وضعیت رکودی شرکت‌های ساختمانی

بر اساس ماده (۱) پیشنویس اولیه مالیات بر انجام معاملات مکرر واحدهای مسکونی و اراضی با کاربری مسکونی، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که پس از ابلاغ این قانون اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق میکنند در صورتی که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از یک سال اقدام کنند باید ۶۰درصد مازاد مبلغ فروش نسبت به خرید خود را به عنوان مالیات به دولت بپردازند. این میزان در سال دوم به ۴۰ درصد، سال سوم به ۲۰ درصد، سال چهارم به ۱۰درصد و در سال پنجم به ۵درصد کاهش مییابد. بر این اساس در صورت تصویب مجلس، خریداران واحدهای مسکونی و زمینهای با کاربری مسکونی اگر آن را در همان سال اول بفروشند، باید معادل ۶۰درصد سود ناشی از افزایش قیمت را بهعنوان مالیات به دولت بپردازند. در سال دوم این رقم به ۴۰درصد کاهش مییابد.

تدوین لایحه دوفوریتی مالیات بر معاملات مکرر مسکن از طرف دولت را میتوان شروعی برای دور جدید اقدامات با هدف مدیریت بازار مسکن تلقی کرد. دولت امیدوار است با تصویب قانون در این میدان جلوی معاملات سوداگرانه در این بازار را گرفته و رشد احتمالی قیمت مسکن را مهار کند.

صرفنظر از آثار و نتایج احتمالی اجرای این قانون جدید، این اقدام دولت با چند پرسش جدی روبهرو است. اولین موضوع این است که هدف از اخذ مالیات مکرر از مسکن چیست و قرار است دست کدام قسم از مالکان را از بازار مسکن کوتاه کند؟ مورد دیگر این است که اخذ این نوع مالیات تا چه میزان قابلیت اجرایی دارد؟ چرا که اخذ مالیات از خانههای خالی به عنوان مهمترین گزینه دولت برای کنترل قیمت افسارگسیخته مسکن همچنان در هالهای از ابهام است.

جدای از این مباحث، این طرح باید پاسخگوی چند مساله بنیادی نیز باشد. اولین مساله این است که وزن عاملی به نام «معاملات مکرر» واقعا چقدر است؟ ابزار مالیاتی با چه سازوکاری موجب خروج تقاضای سفتهبازانه از بازار خواهد شد؟ آیا ممکن نیست واکنش سفتهبازان به این قانون بهصورت کاهش معاملات مکرر و خودداری از فروش در دو سال اول و نه خروج قطعی از بازار باشد؟ مساله دیگر این است که چه دلایلی باعث شده تا کارشناسان به جای مقصر دانستن تورم در افزایش قیمت مسکن و عدمموفقیت طرحهای پیشنهادی موضوع جدید و البته خام دیگری را وارد مقوله مبارزه با سوداگری کنند؟

دامن زدن به احتکار با تصویب لایحه مالیات بر معاملات مکرر

در این راستا رئیس کانون سراسری انبوهسازان با بیان اینکه مرزهای بین سوداگران، انبوهسازان و توسعهگران واقعی ساختمان باید تبیین شود، افزود: لایحه مالیات بر معاملات مکرر باید بازنگری شود. سیدمحمد مرتضوی ضمن انتقاد به لایحه مالیات بر معاملات مکرر اظهار کرد: هرچند عدهای به قصد سوداگری اقدام به خرید و فروش مسکن میکنند، اما نباید تصمیماتی که برای مقابله با این افراد گرفته میشود منجر به آسیب به انبوهسازان شود.

رئیس کانون سراسری انبوهسازان با بیان این مطلب که محدودیتهایی در حوزه تامین منابع مالی برای انبوهسازان وجود دارد، افزود: بر این اساس یکی از ابزارهای خوب تامین مصالح برای این تولیدکنندگان تهاتر است. وی ادامه داد: در معاملاتی که صورت میگیرد، نباید این تصور را داشته باشیم که همه آنها جنبه سوداگری دارد. به عبارتی اگر انبوهساز یک کالایی را در اختیار میگیرد که مابهازای آن زمین یا آپارتمانی را واگذار میکند، طبعا آن فروشنده کالا هم به دنبال این است که زمین یا واحد در اختیار گرفته شده را در بازار معاملات به فروش برساند.

مرتضوی لایحه مالیات بر معاملات مکرر را منجر به ایجاد مشکل برای انبوهسازان دانست و گفت: پرداخت ۶۰درصد مالیات از فروش ملک به نوعی بازدارنده تهاتر با فروشندگان مصالح است. وی کاهش انگیزه فروشندگان مصالح برای تهاتر را از مشکلات بعدی انبوهسازان در تامین نقدینگی برشمرد و افزود: به نظر میرسد در این خصوص دولت باید ملاحظات کارشناسی بیشتری داشته باشد و کسانی را که در معرض تهدید قرار میگیرند، مورد مشورت قرار دهد. رئیس کانون سراسری انبوهسازان نسبت به اتخاذ تصمیمات شتابزده دولت و تبعات منفی آن برای اقتصاد کشور هشدار داد و گفت: اگر چنین لایحهای تصویب شود، اصلاح آن سالها زمان میبرد و در این مدت میتواند منشأ نابسامانیها، تهدیدها و آشفتگیها در حوزه معاملات مسکن و انبوهسازی شود. وی با تاکید بر اینکه بحث محدودیت سوداگران کاملا طبیعی است، افزود: با اینکه سوداگران در بازار مسکن جولان دهند، اصلا موافق نیستم. تا زمانی که این مرزها را تبیین نکنیم، طبعا به نیت مقابله با سوداگری وارد بحث میشویم، اما در عمل به صنعت ساختوساز کشور آسیب میزنیم. رئیس کانون سراسری انبوهسازان افزود: در صورت تصویب این لایحه، رویکردی در بازار به وجود خواهد آمد که به جای ممانعت از سوءاستفاده به احتکار دامن زده شود، چراکه منافع سوداگران در این است.

اخذ مالیات مکرر از معاملات ملکی نیازمند زیرساختهای خاص

بر اساس این گزارش این سوال مطرح میشود که اگرچه در شرایط تورمی تغییرات قیمت کالاها و از جمله مسکن همواره مثبت است، اما آیا در این شرایط افزایش قیمتها به معنی سود مالک است یا اینکه این افزایش قیمتها به معنی حفظ قدرت خرید پول سرمایهگذاری شده در آن کالا یا ملک مشخص است؟

در همین راستا مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران نیز بر این باور است که در شرایط تورمی، صرفا قدرت خرید پول حفظ میشود و به همین دلیل نباید در شرایط تورمی از چنین عایداتی مالیات گرفته شود. به باور وی اخذ مالیات مکرر از معاملات ملکی مستلزم زیرساختهای خاصی است. خشایار باقرپور در همین رابطه گفت: قانون مالیات بر معاملات مکرر فینفسه خوب است، اما برای آنکه با اجرای این قانون سرمایهها از سفتهبازی به سمت تولید مسکن کوچ کند باید بستر، زیرساخت و فرهنگ آن ایجاد شود.

باقرپور اظهار کرد: هدف از لایحه مالیات بر عایدی ناشی از معاملات مکرر مسکن، حذف سفتهبازی در بازار مسکن و هدایت سرمایهها به سمت تولید مسکن است. اما سوال اینجاست که چنین هدفگذاری چقدر با برنامه و راهکار تدوینشده سنخیت دارد؟ فینفسه این سرفصل مالیاتی منطقی است و در بسیاری از کشورهای دنیا هم در حال اجراست. اما عدد و رقم آن به ۶۰درصد تعیین شده در سال اول تکرار معامله و حتی ۴۰درصد آن برای سال دوم شباهت هم ندارد. وی افزود: این قانون در کشورهای دیگر سقف زمانی دو تا سه سال برای اجرا دارد، اما در این لایحه تا پنج سال مالیات بر عایدی فروش ملک پیشبینی شده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران تاکید کرد: اینکه دولت دغدغه کنترل قیمتها در بازار مسکن را دارد مقولهای قابل ستایش است. اما سوال این است که چطور چنین قانونی را با شرایط کشور ما به قابلیت اجرا و اثرگذاری نزدیک کنیم؟ چقدر معاملات مکرر با هدف سفتهبازی در کشور انجام میشود و چقدر مشکلات موجود در این بازار به معاملات مکرر برمیگردد؟

باقرپور با بیان اینکه اگر شرایط اقتصادی به گونهای باشد که افراد طی معاملات مکرر سود عایدشان شود، باید مالیات هم بپردازند، گفت: وقتی تورم موجود بدون دخالت این قبیل معاملات هم وجود داشته باشد، یعنی اگر ملکی را امروز ۱۰میلیارد تومان بخرید، بدون هیچ فعل و انفعالی همین ملک مدتی بعد ۱۵ میلیارد تومان قیمت داشته باشد، در این شرایط شما سود نکردهاید. چه مالیاتی بر این فرآیند قابل اجراست؟

وی با طرح این سوال که آمار معاملات مکرر و وزن آنها در تورم بازار مسکن چقدر است؟ بیان کرد: عموم افراد اگر هنوز توانی برای خرید مسکن به نیت سرمایهگذاری داشته باشند، این کار را با هدف حفظ ارزش دارایی خود انجام میدهند. بنابراین باید قبول کنیم که بازار مسکن متاثر از پارامترهای کلان اقتصادی کشور است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهری گفت: راهکارهایی مثل کاهش کمیسیون مشاوران املاک، قیمتگذاری دستوری در بازار مصالح ساختمانی و تعیین سقف مجاز افزایش اجارهبها، راهحلهای چندان مناسبی برای کنترل و ساماندهی بازار مسکن نیست. اینکه بگوییم با وضع این قانون سفتهبازی در بازار مسکن برچیده میشود، بهتنهایی چندان با نتیجه نهایی سازگار نیست، بلکه احتمال شوک قیمتی در همین بدو امر را پدید میآورد. یعنی ممکن است بازار برای مقابله با پدیده جدید در کوتاهمدت با استقبال از افزایش پیش از موعد قیمتها گارد بگیرد. چهبسا در آینده بار این هزینه هم به دوش مصرفکننده بیفتد. بهخصوص اینکه ارتفاع موج نوسانات مسکن در مناطق ضعیف و آسیبپذیر شهری و حومه به مراتب بیشتر از مناطق برخوردار است.

وی یادآور شد: برای اینکه با اعمال مالیات مکرر، سرمایهها از سفتهبازی به سمت تولید مسکن کوچ کند، باید قبل از وضع قانون، بستر، زیرساخت و فرهنگ این کار ایجاد شود. چه آنکه برای یک معاملهگر حرفهای املاک، فرار مالیاتی سادهتر از ساختوساز است. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران با اشاره به رکود بازار مسکن گفت: اینکه حجم معاملات در این بخش را کاهش دهیم، ثمری نخواهد داشت. مسکن کالایی مصرفی است. هیچ کس منکر این نخواهد بود که نگاه سرمایهای به مسکن تبعات اقتصادی مضری دارد. اما برای جایگزینی که عطش سرمایهگذاری ملکی را به جای مسکن در فضای دیگری جوابگو باشد، باید تمهیداتی اندیشیده شود. وقتی یکسوم جامعه مستاجر هستند، یعنی اول باید نیاز مصرفی بازار را پاسخ بدهیم، بعد اگر سفتهبازی باقی ماند، دستانش را از بازار کوتاه کنیم.

مالیات بر معاملات مکرر به افزایش قیمت دامن میزند

در عین حال عضو انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان گلستان گفت: افزایش مالیات، پروانه و تامین اجتماعی ساختمان منجر به گرانی قیمت تمامشده مسکن میشود و دولت نباید مسکن را به عنوان منبعی برای ایجاد درآمد ببیند.

حمیدرضا مهرانفر با اشاره به اینکه قیمت فعلی مسکن با نرخ واقعی آن فاصله دارد، اظهار کرد: با توجه به افزایش ۳۰ درصدی مصالح، تامین اجتماعی و پروانه ساختمانی هنوز مسکن به قیمت واقعی نرسیده است.

عضو انجمن انبوهسازان گلستان با بیان اینکه بازار مسکن منتظر تلنگری برای افزایش قیمت است، افزود: تنها راه کنترل این شرایط تزریق پول به مصرفکننده و افزایش تقاضا در بازار خواهد بود.

وی ادامه داد: اتاق فکر دولت باید مولفههای روانی حاکم در بازار مسکن را با دید منطقی نگاه کند، چراکه کوچکترین ایجاد محدودیت در زمینه دریافت پروانه و مالیات میتواند به افزایش قیمت مسکن دامن بزند. او ضمن تاکید بر اینکه هر گونه دخالت دولت در بازار مسکن باعث افزایش قیمت میشود، افزود: لایحه مالیات بر معاملات مکرر نهتنها برای کنترل و مدیریت بازار موثر نیست بلکه به افزایش قیمت دامن خواهد زد.

مهرانفر ضمن یادآوری اینکه تعیین مالیات بر معاملات مکرر راهحلی بازدارنده برای سوداگران نخواهد بود، ادامه داد: با این اقدام فقط انبوهسازان در تهاتر ملک با مصالحفروشان به مشکل خواهند خورد. وی اضافه کرد: به نظرم دولت باید با ارائه طرح تشویقی به انبوهسازان، کمبود مسکن را جبران کند، نه اینکه برای بخش خصوصی با اتخاذ تصمیماتی مانعتراشی کند. او از انبوهسازان به عنوان بازوان توانمد دولت در توسعه یاد کرد و گفت: در حال حاضر عرضه مسکن متوازن با تقاضا نیست که یکی از دلایل آن عدم استقبال انبوهسازان از تسهیلات ساختوساز در طرح مسکن ملی است.

عضو انجمن انبوهسازان گلستان بهره تسهیلات مسکن را زیاد ارزیابی کرد و افزود: تخصیص تسهیلات مسکن یکی از راههای افزایش نقدینگی متقاضیان است، اما از آنجا که پرداخت اقساط این وامها از توان مشتریان خارج است، بازار مسکن رونقی نیافت. وی عرضه وام کمبهره و بلندمدت، تخصیص زمین رایگان یا ارزانقیمت و تامین مصالح یارانهدار را از راههای کاهش قیمت تمامشده مسکن ملی دانست و افزود: تنها در این صورت متقاضیان انگیزه خرید پیدا خواهند کرد.

مهرانفر همچنین بر واگذاری بازار به بخش خصوصی تاکید کرد و گفت: بهتر است دولت دست از بازار بکشد و تنها به نظارت بسنده کند. چراکه هرگاه در موضوعی دخالت کرده، در آن رویداد موفق ظاهر نشده است.وی افزایش قیمت مصالح ساختمانی، پروانه، مالیات، دستمزد کارگران و تامین اجتماعی ساختمان را از عناصر افزایش قیمت نهایی تولید مسکن برشمرد و افزود: دولت نباید به سمتی حرکت کند تا مسکن را به عنوان منبعی برای ایجاد درآمد ببیند.

مالیات مکرر، راهحل مناسبی برای ساماندهی بازار مسکن نیست

در همین راستا مدیرعامل رویال سعادت با بیان اینکه اخذ مالیات از مسکن در تمام دنیا موضوعی حل شده است، گفت: اما اینکه در این برهه زمانی و با توجه به کاهش میزان ساختوساز این موضوعات در کشور بیان میشود نیازمند بررسیهای بیشتر است. رسول سعادت گفت: این موضوع یک بار در سال ۱۳۸۷ توسط وزارت راه و شهرسازی عنوان شده بود که آن زمان مقامهای وزارت مسکن در همان ابتدا تبصرهای مبنی بر مستثنی شدن انبوهسازان از این مصوبه به آن اضافه کردند. آنها در آن زمان هدف از این کار را حمایت دولت از تولید مسکن در کشور اعلام کردند. حال چه شده که در این برهه زمانی به فکر اخذ این نوع مالیات افتادهاند، جای بسی سوال دارد؟

این مدیرعامل با بیان اینکه دولت باید خط تفکیکی بین دلال کلان، خرد و انبوهساز قرار دهد، تاکید کرد: طرح کسب مالیات از سودی که افراد به واسطه فروش داراییهایشان به دست میآورند آن هم در شرایطی که مردم برای فرار از بیارزش شدن سرمایه خود به سمت خرید دارایی و تبدیل پول نقد به اشکال مختلفی از دارایی روی میآورند باعث میشود که افراد به خرید دارایی به واسطه اخذ مالیات اعتماد نکنند و به کل سرمایههای خود را از کشور خارج کنند. وی گفت: اگر دولت با این اقدام به دنبال سرازیر شدن منابع به بخش تولید است به این هدف دست پیدا نخواهد کرد، چرا که در حال حاضر بخش اعظمی از تولید کشور به واسطه دهها گلوگاه به چالش کشیده شده است و تولیدکنندگان قدیمی نیز به دنبال راه فراری از تولید هستند.

سعادت در ادامه گفت: در صورت وضع مالیات به این راحتی نیست که سرمایه به سمت تولید و اشتغال برود، چرا که بخش واقعی اقتصاد بازدهی کافی نسبت به بازارهای غیرمولد ندارد و در جذب سرمایه ناتوان است. در نتیجه سرمایه نهتنها به سمت تولید و اشتغال نخواهد رفت، بلکه برعکس منجر به خروج سرمایه از کشور خواهد شد که تبعات به مراتب بدتری دارد. همچنین رکود تورمی در بازارهای غیرمولد در صورت وضع مالیات منجر به معاملات غیرشفاف، افزایش خروج سرمایه از کشور، افزایش نوسانات در بازارهای مالی و... خواهد شد. وی با بیان اینکه اخذ مالیات نیازمند زیرساختهای مالیاتی دقیق است، خاطرنشان کرد: اگر تجربه کشورهای موفق در این موضوع را بررسی کنیم مشاهده میکنیم این کشورها سالها با تبصرههای رفت و برگشتی اشکالات و درزهای این قوانین را گرفتهاند، اما متاسفانه همواره در کشور ما تمامی مصوبات به صورت ناقص و خلقالساعه اجرایی میشود و شهروندان به عنوان اصلیترین افرادی که از این مباحث تاثیر میگیرند، متضرر میشوند.

سعادت در ادامه تاکید کرد: اگر دولت با این اقدامات به دنبال پولسازی و درآمدسازی است راه را کاملا اشتباه طی میکند چرا که این موارد بدون در نظر گرفتن زیرساختها تاثیری منفی بر ساختوساز خواهد گذاشت که در نهایت منجر به کاهش تولید و افزایش سینوسی قیمتها، آن هم در شرایطی که اکنون عرضه مسکن برای کشور بسیار حیاتی است، میشود.

وی همچنین با بیان اینکه دلالها در بخش مسکن دو نوع کلان و خرد هستند خاطرنشان کرد: تولیدکنندگان به دنبال این هستند که واحدهای مسکونی ساخته شده را سریعا بفروشند و در جایی دیگر نقدینگی خود را استفاده کنند، اما مساله این است که اگر دلالان خرد حضور نداشته باشند آنها دیگر نمیتوانند به سرعت واحدهای خود را بفروشند و باید زمان زیادی را صبر کنند تا مشتری مصرفکننده پیدا شود و آن واحدها را خریداری کند. آنها میگویند کار دلالان به این صورت است که واحدهای ساختهشده را با قیمت کمتری خریداری میکنند، اما در عوض پول سازندهها را میدهند و خودشان مسکن را با قیمتهای بالاتری در راستای کسب سود به فروش میرسانند؛ بنابراین طرح مالیات بر عایدی سرمایه با توجه به اینکه با هدف حذف دلالان طراحی شده اتفاقا میتواند نتایج مخربی را دست کم برای سازندگان داشته باشد و انگیزه آنها را برای تولید کاهش میدهد. به گفته وی در این مصوبات تفکیک مناسبی هم بین دلالان خرد و کلان انجام نشده است. عملکرد دلالی که یک آپارتمان چند طبقه را میخرد و سریع به بازار مصرف عرضه میکند با دلالی که به دنبال بلوکه املاک است، متفاوت است. حال باید مسوولان پاسخ دهند آیا تفکیکی بین این دلال میتوانند قائل شوند؟ و اگر در این مسیر راه را اشتباه بروند ضرر و زیان مصرفکننده را چه کسی پاسخ خواهد داد؟

وی در نهایت گفت: نکته دیگر اینکه دلالهای کلان و به عنوانی سوداگر همواره راه فرار برای خود میسازند و میتوانند معاملات خود را دور از چشم دولت انجام دهند به این ترتیب که در راستای فرار از مالیات به صورت وکالتی اقدام به خرید و فروش مسکن میکنند؛ مانند اتفاقی که در بازار خودرو افتاده است.