مردم چگونه می‌توانند متری مسکن بخرند؟

«امیرمهدی صبایی» سخنگوی سازمان بورس به تازگی اعلام کرده است که سرانجام طرح فروش متری مسکن در بورس به مراحل نهایی رسیده و دستورالعمل این معاملات تا شهریورماه به تصویب هیأت مدیره سازمان بورس میرسد؛ اما سؤال اصلی اینجاست که مردم چگونه میتوانند به صورت متری، مسکن بخرند و اصلاً فروش و تحویل این مسکنها چگونه خواهد بود که در این گزارش به سؤالات این حوزه پاسخ داده میشود.

برپایه این گزارش، خانهدار شدن همواره یکی از دغدغههای بزرگ جامعه به ویژه قشر جوان و کم درآمد بوده است. دولت نیز در دورههای مختلف به دنبال ارائه راهکارهای مؤثر به منظور تأمین این نیاز بوده و در این زمینه طرحهایی همچون مسکن مهر، نهضت ملی مسکن و نیز ارائه تسهیلات خرید مسکن را اجرایی کرده که کمابیش در خانهدار شدن بسیاری از افراد جامعه کمککننده بوده است؛ گرچه هر کدام از این طرحها خود نیاز به سرمایه اولیه دارند که برای بسیاری از افراد فراهم کردن آن چندان ممکن و آسان نیست.

در سنوات اخیر یکی از طرحهایی که در بازار سرمایه برای کمک به تأمین نیاز مردم به مسکن مطرح شده، عرضه اوراق سلف استاندارد مسکن در بورس یا در اصطلاح عموم همان پیش فروش متری مسکن است. اهمیت اجرای این طرح، از این جهت است که به دلیل آنکه اغلب افراد سرمایه اولیه مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند، بنابراین به کمک ایده فروش متری مسکن میتوانند با هر میزان سرمایه، به اندازه حداقل یک یا چند متر از یک واحد مسکونی در یک پروژه بزرگ را خریداری کنند. به این ترتیب علاوه بر اینکه با استفاده از این طرح امکان سرمایهگذاری و پوشش ریسک نوسان قیمتها در حوزه مسکن برای عموم افراد فراهم میشود، اجرای این طرح در نهایت به خانهدار شدن مردم نیز منجر خواهد شد.

افزون بر این، دولت میتواند به کمک این طرح و حمایت از اجرای آن، سرمایههای مازاد و راکد افراد را که هر از چند گاهی به سمت بازارهای مختلف اعم از سکه و دلار سرازیر شده و موجب بروز التهاب در آن میشود، به سمت تولید مسکن هدایت کرده و علاوه بر تأمین مالی سازندگان به معاملات بازار مسکن که احتمال بروز رکود دورهای در آن وجود دارد، رونق بخشد.

بورس کالای ایران نیز در دو سال اخیر به دنبال طراحی ابزارهایی برای حل این معضل اجتماعی بوده و با ارائه پیشنهاد انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن یا همان فروش متری مسکن، تلاش کرده دسترسی اقشار وسیع جامعه به ویژه اقشار کم درآمد به مسکن را فراهم سازد.

در این زمینه، مدیر مطالعات اقتصادی و امور بینالملل بورس کالای ایران به جزئیات فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف مسکن پرداخته و با بیان اینکه در فروش متری مسکن در بورس کالا به مرور زمان فرد میتواند خانهدار شود، گفت: در خصوص اوراق سلف استاندارد مسکن طرحی را در دو سال اخیر به سازمان بورس و اوراق بهادار پیشنهاد دادهایم که در انتظار ابلاغ دستورالعمل اجرایی آن هستیم.

«معین محمدیپور» افزود: سه راهکار برای مشارکت هرچه بیشتر اقشار مختلف جامعه در صنعت ساختمان در چهارچوب بازار سرمایه ارائه شده است. دو راهکار در راستای تأمین مالی پروژههای ساخت است و راهکار دیگر روشی برای فروش و مدیریت املاک بزرگ است.

وی توضیح داد: راهکار نخست، همان انتشار اوراق سلف مسکن در بورس کالاست. نکته مهم آن، این است که لازم نیست سرمایهگذار به اندازه خرید کل متراژ یک خانه اوراق بخرد، بلکه هر فرد به میزان سرمایه خود به عنوان مثال به اندازه ۶ متر مربع میتواند در بازار مسکن سرمایهگذاری داشته باشد که از این طریق میتواند ضمن پوشش ریسک قیمتی بازار مسکن، پروژه ساخت را تأمین مالی کند.

محمدی پور بیان داشت: راهکار دوم نیز این است که میتوانیم صندوقهای زمین و ساختمان راهاندازی کنیم که این صندوقها با پیمانکاران وارد مذاکره شده و تامین مالی پروژه آنها را بر عهده بگیرند و در عمل تأمین سرمایه در گردش بازار مسکن را ایجاد کنند. قیمت و سود حاصل از واحدهای این صندوق در واقع به میزان سوددهی پروژههای ساختوساز در اختیار صندوق مذکور برمیگردد.

وی اضافه کرد: راهکار سوم که نوعی روش فروش است، راهاندازی صندوقهای املاک و مستغلات است. این صندوق امکان اوراق بهادارسازی املاک بزرگی را فراهم میکند که فروش یکجای آنها چالشبرانگیز است.

مدیر مطالعات اقتصادی و امور بینالملل بورس کالای ایران در بیان یک مثال برای چگونگی کارکرد راهکار نخست یعنی اوراق سلف مسکن، اظهار داشت: در این مدل، برای مثال خانهای که ۸۰ درصد پیشرفت داشته، تبدیل به ۵۰ هزار ورقه بهادار میشود و هر ورقه آن شامل بخشی از آن مسکن مثلاً یک مترمربع است. البته برای تخصیص نهایی واحدهای مسکونی و تحویل آنها در سررسید، دارنده باید به میزان متراژ قابل تحویل، صاحب اوراق سلف استاندارد مسکن باشد.

وی گفت: به عبارت بهتر، وقتی یک پروژه ساختمانی تمام شد، هر فرد به اندازه اوراق خریداری شده خود مالک متراژ مشخصی از آن پروژه است. با رسیدن به موعد تحویل فیزیکی، اگر تعداد اوراق خریداری شده توسط وی حداقل به اندازه یک واحد کامل باشد، فرد طی فرایند منصفانهای برای تخصیص واحدها، صاحب واحد مسکونی خواهد شد.

محمدی پور اظهار داشت: در واقع فرد در سررسید میتواند با ارائه درخواست آمادگی تحویل و تکمیل فرم اولویتبندی تخصیص، برای تحویل گرفتن واحد خریداری شده اقدام کند. در غیر این صورت واحدهای مسکونی متناظر واحدها از طرف دارندگان اوراق به بهترین قیمت به فروش رسیده و با دارنده ورقه تسویه نقدی میشود.

مدیر مطالعات اقتصادی و امور بینالمللی بورس کالای ایران، به بیان مزایای اوراق سلف استاندارد مسکن پرداخت و گفت: امکان تأمین مالی برای فعالان ساختوساز و اطمینان از فروش، امکان پیشخرید مسکن در یک بازار رسمی برای خانوارها، تضمین اجرای تعهدات سازنده، امکان سرمایهگذاری به صورت متری در مسکن و دسترسی به انجام معاملات از سراسر کشور از مزایای مهم این روش است. ضمن اینکه در این طرح امکان انجام معاملات ثانویه و نیز امکان تعیین کف و سقف سود در قالب اوراق سلف استاندارد وجود دارد.

وی در خاتمه گفت: با اجرای طرح فروش متری مسکن در بورس کالا به کمک اوراق سلف استاندارد، امکان جذب منابع مالی برای پروژههای بزرگ و سازندگان معتبر فراهم میشود و به دلیل اخذ تضامین مورد نیاز از سازنده پروژه، اطمینان و اعتماد لازم برای پیشخریدکنندگان مسکن و سرمایهگذاران این اوراق در مقایسه با بازار خارج از بورس ایجاد میشود.

محمدی پور تصریح کرد: این مزیت مهم میتواند از بسیاری از روشهای کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در بازار خارج از بورس از جمله فروش مال غیر، پیش فروش از سوی شخص غیرمجاز، پیش فروش با سند جعلی و یا عدم ایفای تعهدات به صورت کامل با تحویل ناقص ساختمان جلوگیری کند.

برپایه این گزارش، در روزهای اخیر «امیرمهدی صبایی» سخنگوی سازمان بورس نیز از انجام اقدامات لازم برای راهاندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا خبر داد و پیشبینی کرد اصلاحات لازم در دستورالعمل این معاملات تا شهریور به تصویب هیات مدیره سازمان بورس برسد.