پیش بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ / راه خروج بازار املاک از رکود چیست؟

آماری که اتاق بازرگانی ایران از شامخ آذرماه منتشر کرد، بیانگر آن بود که اگرچه ساخت و ساز مسکن در تابستان وضعیت بهتری داشته، اما در دو ماه پایانی پاییز دوباره وارد رکود شده است. به بیان دیگر علاوه بر حوزه معاملات، آمارهای رسمی نشان میدهد مسکن در حوزه ساخت نیز با رکود روبهروست. وضعیتی که میتواند ضربهای جبرانناپذیر بر بدنه این بازار نیمهجان باشد.

بهراحتی نمیتوان از رکود مسکن خارج شد

محمود فاطمی عقدا، کارشناس حوزه مسکن در مورد رکود کنونی بازار معاملات مسکن، گفت: «در حال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی کشور، پایین بودن توان اقتصادی خانوارها و از سوی دیگر قیمت بالای مسکن، این بازار به سمت رکود رفته است. این رکود بهنوعی است که بهراحتی نمیتوان از آن خارج شد.»

او ادامه داد: «از نشانههای این رکود نیز میتوان به آمارهایی اشاره کرد که از شهر تهران وجود دارد و بر اساس آن در یک تا دو ماه اخیر قیمتها کاهشی بوده است. کسانی که قصد فروش ملک خود را دارند بهدلیل نبود مشتری مجبور هستند آن را با قیمت پایینتری بفروشند. هر چند برخی از فروشندگان واقعی، واحد خود را 20 تا 30 درصد پایین قیمت میدهند، اما باز هم خریداری برای آن پیدا نمیشود.»

فاطمی عقدا همچنین در زمینه نااطمینانی که در بازار مسکن رخنه کرده توضیح داد: «موضوعی که به آن اشاره شد، نشان میدهد جو نااطمینانی نسبت به آینده در بازار جریان دارد و فعالان نمیدانند در آینده چه اتفاقی خواهد افتاد. بنابراین خریداران با وجود کاهش قیمت نیز وارد معامله نمیشوند تا بازار رونق بگیرد.»

رکود در بازار مسکن ادامهدار است

این کارشناس حوزه مسکن همچنین در مورد آینده رکود بازار مسکن گفت: «این شرایط نشان میدهد رکود در بازار مسکن ادامهدار است، اما زمان دقیق بیرون آمدن بازار از رکود در مجموع به شرایط اقتصاد کلان کشور بازمیگردد و اینکه شرایط بهگونهای پیش برود که شاخصهای اقتصادی این بازار بتوانند فعال شوند.»

او ادامه داد: «بازارهای موازی مسکن در جذب سرمایه فعال هستند و نقدینگی حوزه مسکن را به خود اختصاص میدهند؛ این مورد نیز باعث میشود راه افتادن معاملات هم در بازار مسکن زمان بیشتری ببرد. همچنین اگر دولت بتواند برنامههایی را که اعلام کرده است بهویژه در زمینه پروژههای نهضت ملی مسکن به ثمر بنشاند، بازار قطعا واکنش نشان میدهد و به سمت رونق پیش میرود.»

فاطی عقدا در مورد سناریوی بعدی توضیح داد: «اگر به هر دلیلی برنامههای مسکن دولت به نتیجه نرسد، قطعا آشفتگی و نااطمینانی بهوجود آمده در بازار تشدید خواهد شد.»

پیشبینی بازار مسکن

این کارشناس بازار مسکن درباره چشمانداز خود از بازار مسکن در سال 1403 بیان کرد: «سال آینده با توجه به افزایش قیمتهایی که با آن مواجه خواهیم شد، مانند افزایش هزینههای موثر بر قیمت تمامشده مسکن و هزینههای مربوط به افزایش قیمت انرژِی که باعث افزایش هزینههای حمل و نقل و بالا رفتن قیمت سیمان و فولاد، قاعدتا قیمت تمامشده خانه هم بالا میرود.»

او درباره افزایش هزینههای ساخت در سال آینده مثال زد: «با نظر به بودجهای که برای سال 1403 بسته شده و میزان افزایش حقوقی که در زمینه حقوق کارمندان اتفاق میافتد، از سوی دیگر رشد دستمزد در زمینه صنعت و کارگری، در نهایت قیمت مصالح ساختمانی را نیز بالا میرود. همچنین افزایش هزینههایی نیز در زمینه صدور پروانه ساخت، نظارت فنی و نظام مهندسی وجود دارد که در انتها همانگونه که گفته شد هزینههای مربوط به قیمتتمام شده را بالا میبرد.»

این کارشناس بخش مسکن در مورد سیاستهای کنونی دولت در حوزه مسکن نیز اظهار کرد: «دولت اجرای سیاستهای خود را در این زمینه دیر شروع کرد، نتوانست در دو سال اول اقدامی انجام دهد و همین هم تعادل بازار مسکن را بهم ریخت؛ قیمتها بالا رفت و پس از آن هم بازار وارد رکود شد. »

او ادامه داد: «از آنجا که سیاست کنونی دولت در مجموع ساخت و ساز است و بر اساس اخبار که وجود دارد نشان میدهد این فرآیند آغاز شده است، اگر دولت به این ساخت وساز با استفاده از بازار سرمایه و بخش فنی و مهندسی بخش خصوصی انجام دهد و ساخت را به سمت ساخت توسط مردم ببرد اثرگذاری بیشتر خواهد داشت. البته همین اندازه هم که شروع شده اگر پیش برود و در صورتیکه بخشی از تعهدات انجام شود یقینا موثر است.»

رکود در ساخت و ساز مسکن

فاطمی عقدا در مورد رکود حاکم بر ساخت مسکن در کشور توضیح داد: «زمانی که رکود معاملات وجود داشته باشد برخی از سازندگانی که توان مالی زیادی ندارند از ساخت و ساز کنار میروند، در نتیجه عرضه کاهش مییابد، اما حداقل و در شهر تهران، بهویژه مناطق جنوبی افزایش چشمگیری در زمینه صدور پروانه ساخت وجود داشته است. مناطق شمالی نیز نسبت به جنوب شهر آمار کمتری دارد، اما آن هم نسبت به سال گذشته رشد داشته است.»

او در مورد علت این امر افزود: «مشوقهایی که شهرداری تهران برای بافت فرسوده در مناطق جنوبی در نظر گرفته، باعث شده است تعداد صدور پروانه ساخت در آنها افزایش داشته باشد. البته طبیعی است که در نیمه دوم سال و در مناطق سردسیر ساخت و سازها کاهش پیدا کند، اما با این حال به نظر میرسد ساخت وساز نسبت به سال قبل رشد داشته است و انتظار میرود در فصل بهار باز هم آمار ساخت مسکن رشد کند. یک سوی دیگر آمار ساخت و خرید در بازار مسکن نیز به بازارها موازی بستگی دارد. اگر آنها برای سرمایهگذاری جذابتر باشند سرمایه از این بخش به بازارهای دیگر منتقل میشود.»

فاطمی عقدا همچنین راهکاری پیشنهادی به دولت بیان کرد: «دولت باید در زمینه مشوقهای ساخت غیرمستقیم هزینه کند. سازندگان به ثبات سیاست و بازار احتیاج دارند و بنابراین دولت باید به تعهدات خود در بخش مسکن توجه بیشتری نشان دهد. مشوقهایی نظیر معافیت یا کاهش مالیات نیز میتواند موثر باشد. دولت اگر بهصورت جدی از این بازار حمایت کند مسکن بازار مطمئنی برای جذب سرمایه است. در غیر این صورت اگر بازارهای دیگر جذابتر باشد نمیتوان جلوی خروج سرمایه را گرفت و وضعیت بدتر میشود.»

همانطور که گفته شد اکنون اصلیترین مشکلی که حوزه مسکن با آن دسته و پنجه نرم میکند رکود است؛ رکودی که دولت در ابتدای تابستان امسال گمان میکرد آبی بر آتش روند افسارگسیخته مسکن است، اما آتشی دیگر بر دامن این بازار افکند.

کارشناسان معتقدند دولت اکنون باید خروج این بازار از رکود را در اولویت خود قرار دهد، فرآیندی که ضربه آن بیشتر از افزایشی قیمتی است که این حوزه در در سال گذشته با آن مواجه بود.