طرح جدید مجلس برای ساماندهی بازار اجاره

مجلس طرحی را با عنوان «کنترل و ساماندهی اجارهبها» در دستور کار قرار داده که قصد دارد با حذف دلالان و به ویژه مشاوران املاک، بازار مسکن را کنترل کند. در این طرح تشویقهای مالیاتی در نظر گرفته شده تا مالکان به صورت دو یا چند ساله منازل خود را اجاره دهند و بهرهگیری از تکنولوژیهای نوین برای کشف قیمت املاک یکی دیگر از ویژگیهای این طرح است.

با این حال، عباس اکبرپور کارشناس مسکن درباره این طرح میگوید: دولت و مجلس بارها طرحهای مختلف درخصوص کنترل بازار ارایه کردند. اما به دلیل اینکه این طرحها بدون پشتوانه علمی بوده است، موفقیت مورد نظر را کسب نکرده است. این طرح نیز نمیتواند مشکلات بازار مسکن در سال جاری را برطرف کند. او میافزاید: ما در سال جاری قطعا با رشد ۵۰ الی ۶۰ درصدی در بازار مسکن روبهرو هستیم، زیرا قیمت مسکن گذشته از اینکه تحت تاثیر اثرات تورمی است کماکان تحت تاثیر قیمت زمین است.

در دنیا زمین دراختیار دولت است و بهای آن روی قیمت ملک اثر ندارد ولی در ایران اینگونه نیست و همین موضوع منجر میشود قیمت مسکن هر ساله به دنبال تورم کل رشد قابل توجهی کند. اکبرپور بر این باور است که اگر مجلس قصد اصلاح وضعیت کنونی را دارد باید در کنار اجرای روند سنتی فعلی اجازه دهند روش جدید نیز اجرا شود.

او معتقد است، در حال حاضر حقالزحمه معاملات ملکی بسیار زیاداست و باید این حقالزحمه یا کمیسیون اصلاح شود. اما حذف روش سنتی یعنی حذف بنگاههای معاملات ملکی از تعاملات بازار مسکن منجر به بهم ریختگی چند برابری بازار مسکن میشود، زیرا برخی مالکان همواره به صورت غیرمستقیم و از طریق بنگاههای معاملات ملکی با متقاضیان بازار مسکن ارتباط برقرار میکنند.

استاد دانشگاه آزاد میگوید: بسیاری افراد مسن صرفا با املاک ارتباط دارند و حاضر به ارتباط مستقیم با خریدار یا مستاجر نیستند. در طرح مجلس هیچ جایی برای این افراد وجود ندارد. او تاکید میکند، در تمام دنیا بنگاههای معاملات ملکی وجود دارند؛ اما دولتها از طریق فضای مجازی فضا را شفاف میکنند. اما در ایران در هر مقطعی دولت هر از چندی دستور توقف انتشار قیمت در سایتهای مسکن را میدهد رویدادی که منجر به تخریب بازار میشود. پس باید از سوی دیگر در کنار حفظ بنگاهها فضای مجازی را جهت شفافیت باز نگه دارد.

اکبرپور میافزاید: سیاستگذاران برای مدیریت فضای کنونی باید همانگونه که به مهندسان و پزشکان مجوز فعالیت میدهند باید براساس یکسری شاخص مشخص اجازه فعالیت به بنگاهها را بدهند. در حال حاضر هر شخصی به راحتی بدون گذراندن دورههای آموزشی در این حوزه ورود پیدا میکند، همین موضوع هم منجر به بهم ریختگی بازار ملک میشود.

طرح جدید مجلس چیست؟

فصل بهار، پیشزمینهای برای شروع نقل و انتقالات مسکن است که همواره در سه ماهه دوم سال، با نابسامانی در بازار اجارهبها همراه است. البته برخی کارشناسان این مشکلات را ناشی از خلأ قانونی و نظارتی میدانند. برخی نمایندگان مجلس نیز این وضعیت را ناشی از عملکرد بنگاههای معاملاتی میدانند.

بر همین اساس نیز مجلس در جلسه ۲۸ اردیبهشت ماه سال گذشته طرحی دو فوریتی در راستای کنترل و ساماندهی اجارهبهای املاک مسکونی را تصویب کرد. این طرح پس از تصویب کلیات در نشست علنی اول تیر ماه سال ۱۴۰۱ برای کسب نظرات دستگاههای اجرایی و به پیشنهاد دولت و تصمیم هیات رییسه مجلس مجددا به کمیسیون تخصصی یعنی کمیسیون عمران ارجاع شد.

سپس با تشکیل یک کمیته تخصصی متشکل از جمعی از اعضای کمیسیون عمران، نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، اقتصاد و صمت، معاونت حقوقی قوه قضاییه، سازمان امور مالیاتی، سازمان شهرداریها و همچنین کارشناسان مرکز پژوهشهای مجلس و مرکز بررسیهای استراتژیک ریاستجمهوری این طرح مورد بررسی و تکمیل قرار گرفت. درنهایت جزییات آن با اعمال تغییراتی نسبت به پیشنویس اولیه به تصویب کمیسیون عمران رسید. این طرح در اسفند ماه سال ۱۴۰۱ به هیات رییسه مجلس ارجاع شد. در حال حاضر نیز در اولویت رسیدگی در میان طرحهای دو فوریتی مصوب مجلس قرار دارد.

علی خضریان یکی از طراحان این طرح در کمیسیون اصل نود مجلس به جزییات این طرح اشاره کرد. او گفت: زیرساخت اصلی اجرایی این طرح در سامانه ملی املاک و اسکان است که از مدتها قبل، اجرای آن با نظارت کمیسیون اصل نود در جریان است. حسن اجرای قانون در سامانه ملی املاک و اسکان میتواند بر بهبود شرایط بازار اجارهبها تاثیرگذار باشد که متاسفانه بنا به دلایل مختلف اجرای آن تاکنون به تاخیر افتاده و در این طرح تلاش شده خلأهای قانونی آن برای شناسایی و اجرای کامل مالیات بر خانههای خالی صورت پذیرد.

نماینده مردم تهران افزود: براساس ماده یک این طرح، کلیه دستگاههای اجرایی موضوع ماده ۵ قانون مدیریت خدمات کشوری، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کلیه بانکها و موسسات اعتباری، مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه، کلیه شهرداریها و مراجع صدور پروانههای ساختمانی و فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران موظفند، نسبت به ارایه اطلاعات مورد نیاز از جمله اطلاعات زمین و املاک و اطلاعات هویتی، سکونتی، مالکیتی، معاملاتی، بهرهبرداری انشعابات و میزان مصرف، اطلاعات مکان محور سیمکارت و اشتراک اینترنت و سایر اطلاعات مورد نیاز املاک، مالکین و ساکنین را بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی از پایگاههای اطلاعاتی پایه موضوع تبصره ۱ بند «ث» ماده ۶۷ قانون برنامه پنجساله ششم، سامانه ملی اطلاعات رفاه ایرانیان و سامانه سخا حداکثر ظرف مدت یک ماه از لازمالاجرا شدن این قانون به صورت رایگان اقدام کنند.

مجازات مستنکفین از اجرای این طرح

سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس با اشاره به پیشبینیهای صورت گرفته در این طرح برای مجازات مستنکفین از اجرای این ماده گفت: سازمان بازرسی کل کشور موظف است ظرف مدت دو ماه از لازمالاجرا شدن این قانون، مدیران و اشخاصی که استنکاف یا کوتاهی آنها در این خصوص به تشخیص شورای عالی مسکن محرز شده را حسب مورد به هیات تخلفات اداری معرفی کند. متخلفان از اجرای این تبصره، مشمول مجازات مقرر در ماده (۵۷۶) قانون مجازات اسلامی میشوند، ضمن اینکه تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی موظفند خوداظهاری موضوع مادههای ۵۴ مکرر و ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم را از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند.

کلیه دستگاهها، نهادهای اجرایی و زیر مجموعههای آنها مکلفند استعلامات موردنیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفا از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند و در صورت عدم خوداظهاری اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه مذکور از ارایه خدمت خودداری کنند.

ثبت قرارداد از طریق سکوهای آنلاین به جای بنگاههای ملکی

نماینده مردم تهران با تاکید بر ایجاد سکوهای معاملات املاک برای تسهیل اجاره مسکن مردم گفت: براساس ماده ۵ این طرح وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت صنعت، معدن و تجارت و معاونت علمی و فناوری ریاستجمهوری، آییننامه نحوه مجوزدهی و فعالیت و نظارت بر «سکوهای معاملات املاک» را ظرف مدت سه ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون تهیه کند و به تصویب هیات وزیران برساند تا درنهایت و براساس این طرح، ثبت قرارداد از طریق سکوها و توسط خود متعاملین و به صورت غیرحضوری بدون ورود بنگاههای معاملات مسکن ممکن شود که میتواند تحول بزرگی در بازار معاملات مسکن و کاهش نرخ اجارهبها فراهم کنم، ضمن اینکه این سکوها صرفا امکان ثبت قراردادهای همسانی که به تایید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور رسیده را دارند.

خضریان ادامه داد: براساس طرح پیشنهادی بسیاری از اختلافات میان مستاجر و موجر در پلتفرمهای آنلاین و طبق قرارداد از پیش معین قابل پیشگیری و حل است، به نحوی که در آن دیده شده مطالبات موجر و مستاجر از یکدیگر از مبلغ ودیعه قابل وصول یا قابل پرداخت است.

براساس آن در قراردادهای اجاره در صورت اعمال حق فسخ توسط موجر یا انفساخ قرارداد یا سررسید مدت قرارداد و عدم ثبت تمدید آن در سامانه ثبت الکترونیک املاک، پس از واریز مبلغ ودیعه به حساب امانی توسط موجر، او میتواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را از طریق پلتفرم ثبت کند. ثبت درخواست تخلیه به ترتیب ذکر شده به منزله صدور دستور تخلیه بوده و لازمالاجراست.

چطور اجاره از ودیعه کسر میشود؟

سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس گفت: چنانچه مستاجر تمام یا بخشی از بهای اجاره را در سررسید آن پرداخت نکند، اجارهبهای پرداخت نشده از مبلغ ودیعه کسر میشود. چنانچه طلب موجر از مستاجر بیش از مبلغ ودیعه شود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است نسبت به مازاد گواهی عدم پرداخت صادر و به موجر تسلیم کند. این گواهی در حکم سند لازمالاجراست. ضمن اینکه چنانچه علاوه بر مبلغ ودیعه، مستاجر طلبی براساس قرارداد از موجر داشته باشد، صدور دستور تخلیه منوط به واریز مبلغ مذکور است.

ساماندهی دریافتی مشاوران املاک

او ادامه داد: ساماندهی مبالغ دریافتی توسط مشاورین املاک نیز به موجب ماده ۶ این طرح انجام خواهد شد. براساس آن وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان امور مالیاتی، آییننامه نحوه تعیین تعرفه حقالزحمه مشاورین املاک را برمبنای درصدی از ارزش معاملاتی و اجاری املاک موضوع ماده (۶۴) و (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم، تناسب تعرفه با میانگین سالانه حجم قراردادهای به ثبت رسیده در هر منطقه جغرافیایی به صورت پلکانی نزولی و تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله به طوری که در هر حال میزان اجارهبها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نباشد، حداکثر دو ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون، تهیه کند و به تصویب هیات وزیران برساند.

مشوقهای مالیاتی برای صاحبخانهها

عضو هیات رییسه کمیسیون اصل نود مجلس همچنین با اشاره به مشوقهای مالیاتی برای مالکانی که به صورت دو یا چند ساله منازل خود را اجاره میدهند، گفت: در ماده ۷ این طرح برای بهبود شرایط بازار اجارهبها و تشویق اجاره ملک به صورت چند ساله معافیت مالیاتی تا صددرصد برای مالکانی درنظر گرفته که بیش از یک سال در بدو قرارداد ملک خود را اجاره میدهند، به طوری که مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت دوساله با حداکثر افزایش قیمت بهای اجاره سالانه تا حداکثر ۵۰درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی اقدام میکنند از ۵۰درصد تخفیف مالیاتی و مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت سه ساله و بیشتر مطابق با شرایط فوق اقدام میکنند از صددرصد تخفیف مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ این ماده برخوردار میشوند.