تنها راه خانه‌دار شدن؛ انحصار زمین بزرگ‌ترین مانع ساخت و ساز است

«وام هست، اما کم است» را میتوان بهترین تعبیر برای تسهیلات مسکن و نقش آن در بازار مسکن دانست. تسهیلاتی که بنا بر تکلیف قانونی برگردن بانکها گذاشته شده تا مردم با استفاده از آن بتوانند مسیر سخت خانهدار شدن را کمی راحتتر طی کنند. چند روز پیش بود که رئیس مجلس شورای اسلامی و در جریان بررسی بخشی از لایحه برنامه هفتم توسعه درباره رسیدگی به تخلفات بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن گفت: طبق پیگیریهای ما، بانکها به هر فردی که برای دریافت تسهیلات مسکن مراجعه میکند، وام مسکن پرداخت میکنند. همچنین وی در ادامه اینگونه گفت: وام مسکن هست، اما مردم توان پرداخت اقساط را ندارند.

طبق قانون جهش تولید مسکن بانکها مکلف به پرداخت ۲۰ درصد از منابع تسهیلاتی خود به حوزه مسکن شدهاند. اما بانکها که سرشان به بنگاهداری گرم است، تمایلی در این زمینه از خود نشان ندادهاند. جز بانک مسکن، سایر بانکها عملکرد بسیار ضعیفی و نزدیک به «صفر» داشتند. اگر از این تخلف قانونی بانکها بگذریم مسئله اصلی این است که آیا وام مسکن با توجه به شرایط اقتصادی کشور و بازار مسکن میتواند راهگشا باشد؟

تسهیلات مسکن نه مؤثر است نه مکفی

برای بررسی راهگشا بودن تسهیلات مسکن از دو منظر باید به آن توجه کرد: اول مبلغ وام و نسبت آن با کل هزینه مسکن در بازار و دیگری مبلغ اقساط وام است. در حال حاضر تسهیلات بانکی مرتبط با حوزه مسکن در سه قالب، وامهای نهضت ملی مسکن، وام مسکن با اوراق ممتاز و وام اوراق ممتاز در راستای قانون جوانی جمعیت به مردم ارائه میشود. وام نهضت ملی مسکن طبق آخرین تصمیمات اخذ شده، ۵۵۰ میلیون تعیین شده، هم چنین نرخ وام خرید مسکن با اوراق ممتاز نیز برای زوجین در تهران ۸۰۰ میلیون تومان، در مراکز استانها ۶۴۰ میلیون تومان و سایر مناطق ۴۸۰ میلیون تومان است. و نهایتاً وام خرید مسکن قانون جوانی جمعیت با اوراق که طبق آن سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال و حداکثر تا ۴ فرزند ۲۵ درصد اضافه میشود و برای خانوارهای دارای ۴ فرزند زیر ۲۰ سال به دو برابر سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن با اوراق خواهد رسید.

خرید خانه با پرداخت ۷۰ درصد وام

در کشورهای موفق در حوزه تأمین مالی مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، دست کم ۷۰ درصد از هزینه خرید مسکن در قالب وام بلندمدت به متقاضیان پرداخت میشود. به عبارت دیگر اگر متقاضی ۳۰ درصد از قیمت نهایی مسکن را نقد داشته باشد با کمک این تسهیلات میتواند خانهدار شود. اما نسبت تسهیلات با قیمت نهایی مسکن در کشور ما چگونه است؟ برای مثال، یک واحد ۵۰ متری _حداقل متراژ مطلوب یک زوج دونفره_ طبق آمار رسمی بانک مرکزی که قیمت متوسط مسکن در تهران را متری ۷۷ اعلام کرده است، میشود ۳ میلیارد ۸۵۰ میلیون تومان. در نتیجه وام ۵۵۰ میلیونی در خوشبینانهترین حالت ممکن ۱۵ درصد قیمت نهایی خانه را پوشش میدهد و تأثیر تعیینکنندهای در بالا بردن استطاعت متقاضیان در خرید خانه ندارد.

اما مسئله بعدی مقدار اقساط این تسهیلات است. اگر مبنای بررسی بر وام نهضت ملی مسکن گذاشته شود، مبلغ اقساط این وام پس از کاهش نرخ سود آن از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد، به روش پلکانی در سال اول به بیش از ۷ میلیون و ۳۵۷ هزار تومان و سال بیستم بیش از ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان میرسد. اینکه آیا این اقساط ۱۲ میلیون تومانی در استطاعت مردم است یا خیر را باید در مبلغ حقوق متقاضیان جست.

اساساً دهکهای پایینی و میانی برای تأمین مسکن در طرحهای حمایتی و دولتی ثبتنام میکنند. بر اساس تصمیم شورای عالی کار، حقوق کارگران در سال ۱۴۰۲ با ۲۷ درصد افزایش، پنج میلیون و ۳۰۸ هزار ۲۸۲ تومان است. یعنی یک کارگر در تهران با دریافت مزایای شغلی حدود ۹ میلیون تومان درآمد دارد. این کارگر در کنار هزینههای خوراک، بهداشت، آموزش، پوشاک، حمل و نقل، تفریح، ارتباطات، کالا و خدمات آیا توانایی پرداخت اقساط ماهی ۱۲ میلیون تومان را دارد؟ مشخصاً خیر.

درنهایت میتوان گفت تسهیلات مسکن در شرایط کنونی بازار کشور نه کافی است و نه مؤثر. برفرض آنکه بانکها این وامها را هم به مردم عرضه کنند اما گره ای از کار مردم و مشکلات حوزه مسکن باز نخواهد شد.

انحصار زمین سد میان مردم و خانهدارشدن

بازار مسکن یک بازیگر اصلی دیگری دارد که از قضا در سایه است. از یکسو، طبق آمار رسمی از سال ۱۳۷۷ تا ۱۴۰۰ شاخص قیمت زمین در تهران ۲۱۵ برابر شده است و از سوی دیگر ۷۰ درصد از قیمت نهایی مسکن را قیمت زمین تشکیل میدهد. بنابراین هر چقدر هم تسهیلات هم داده شود؛ به علت تورم بالای زمین، کمکی به خانهدار شدن مردم نمیشود. در درجه اول تورم مسکن که تابعی از تورم زمین بوده باید با سیاستگذاریهای مناسب کنترل شود.

در این خصوص مهدی پازوکی اقتصاددان و استاد سابق دانشگاه علامه طباطبایی علت اصلی مشکلات حوزه مسکن را انحصار زمین دانست و اینگونه توضیح داد: «من به عنوان یک اقتصاددان عرض میکنم سلامت باید به اقتصاد کشور بازگردد. ما باید با سیاستهای خردمندانه اقتصادی، شرایط سالمی را در این خصوص ایجاد کنیم. با برخورد علمی و درست با معضلات اقتصادی سلامت را به حوزه اقتصاد برگردانیم. یکسری از سیاستها نه تنها توزیع درآمدی را عادلانه نکردند، بلکه باعث ایجاد رانت هم شدهاند. با ایجاد زمینه رقابت میتوان جلوی رانت را گرفت. بازار رقابتی به نفع مصرف کننده است و دولت باید زمینه بورس بازی را از بین ببرد. همچنین دولت باید رقابت سالم بین بنگاههای اقتصادی را فراهم کند، یعنی بین تولیدکنندگان مسکن این رقابت ایجاد شده و این حوزه از حالت بورس بازی خارج شود.»

پازوکی ادامه داد: اما این رقابت سالم چگونه ایجاد میشود با از بین بردن انحصار و رانت. انحصار یعنی رانت، این را نباید فراموش کنیم. ما باید هرگونه انحصاری را از بین ببریم. چه انحصار دولتی باشد، چه خصوصی و چه خصولتیها. انحصار یک پدیده شومی بوده و ایجاد کننده رانت است. اگر این اتفاق بیافتد سلامت و رونق به اقتصاد بر خواهد گشت. بنابراین برای حل مشکل مسکن دولت باید کاری کند که بخش خصوصی وارد میدان شود و سرمایهگذاری کند، این مهم هم در سلامت اقتصاد که لازمه آن نبودن انحصار است اتفاق میافتد.

همچنین محمد آرین نژاد، کارشناس حوزه مسکن در رابطه با اهمیت شکستن انحصار زمین و استفاده از عرضه زمین برای تنظیم بازار مسکن کشور گفت: رسیدگی به بحران مسکن مستلزم شکستن انحصارات زمین و ترویج توسعه افقی است. با اجرای سیاستهایی که رقابت، شفافیت و توزیع عادلانه زمین را تشویق میکند، دولت میتواند محیطی ایجاد کند که گزینههای مسکن مقرون به صرفه را تقویت کند. شکستن سلطه انحصارها فرصتهایی را برای توسعهدهندگان کوچکتر و افراد برای مشارکت در بازار مسکن باز میکند.

این گزارش حاکی است موضوعی که متأسفانه مسئولان کمتر مورد توجه قرار میدهند موضوع زمین با اقساط بلند مدت است. تجربه مسکن مهر نشان داد تنها عامل ارزان بودن این مسکن اقساط ۹۹ ساله زمین بود.

اکنون که دولت قصد دارد به ساخت و ساز توجه کند تا اقتصاد کشور از رکود خارج شود میتواند از سیاست زمین ۹۹ ساله بهره برده و ضمن حل مشکلاتی که مسکن مهر داشت از جمله خانههایی که با کمترین امکانات ساخته و تحویل مشتری میشد با توجه به میزان زمینهای موجود در بافت شهری اقدام به ساخت مسکن در محیطهای شهری کند.