رفتار معکوس وام با ساخت و ساز

تسهیلات آب میرود ساختوساز رشد میکند
رفتار معکوس تسهیلات با ساختوساز
پرداخت وام ساخت در تهران طی نیمهاول امسال 46درصد کاهش یافت
تدابیر جدید برای تامینمالی قلب ساختوسازهای مسکونی؛ 700 میلیارد تومان اوراقمشارکت با نرخ سود 16 درصد
یارانه 7 میلیونی برای املاک کلنگی بابت عوارض ساخت و تراکم
 پرداخت تسهیلات بانکی به انبوهسازانی که در قلب ساختوسازهای مسکونی تهران –بافتفرسوده- مشغول بکار هستند وارد مسیری خلاف جهت شده، طوری که فاصله ساخت تا تسهیلات به دلیل شتاب تند احداث و سرعت کند پرداخت، رو به افزایش گذاشته است.
دو روز بعد از آنکه آمار رسمی درباره دو برابر شدن حجم ساختوسازهای جدید در تهران منتشر شد از یک نهاد مرجع خبر رسیده ارائه تسهیلات بانکی به سازندههای مسکن در داخل شهر تهران با افت بیسابقهای مواجه شده است.
بر طبق اطلاعات سازمان نوسازی شهر تهران در نیمه اول امسال از 20 هزار واحد مسکونی جدید در حال ساخت در مناطق فرسوده پایتخت فقط به 3 هزار واحد، تسهیلات بانکی پرداخت شده است که به این ترتیب 85 درصد ساختوسازها تا این لحظه حمایت بانکی نشدهاند.
مقایسه وضعیت کنونی با مدت مشابه سال قبل (نیمهاول پارسال) نشان میدهد در حالی که نوسازی بافتفرسوده تهران 125 درصد رشد پیدا کرده، ارائه وام ساخت 46 درصد کاهش یافته است.
هر چند رویه کنونی در پرداخت تسهیلات نوسازی بافتفرسوده متفاوت از آنچه در قانون برنامه پنجم تکلیف شده، است، اما برای نیمه دوم امسال تامین مالی ساختوساز در بافتفرسوده تهران قرار است از طریق اوراق مشارکت انجام شود.
رییس سازمان نوسازی شهر تهران روز گذشته جزئیاتی از بسته «700 میلیارد تومانی حاوی اوراق مشارکت با نرخ سود 16 درصد» را اعلام کرد که با فروش آن ظرف ماههای آتی ظرفیت تامین مالی برای ساخت حداقل 20 هزار واحد مسکونی بهوجود میآید.
بر طبق قانون برنامه پنجم بانکها موظفند 50 درصد از کل منابع اعتباری قابل پرداخت به بخش مسکن را برای نوسازی بافتفرسوده اختصاص دهند که این سهم طبق قانون نوسازی نباید از 25 درصد کمتر باشد. این در حالی است که در نیمه اول امسال برای تهران در مجموع 60 میلیارد تومان وام بانکی به بخش نوسازی پرداخت شده است.
در 6 ماه اول امسال از 19 هزار و 800 واحد مسکونی که برای ساخت آن در بافتفرسوده شهر تهران پروانه صادر شده، 15 هزار واحد برای عقد قرارداد تسهیلات به بانک معرفی شدهاند که از این تعداد به 3هزار واحد وام ساخت ارائه شده است.
سال گذشته در همین مدت 8 هزار و 900 واحدمسکونی در بافتفرسوده پایتخت نوسازی شده که 5 هزار واحد از آنها موفق به اخذ تسهیلات شدند.
پیشبینی ساختوسازهای نیمهدوم
براساس گزارش سازمان نوسازی شهر تهران –نهاد وابسته به شهرداری- در حال حاضر روزانه 110 واحد مسکونی در بافتفرسوده ساخته میشود که پیشبینی میشود مجموع آپارتمانهای جدید در این مناطق تا پایان امسال از 19 هزار و 885 واحدی که در نیمهاول کلنگزنی شد به 37 هزار و 400 واحد برسد.
در تهران به ازای تخریب هر فقره ملک فرسوده، 4 واحد مسکونی جدید ساخته میشود.
مشوقهای جدید برای تجمیعسازی
رییس سازمان نوسازی شهرداری تهران از طرحی خبر داده که در صورت تصویب نهایی، یارانههای تشویقی ساختوساز در بافتفرسوده فقط به پروژههای تجمیعی اختصاص داده میشود به این معنی که «تخفیف 100 درصدی در عوارض ساخت و تراکم تشویقی» در صورتی که حداقل دو پلاک فرسوده مجاور هم با یکدیگر تجمیع و زیر ساختوساز برود، قابل استفاده خواهد بود.
براساس آمارهای این سازمان، در نیمه اول امسال از 19 هزار واحد مسکونی ساختهشده در بافتفرسوده، 6 هزار و 500 واحد بصورت تجمیعی احداث شدهاند که متوسط تجمیع معادل 3/2 پلاک بوده است و 33 درصد نسبت به حجم تجمیع در نیمه اول سال گذشته رشد داشته است.
انبوهسازی دو برابر شد
 در نیمه اول امسال 3300 واحدمسکونی از 19 هزار و 800 واحد نوسازی شده در بافتفرسوده تهران در قالب انبوهسازی –مجتمعهای حداقل 10 واحدی- احداث شده که حجم آن نسبت به مدت مشابه سال گذشته دو برابر شده است.
1000 میلیارد امسال بعد از 700میلیارد پارسال
در حالی که پرونده انتشار 1000 میلیارد تومان اوراق مشارکت مندرج در قانون بودجه سال 90 شهرداری تهران با خودداری شورای شهر از تصویب این قانون مختومه اعلام شده، اما تلاش سازمان نوسازی شهر تهران برای دریافت مجوز صدور اوراق 700 میلیارد تومانی بازمانده از بودجه سال گذشته شهرداریها در جریان تحقیق و تفحص شورا از عملکرد این سازمان متوقف شده است و اعضای شورای شهر از احتمال عدم تصویب انتشار اوراق مشارکت 700 میلیاردی نیز سخن میگویند.
این اوراق مشارکت که قرار است در صورت تصویب شورای شهر در زمستان سالجاری منتشر شود هرچند تاکنون مجوز بانک مرکزی را نیز دریافت نکرده است اما با نرخ مشابه سال گذشته؛ یعنی 16 درصد در اختیار خریداران قرار میگیرد.
بحث سودآوری مطرح نیست
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به جریان تحقیق و تفحص شورای شهر در رابطه با عملکرد این سازمان در جمع خبرنگاران اعلام کرد: گزارش ارائه شده از سوی شورای شهر نشاندهنده حمایت اعضای این شورا از رویکرد جدید سازمان نوسازی مبنی بر جایگزینی تولیگری در برابر تصدیگری است.
فریدون درویشزاده افزود: براساس این رویکرد قرار شده است که سازمان نوسازی با جلب مشارکتهای مردمی از ورود مستقیم به محدوده بافتهای فرسوده برای انجام عملیات نوسازی خودداری کند.
وی تحقیق و تفحص شورای شهر از سازمان نوسازی شهر تهران را فرصتی ارزشمند برای سازمان نوسازی دانست و گفت: در حال حاضر شورای شهر در حال انجام مطالعات و بررسیهای تکمیلی در رابطه با عملکرد سازمان نوسازی از جمله مجوز صدور 700 میلیارد تومان اوراق مشارکت با سود 16 درصد است. درویشزاده در پاسخ به این سوال که منظور شورای شهر از عدم سودآوری اوراق مشارکت چه بوده است و سازمان نوسازی در صورت عدم تصویب انتشار اوراق از چه راهی اقدام به تامین منابع مالی جایگزین میکند، اعلام کرد: اصلا بحث زیان دهی در این زمینه مطرح نیست.در واقع با توجه به اینکه 16 درصد سود اوراق مشارکت در موعد مقرر به صورت کامل به خریداران پرداخت شد ابهام شورای شهر و منظور اعضای این شورا از سودآور نبودن به نگرانیهایی مربوط میشود که در صورت عدم تامین مالی برای پرداخت سود اوراق، برای آنها ایجاد شده است.
 در حالی که یکشنبه گذشته سخنگوی شورای اسلامی شهر تهران با صراحت اعلام کرده بود که به علت عدم سودآوری، از انتشار 700 میلیارد تومان اوراق مشارکت نوسازی بافتهای فرسوده جلوگیری میشود، اما درویشزاده دیروز اظهار کرد: ابهامات ایجاد شده برای شورای شهر تنها مربوط به عملکرد مدیریتی است و اوراق مشارکت 700 میلیارد تومانی به احتمال زیاد منتشر میشود.
وی در ادامه افزود: انتشار اوراق مشارکت تنها تامین کننده بخشی از نیاز مالی مربوط به انجام فعالیتهای نوسازی در بافتهای فرسوده است و حتی اگر مجوز انتشار این اوراق صادر نشود، راهکارهای بسیاری برای تامین منابع مالی وجود دارد.
مدیرعامل سازمان نوسازی بافتهای فرسوده شهر تهران با خودداری از بیان راهکارهای احتمالی برای جایگزینی با انتشار اوراق مشارکت خاطرنشان کرد: با نهایی شدن انتشار 700 میلیارد تومان اوراق مشارکت آیین نامههای اجرایی و برنامههای مشخصی برای نوسازی بافتهای فرسوده شهر تهران تهیه شده است که پس از تصویب و دریافت مجوز انتشار اوراق به سرعت ارائه میشود.
وی افزود: در رویکرد جدید سازمان نوسازی شهر تهران سه هدف عمده با راهبرد تبدیل تکپلاک به محلهسازی در راستای گسترش تجمیع در بافت فرسوده دنبال میشود.
حذف تسهیلات از نوسازیهای تکواحدی
درویشزاده با اشاره به برنامهریزیهای صورت گرفته برای تبدیل بافت فرسوده تهران به بزرگترین کارگاه ساخت و ساز در این شهر تصریح کرد: ظرف 2 سال آینده در تمام مساحت بافت فرسوده شهر تهران شاهد فعال شدن پروژههای نوسازی خواهیم بود.
وی هدایت فرآیند نوسازی از پلاکهای تک واحدی به سمت نوسازیهای بزرگ، تجمیعی، بلوکی و محلهای را مهمترین هدف کیفی موجود در رویکرد جدید سازمان نوسازی شهر تهران عنوان کرد و گفت: در این راستا و با توجه به ضرورت تجمیع پلاکهای ریزدانه در آینده نزدیک به دنبال حذف تسهیلات یارانهای از واحدهای تک پلاک و گرایش به سمت تجمیعهای بزرگ هستیم.
مناقصههای نوسازی عادلانه میشود
وی ضمن ابراز موافقت با نظر شورای شهر مبنی بر محدودیت فعالیت 18 شرکت وابسته به سازمان نوسازی شهر تهران و ایجاد شرایط برابر برای حضور عادلانه انبوهسازان در مناقصههای نوسازی اعلام کرد: کوچکسازی و زمینهسازی برای افزایش حضور بخش خصوصی به نوسازی بافتهای فرسوده از اولویتهای کاری ما در رویکرد جدید در زمینه نوسازی بافتهای فرسوده شهر تهران است.