چشم‌انداز مسکن در ۱۴۰۲

علی فرنام در خصوص پیشبینی بازار مسکن در سال 1402، اظهار کرد: در سالهای اخیر بازار مسکن بهگونهای شده است که کسی نبوده پیشبینی از این بخش داشته باشد و درست از آب درآمده باشد.

وی افزود: البته این اتفاق بهدلیل ناکاربلدی نبوده است؛ همه انتظار داشتند موج تورمی و افزایشی به پایان خودش برسد، 5 پیک و قُله قیمت مسکن در کشور داشتهایم که یکی دو ساله بوده است، این در حالی است که از سال 97 تا امروز 5 پیک دیگر را دیدهایم.

وی توضیح داد: ابتدای سال 97 متوسط قیمت مسکن 6 میلیون تومان بود، اما امروز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 60 میلیون تومان عبور کرده یعنی طی 5 سال 10 برابر افزایش.

کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس با یادآوری اینکه در گذشته پس از هر پیک قیمتی بلافاصله تولید مسکن افزایش مییافت، اضافه کرد: افزایش قیمت اگرچه تبعات منفی خیلی زیادی داشت اما اثرات مثبتی هم بهدنبال داشت.

فرنام گفت: بهعنوان مثال شاخصی بهعنوان QB داریم که بر اساس آن ارزش اقتصادی ساختوساز چهمیزانی مشخص میشود. بر اساس این شاخص قیمت زمین، هزینههای ساختو ساز، قیمت فروش و سود مشخص میشود.

وی با اشاره به اینکه در سال 97 تا 1402 تولید مسکن افزایش نیافته است به مثالی اشاره کرد و گفت: در نیمه نخست سال 1401 حدود 188 هزار پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده است و برآورد ما این است در سال گذشته حداکثر 500 هزار پروانه صادر شده باشد. عدد مناطق روستایی را نمیدانیم که احتمالاً 40 تا 50 هزار واحد باشد برآورد ما این است که در سال 1401 حداکثر 500 هزار پروانه ساختمانی صادر شده است.

وی بیان کرد: شاخص دوم نیز اطلاعات مربوط به تکمیل بنا است که در اختیار بانک مرکزی است. تکمیل از این جهت مهم است که متقاضی میتواند در آن ساکن شود، پروانه ساختمانی هم از نظر چشمانداز 2 تا 3 سال آینده میتواند امید ایجاد کند، اینکه تولید و عرضه مسکن در بازار افزایش و التهاب این بخش کاهش مییابد، به همین دلایل نیز پیشبینی بازار مسکن واقعاً سخت است.

کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی در واکنش به این موضوع که بهنظر میرسد بازار مسکن با شکست مواجه شده است و تولیدکنندگان بهواسطه ناامیدی در فروش واحد ساختهشده رغبت چندانی به ساختوساز ندارند، گفت: یکی از دلایل عدم رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرفکنندگان برمیگردد. در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریباً از بازار خارج شده است.

فرنام توضیح داد: از سال 85 تا سال 95 و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساختهشده، در یکی از آن مالک ساکن شده است، این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمعآوری است متأسفانه سرشماری 1399 را کنسل کردیم وگرنه امروز آمار دقیقتری در اختیار داشتیم.

وی ادامه داد: دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است. تولیدکنندگان میگویند "من سازنده بهچهدلیل باید امروز واحد مسکونی ساختهشده را به بازار عرضه کنم؟"، یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشماندازش از بازار میگوید 6 ماه دیگر 30 درصد به قیمت آن افزوده میشود و تا آخر سال نیز 60 درصد، میگوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند.

وی اضافه کرد: سازنده 2 تا 3 سال درگیر پروسه ساختوساز مسکن میشود؛ یک سال آن که عملاً صرف صدور جواز میشود. از سوی دیگر با ریسکهای افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و... درگیر میشود، با خود میگوید "بهجای تولید پولم را به سکه و ارز تبدیل میکنم، یا هر چیز دیگری که سودی معادل بازار مسکن را میدهد اما در کوتاهمدت".

وی با بیان اینکه بازارهای رقیب مسکن با افزایش قیمتی که دارد بر انگیزه سودآوری رایج ساختوساز مسکن غلبه کرده است، تصریح کرد: همچنین این ریسک وجود دارد که؛ با وجود تحمیل افزایش قیمت به سازنده و خواب سرمایه 2 تا 3 ساله، در روزی که واحد مسکونی تکمیل و به بازار عرضه میشود، چهتعداد مشتری دستبهنقد دارد؟

* 80درصد سازندگان مسکن نگران فروش هستند

کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس با یادآوری اینکه مسکن تهران یک بازار پرکشش است، گفت: یعنی با وجود افزایش قیمتها، تقاضا همچنان وجود دارد، در واقع افرادی هستند که با نیت سرمایهگذاری و سوداگری وارد آن میشوند، هدف اینها فقط این است که 6 ماه تا یک سال آن ـ واحد مسکونی ـ را داشته باشند و بعد آن را عرضه کنند، این در حالی است که در سایر نقاط کشور 70 تا 80 درصد سازندگان نگرانی فروش را دارند، در شهرهای کوچک و متوسط این دغدغه وجود دارد که "اگر منِ سازنده واحد مسکونی را بسازم چهکسی آن را از ما با یک قیمت تمامشده و سود معقول خریداری میکند؟".

فرنام با اشاره به اینکه در کلانشهرها بهخصوص تهران طی سالهای اخیر ملک روی دست سازنده نمانده است، تصریح کرد: اتفاقاً سمت فروش و عرضه بوده که دست نگه داشته است تا سود بیشتری از فروش داشته باشد.

* اشتیاق عجیب سازندگان به برخی مناطق شهر تهران

وی ابراز کرد: بازار مسکن شهر تهران یک مسئله بسیار عجیب و غریبی دارد؛ آنجایی که تقاضای مصرفی داریم مانند مناطق جنوبی ساختوساز بسیار کم است و رغبت سازندگان به تولید مسکن در این مناطق پایین است، اما در مناطقی که مسکن متری 150 تا 200 میلیون تومان است که اعداد نجومی است سازندگان برای ساخت مسکن سر و دست میشکنند، این که زمین را به متری 300 تا 400 میلیون تومان یعنی رقمهای باورنکردنی خریداری کند و آن را بسازد.

وی تأکید کرد: این یکی از مسائلی است که نیازمند تنظیمگری است، برای این کار علاوه بر کمک شهرداریها باید از ابزارهای دیگر استفاده کنیم تا در جایی که تقاضای مصرفی وجود دارد سازندگان را به این مناطق سوق دهیم.