پشت پرده کاهش قیمت مسکن/ بازار املاک جذابیت خود را از دست داده است؟

ماه گذشته برخی خبرگزاریها مانور ویژهای روی کاهش قیمت مسکن بهویژه در کلانشهر تهران داشتهاند. آنها معتقدند قیمت آپارتمان نزول قیمت محسوسی را تجربه کرده و شرایط در حال بهبود است. این کاهش قیمت تا چه اندازه حقیقت دارد و معاملات اکنون در چه وضعیتی قرار دارد؟

کاهش سرمایهگذاران در بازار مسکن

یکی از مشاوران املاک ناحیه شرق تهران در این خصوص به تجارتنیوز میگوید: «مشاهدات میدانی من نشان میدهد قیمتها رسما کاهش پیدا نکرده است، اما به علت نبود خریدار در بازار مسکن، مالکان حاضرند واحدهای خود را قیمت کمتری بفروشند و همین عامل در سطح گسترده باعث شده قیمت مسکن حرکتی کاهشی داشته باشد.»

او در این مورد توضیح میدهد: «در ماههای پایانی سال ۱۴۰۱ معاملات در وضعیت خوبی قرار داشت؛ اما بازار از عید نوروز تا پایان ماه رمضان در وضعیت رکودی فرو رفت. اکنون بازار در شرایط عادی است و مشتری مصرفی وجود دارد، ولی همانطور که اشاره کردم دلالان و سرمایهگذاران کمتری حضور دارند.»

کاهش خریدار در بازار مسکن

مشاور املاک دیگری در منطقه ۵ نظراتی مشابه در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن و کاهش قیمتها دارد. او میگوید: «اکنون فروشنده در بازار وجود دارد، اما کمبود خواهان و خریدار ملک هم کاملا محسوس است.»

این مشاور املاک بحث نامشخص مالیات بر عایدی سرمایه و نوسانات اخیر دلار را در کنارکشیدن سرمایهگذاران از بازار فعلی معاملات مسکن دخیل میداند. او عنوان میکند: «قیمتها اکنون با قیمت ملک در دو ماه پایانی سال گذشته برابری میکند. خریدار که نباشد فروشنده مجبور است با خریدار کنار بیاید؛ چه از لحاظ نحوه پرداخت چه از لحاظ قیمت.»

اما باید دید شرایط فعلی بازار مسکن و نحوه کاهش قیمتها چه پیامدهایی برای آینده بازار خواهد داشت و آیا هر گونه کاهش قیمتی در بازار، مفید خواهد بود؟

منصور غیبی، کارشناس مسکن در این خصوص به تجارتنیوز گفت: «اینکه بازار از افزایش کاذب و هیجانی دور شده، درست است. اینکه هر روز مردم روی ملک خود قیمت میگذاشتند و خود را با بازارهای موازی مثل دلار مقایسه میکردند کاهش پیدا کرده است.»

او ادامه داد: «زمانی که بتوان بازارهای موازی از جمله دلار را در اقتصاد مسکن کنترل کرد بازار از التهاب فاصله و روند واقعی به خود میگیرد. بهترین نسخه اقتصاد مسکن و بازار ملک، رونق نسبی متناسب با تورم عادی ۲۰ تا ۲۵ درصد در سال است؛ نه بیشتر و نه کمتر.»

غیبی در این مورد توضیح داد: «دو حالت آن نیز به اقتصاد آسیب میزند، زیرا اقتصاد مسکن اقتصادی پیشران است و اگر کاری انجام دهیم که فروکش کند چند ده رشته از تولید و خدمات با رکود مواجه میشود که به اقتصاد کلان آسیب میرساند. یعنی سیاستگذار و مجری باید برنامهای بچیند که مسکن در حالت رکود و رکود تورمی قرار نگیرد.»

کاهش رشد هیجانی قیمتها در بازار مسکن

غیبی درباره کاهش قیمت مسکن میگوید: «این خبر خوبی نیست که جلوی آمار را بگیریم و بگوییم قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است. این نوع کاهش هیجانی هم بدون برنامه و آسیبزننده است. این نوع روند کنترلنشده برای کاهشها بالاخره یک جا میایستد و با تکانه از جانب دیگر عوامل مانند نوسانات دلار و مذاکرات بینالمللی این هیجان میتواند فوران کند، به گونهای که نتوان نسخهای اصلاحی روی این موضوع پیچید.»

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «این عوامل اکنون باعث شده از افزایش قیمت هیجانی دور باشیم و برخی که به پول خود نیاز دارند و روی مسکن سرمایهگذاری کردهاند در حال ارائه فایلهای خود به بازار هستند. با کاهش قیمت مثلا نسبت به دیماه ۱۴۰۱ اگر در آن بازه ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده بود اکنون با ۱۰ تا ۱۵ درصد با فایلهایی که در بازار فروشنده واقعی هستند مواجه هستیم.»

غیبی معتقد است مسیر کاهشی قیمتها را باید نسبت به افزایش قیمتهای پیشین سنجید. او در این مورد توضیح داد: «قیمتها در مدت اخیر هیجانی بالا رفته است و آثار آن هنوز وجود دارد و ترمیم نشده است. قشر بزرگی از مردم هنوز توان خرید خانه ندارد.»

نقش دولت در وضعیت بازار مسکن

غیبی در خصوص احتمال تثبیت قیمتها در بازار مسکن بیان کرد: «اگر دولت بتواند با سیاستگذاری و اجرای صحیح برنامهها اقتصاد مسکن را در مسیری پیش ببرد که به عنوان یک کالای تجاری با تکانههای سایر بازارهای موازی به تثبیت برسد و رونق نسبی را در دل خود داشته باشد به معنای موفقیت است. این مسئله باعث میشود از نظر قیمتی در ماههای آتی به تثبیت برسیم، ولی اگر نتوان این بازار را کنترل کرد و همچنین نگاه دولت و شهرداری به بخش مسکن با دیگاه سرمایهگذارانه و تجاری باشد کنترل این بازار از دست دولت خارج خواهد شد.»

او ادامه داد: «اگر این موارد کنار گذاشته و نگاه جامعی به بازار مسکن شود و آن را کنترل کنیم امیدوار به تثبیت خواهیم بود. در صورتیکه این نگاه اصلاح نشود ممکن است با افزایش قیمت نیز مواجه شویم.»

غیبی همچنین در خصوص نسبت افزایش قیمت سالهای اخیر نسبت به روند نزولی قیمتها گفت: «در پنج تا ۶ سال گذشته مسکن چند صد درصد افزایش قیمت داشته، اما کاهش قیمت در این مدت در بهترین حالت بین ۱۱ تا ۲۲ درصد بوده است. من معتقد هستم هیچوقت یک ملک ۵۰ درصد کاهش پیدا نمیکند. در کاهش قیمت در اولین قدم خود دولت ضرر میکند که بالاترین ملک و املاک و سرمایه دولتی را دارد. باید مردم عادی را آگاه کرد که از این فضا بهرهمند شوند و خرید خود را انجام دهند.»