهای فرسوده پیشقدم خواهند شد؛ برای این منظور بستههای تشویقی مؤثری در حوزههای مختلف اداری، مالی و شهرسازانه طراحی و تدوین شده است. اخیراً نیز بسته تشویقی جدیدی به تصویب شورایعالی و معماری رسید و توسط وزیر راه و شهرسازی با عنوان بسته تشویقی ۱۹ بندی نوسازی بافتهای فرسوده ابلاغ شد. در بسته تشویقی شهرسازانه اخیر وظایف همه دستگاهها مشخص شده است. همچنین مشخص شده نوسازی بافت فرسوده در سطح شهرها، محلات و کوچهها چگونه اجرایی شود؛ در واقع این بسته جامعتر است.

جهش چهار برابری در نوسازی بافتهای فرسوده

ا و با اشاره به اینکه بعد از ابلاغ این مصوبه عزم و همگرایی ملی برای نوسازی بافتهای فرسوده به وجود آمده است، تصریح کرد: این مصوبه برای اجرا نیازمند مقدماتی است، اما در سه ماه آینده شاهد جهشی در نوسازی بافتهای فرسوده خواهیم بود. در دو کلانشهر کشور یعنی تهران و تبریز که اجرای این مصوبه را آغاز کردهاند، میزان دریافت پروانه در بافتهای فرسوده افزایش داشته است و در تهران در برخی مناطق بالای ۲۰۰ درصد و در تبریز ۱۸۰ درصد رشد پروانه نسبت به سال گذشته داشتیم.

وی با بیان این که تجربیات دورههای گذشته نشان از این دارد، هرگاه بسته تشویقی شهرسازانه وجود داشته شاهد رشد نوسازی بودهایم، اظهارکرد: سال گذشته برای ۵۱ هزار پروانه ساخت بافت فرسوده در کل کشور صادر شده که انتظار میرود بعد از اجرای این مصوبه شاهد جهش چهار برابری در این حوزه باشیم، هدف این است که سالانه ۲۰۰ هزار واحد بافت فرسوده نوسازی شود، چنانچه بتوانیم میزان واحدهای ناپایداری در هر شهرها به کمتر از ۵۰ درصد برسانیم آن زمان میتوان گفت در این کار موفق شدهایم.

وی در پاسخ به این که چه زمانی به این هدف خواهیم رسید، عنوان کرد: همان طور که گفتم هدف این است سالی ۲۰۰ هزار واحد به شکل نقطهای نوسازی شود. طبیعت کار نوسازی بافت در ابتدای کار، کند خواهد بود، اما طی سالهای بعد کار سریعتر پیش خواهد رفت. با همراهی شهرداریها که مسؤولیت قانونی دارند و ورود بخش خصوصی و سازندگان و انبوه سازان میتوان کار را پیش برد.

امکان بازنگری بسته تشویقی متناسب با شرایط هر استان

به گفته آئینی در بسته تشویقی دیده شده است که بعد از شش ماه بسته مجدداً مورد بررسی قرارگرفته و در صورت نیاز بازنگری شود، این بسته کاملاً انعطاف پذیر است و به شهرداریها اجازه داده شده که بستهای تکمیلی متناسب با شرایط شهر خودشان را تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج برسانند.

آئینی در پاسخ به این که در پایان دولت سیزدهم میزان نوسازی بافتهای فرسوده چه میزان خواهد بود، اظهارکرد: در قالب طرح نهضت ملی مسکن، نوسازی سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در نظر گرفته شده و تا پایان دولت به ۶۰۰ هزار واحد میرسد، اما قرار است متناسب با طرفیت ایجاد شدخ از این هم بیشتر شود.

تشریح بسته تشویقی ۱۹ بندی نوسازی بافتهای فرسوده

آئینی در ادامه به تشریح بسته تشویقی ۱۹ بندی پرداخت و در خصوص امتیازات درنظر گرفته شده برای سازندگان توضیحاتی ارائه کرد و گفت: اکنون ساخت پروانه در تهران حدود هشت ماه طول میکشد، اما در این بسته قرار است زمان اخذ پروانه ساخت در بافت فرسوده به کمتر از یک ماه و حدود دو هفته برسد. علاوه بر این شهرداریها موظفند برای پروانه ساخت در بافت فرسوده از ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تخفیف بدهند و مبلغ آن را از دولت بگیرند. در خیلی از شهرداریها این تخفیفات به مرز ۱۰۰ درصد رسیده است. همچنین برابر ضوابط قانونی در بافت فرسوده انشعابات قبلی محفوظ است و انشعابات جدید هم خارج از نوبت وصل میشود و زمان برای دریافت انشعابات هم کم خواهد شد.

وی ادامه داد: در بخش مالی هم کاغذبازیها برای دریافت تسهیلات بافت فرسوده به حداقل میرسد. همچنین خط اعتباری ویژه برای بافت فرسوده هم داریم که مبلغ این نوع تسهیلات در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، در کلانشهرها ۴۰۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۳۵۰ میلیون تومان است. همچنین متقاضیان میتوانند از تسهیلات خودمالکی نهضت ملی مسکن استفاده کنند که مبلغ آن در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، در کلانشهرها ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استانها ۳۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۳۰۰ میلیون تومان است و مردم میتوانند با توجه به شرایطشان از بین دو نوع تسهیلات مذکور انتخاب کنند. تاکنون ۴۵ هزار واحد مسکونی برای دریافت تسهیلات معرفی شده اند. همچنین وام ودیعه اسکان موقت که مبلغ آن در تهران ۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۴۵ میلیون تومان است، به شکل قرض الحسنه با سود ۴ درصد و بازپرداخت ۳۶ ماهه پرداخت میشود.

به گفته دبیرستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، عدم در نظر گرفتن تراس و بالکن به عنوان تراکم، تخفیفات در پارکینگ، اجازه ساخت درب اضافی و موارد دیگری در این بسته تشویقی وجود دارد که هر کدام شرایط خاص خودش را دارد. در مجموع مشوقهایی که در بسته تشویقی شهرسازانه آمده، کار را برای سازنده اقتصادی میکند.

حل مشکلات پلاک ثبتی و ملکی

وی با اشاره به حل مشکلات پلاکهای ثبتی و ملکی عنوان کرد: برای حل این مشکل در قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، ادارات ثبت موظف شدهاند خارج از نوبت مسائل ثبتی این پلاکها را حل کنند و این فرآیند نباید بیش از دو ماه طول بکشد. علاوه بر این در ماده ۹ همین قانون پیش بینی شده است تا یک هیأت حل اختلاف مرکب از یک قاضی به انتخاب ریس قوه قضائیه، مدیرکل راه و شهرسازی استان و مدیرکل ثبت استاد و املاک استان در خصوص مشکلات ملکی و ثبتی، املاک مجهول المالک، فاقد سند و نظایر این رأی صادر کنند و بن بستی برای این کار وجود ندارد.

معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به اینکه آیا اجرای این بسته تشویقی به بافت شهری و بافت تاریخی آسیبی نمیزند، عنوان کرد: از ۱۶۶ هزار هکتار بافت فرسوده کشور، ۳۲ هزار هکتار مربوط به بافت تاریخی است که این مصوبه شامل این بافت نمیشود و بافت تاریخی دستورالعمل ویژه خود را دارد. البته با همکاری سازمان میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی در حال تدوین بسته تشویقی طبق شرایط این بافت هستیم. در بافتهای فرسوده هم قرار نیست افزایش بیضابطه تراکم داشته باشیم، ضمن این که افزایش تعداد مسکونی به معنای افزایش جمعیت نیست. در حال حاضر با کوچههای یک تا دو متری و سقفهای لرزان مواجه هستیم و با توجه به شرایط موجود بهترین تصمیم این است که این واحدها نوسازی شود تا مردم از آسیبهای آن در امان باشند.

صدور پروانه ساختمانی برای واحدهای کمتر از ۵۰ متر برای اولین بار

او جزئیات بیشتری از این بسته تشویقی ارائه کرد و گفت: این بسته برای چهار گروه که اقدام به نوسازی در بافتهای فرسوده میکنند، دیده شده و برای هر گروه مشوقهای مختلفی در نظر گرفته است. یک گروه پلاکهایی هستند که به لحاظ کالبدی امکان تجمیع نداشته و متراژ پایینی دارند. در واقع پلاکهای مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک و حداقل مساحت ۵۰ مترمربع، امکان امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاح را دارند. همچنین برای اولین در این بسته واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع که امکان تجمیع ندارند و تا قبل از این پروانه ساخت به آنها داده نمیشد، از این پس میتوانند پروانه ساختمانی دریافت کنند.

او گروه بعدی را نوسازی تجمیعی در عمق بافت فرسوده شهری برشمرد و گفت: واحدهای مسکونی که دارای حدنصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع)، حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب دریافت خواهند کرد. همچنین طبقه همکف به شرط تأمین در مستقل میتواند کاربری غیر مسکونی دریافت کنند.

نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران گروه دیگر را نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده برشمرد و عنوان کرد: متقاضیان این گروه باید دارای حد نصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب باشند. اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ مشروط به وجود پارک حاشیهای در معبر و امکان استفاده از مساحت معابر بن بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداریها) از مشوقهای در نظر گرفته شده برای کسانی است که در مقیاس محله محور اقدام به نوسازی میکنند

نوسازی در مقیاس محلهای و بلوک شهری

به گفته آئینی گروه بعدی شامل کسانی میشود که در مقیاس محلهای و بلوک شهری اقدام به بازآفرینی شهری میکنند، او در این باره توضیح داد: یکی از شرطهای بهرهمند شدن از مشوقهای این گروه این است که ساخت و ساز باید در حوزه کاربری مسکونی، مسکونی مختلط و خدمات پشتیبان محلهای باشد و متقاضی باید نسبت به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ استان اقدام کند. طرح مذکور باید ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانههای خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده را تأمین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محلهای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله شود.

به گفته آئینی در تمام این گروهها تراس و بالکن به عنوان تراکم دیده نمیشود و تسهیلاتی نیز در تأمین پارکینگ دیده شده است.

وی افزود: در این بسته نقش هر یک از دستگاههای متولی به روشنی مشخص شده است و برای این که این بسته هر چه سریعتر اجرایی شود از همه شهرداران میخواهم محلات مشمول مصوبه را مشخص کنند تا ظرف یک ماه آینده این محلات مشخص شده و به تصویب کمیسیونهای ماده پنج برسد، شهرداریها در حوزه نوسازی بافتهای فرسوده شرکای راهبردی ما هستند و دبیران ستاد بازآفرینی شهرستانها محسوب میشوند.

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار ادامه داد: در گام دوم شهرداریها باید نقشه پارکینگهای عمومی که باید برای جبران کسری پارکینگ ساخته شود به تصویب کمیسیون ماده پنج برسانند و از همه شهرداران و اعضای شوراهای شهر میخواهم در صورت نیاز و متناسب با شرایط اجتماعی، اقتصادی، محیط زیستی و کالبدی شهر بسته تشویقی جدیدی را تدوین کنند.

برگزاری پویش بم، هشداری برای شهرهای پرخطر

وی با اشاره به برگزاری پویش «بم سفیر نوسازی برای ایران قوی» گفت: هدف از برگزاری این پویش این بود تا به دیگر شهرها هشدار داده شود خطر زلزله در کمین آنها هم هست که شهر خوی هم یکی از این شهرها بود. این پویش با میزبانی شهرداریها و مشارکت و همکاری ۳۵ اداره کل راه و شهرسازی سراسر کشور در ۱۰۰ شهر بزرگ با حضور نمایندگان شرکت و نمایندگانی از شهرستان بم طی روزهای سوم تا پنجم دی ماه به مناسبت روز ایمنی در برابر زلزله و کاهش اثرات بلایای طبیعی برگزار شد. این پویش در قالب نشست با شهروندان ساکن در بافتهای فرسوده، سازندگان و توسعهگران و همچنین مدیران و مسؤولان شهری برگزار شد و اقدامی عظیم و تأثیرگذار در حوزه نوسازی بناهای ناپایدار بود.

وی همچنین عنوان کرد: از رسانه ملی، گروههای جهادی و داوطلب میخواهیم که ما را در این امر یاری کنند، زیرا جان ۱۰ میلیون نفر در خطر است. چنانچه شهروندان به آگاهی لازم رسیده و سازندگان نیز به این بستههای تشویقی اشراف پیدا کنند، نوسازی بافتهای فرسوده شتاب خوبی خواهد گرفت.