۴۲۷۲ ایرانی در ترکیه خانه خریدند/خریداران ملک در ترکیه چقدر سود کردند؟

هر چند دولت با تلاش های خود ظرف ماههای گذشته توانسته تورم را تا حدودی مهار کرده و برخی از لنگرهای تورمی را از بین ببرد، اما به هر حال اقتصاد ایران به صورت سنتی و سنواتی، همواره با تورم های بالا به خصوص در دهه های سخت تحریمی، دست و پنجه نرم کرده است و به همین دلیل، استمرار تورمهای دو رقمی در اقتصاد ایران باعث شده تا مردم در جست و جوی راههای مختلفی جهت مقابله با این تورم و حفظ ارزش پول خود باشند؛ هر چند برخی راههایی که انتخاب می کنند؛ راه به بیراهه می برد و در جای دیگر باید تاوان آن را پس بدهند.

بر این اساس، بسیاری از مردم جهت حفظ ارزش پول خود به خرید انواع دارایی روی میآورند و یا ترجیح میدهند تا آن را سریعتر خرج یک کالای مصرفی کنند؛ چراکه در آینده مجبور هستند آن کالا را گرانتر تهیه کنند. از سوی دیگر، برخی از مردم در بازارهایی مانند بورس، طلا، و ارز سرمایهگذاری مینمایند؛ البته گروه دیگری از مردم هم هستند که به سرمایهگذاری در بازارهای خارجی روی آوردهاند. از بازار فارکس گرفته تا رمزارزهای مختلف، از مقاصد محبوب ایرانیان جهت سرمایهگذاری در بازارهای خارجی بودهاند. علیرغم سودی که ممکن است در این بازارها وجود داشته باشد، نباید ریسک بالای آن را نیز نادیده گرفت.

در این میان، سرمایهگذاری در کشورهای خارجی نیز یکی از راههای مردم جهت مقابله با تورم بوده است. ترکیه، در بیشتر اوقات یکی از محبوبترین مقاصد ایرانیان برای سرمایهگذاری بوده که خرید ملک در ترکیه، یکی از راههایی است که برخی از افراد به عنوان سرمایهگذاری انتخاب میکنند و بسیاری از سرمایهگذاران نیز به تأسیس شرکت در این کشور اقدام میورزند.

با این حال دادهها نشان میدهد دوران سرمایهگذاری در ترکیه به پایان رسیده است.

بررسی دادههای مرکز آمار ترکیه نشان میدهد خرید خانه در ترکیه توسط ایرانیان در سال ۲۰۲۳ به ۴۲۷۲ مورد رسیده است که حکایت از کاهشی ۴۸ درصدی نسبت به سال پیش از آن، یعنی ۲۰۲۲ میلادی دارد.

بررسی روند خرید خانه در ترکیه در سالهای گذشته نشان میدهد؛ اگرچه در بین سالهای ۲۰۱۶ الی ۲۰۲۱ روند خرید خانه توسط ایرانیان شدیدا صعودی بوده است، با این حال مسائل اقتصادی مختلف سبب شده تا این روند شکسته شود و رویهای نزولی به خود بگیرد.

همانطور که مشاهده میشود تعداد خرید خانه توسط ایرانیان از ۶۶۴ مورد در سال ۲۰۱۶، به ۱۰۰۵۶ مورد در سال ۲۰۲۱ رسیده بود. وقوع نا اطمینانی گسترده در اقتصاد ترکیه، یکی از مهمترین عواملی است که منجر به این کاهش خرید شده است. به طور کلی، کاهش خرید ملک تنها مربوط به ایرانیان نبوده است و بصورت کلی خرید ملک در ترکیه توسط خارجیها کاهش یافته است.

به طور کلی خرید خانه توسط خارجیها در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال ۲۰۲۲، حدود ۴۸.۲ درصد کاهش یافته است.

این مسأله میتواند نماگری از کاهش تقاضا برای ملک در ترکیه باشد که میتواند در قیمت ملک در ترکیه تأثیرگذار باشد. البته باید توجه داشت که این مسأله تنها نماگری از کاهش تقاضای خارجیها، و دید آنها نسبت به ادامه تلاطم در اقتصاد ترکیه میباشد. با این حال، نماگرهای دیگری نیز وجود دارد که کاهش تقاضا در بازار مسکن ترکیه را نشان میدهد.

رشد بالایی که که در سال ۲۰۲۱ آغاز شد، در نهایت روند صعودی خود را از دست و ترمز آن در اثر دو عامل کشیده شد. عامل اول را میتوان سیاستهای بانک مرکزی در مورد افزایش نرخ بهره دانست. افزایش نرخ بهره در چند ماه گذشته باعث شد تا قیمت در بازارهای دارایی کاهش بیابد. از سوی دیگر، به دلیل بالا رفتن سرسام آور قیمت مسکن در این کشور، در نهایت تهیه مسکن از قبل سختتر شده است که این مسأله نیز میتواند نماگر دیگری بر کاهش تقاضا در بازار مسکن در ترکیه باشد.

اگرچه تورم در ترکیه هنوز اعداد بالایی را تجربه میکند، با این حال نزولی شدن روند قیمت مسکن باعث بی میل شدن سرمایهگذاران خارجی شده است.

تورم بالا را میتوان یکی دیگر از دلایلی دانست که علاوه بر رشدهای بالا در قیمت مسکن، سرمایهگذارانی که قصد اقامت در ترکیه دارند را از تصمیم خود باز میدارند. در واقع اگرچه ممکن است قیمت دارایی فردی که به قصد اقامت ملکی را در ترکیه خریداری کرده است افزایش پیدا کند، با این حال، این فرد همچنان مجبور است برای تأمین نیازهای زندگی خود با تورمهای بالا دست و پنجه نرم کند.

از سوی دیگر، به هر میزانی لیر ارزش خود را در برابر دلار از دست میدهد، سرمایه اولیهای که فرد با آن به خرید ملک اقدام کرده است نیز به میزانی کاهش پیدا میکند.

قوانین جدید مهاجرت در ترکیه یکی دیگر از عواملی هستند که باعث کاهش تقاضای مهاجرین برای خرید مسکن شدهاند و شاهد دیگری بر پایان دور صعودی در بازار مسکن ترکیه میباشند.

تا سال ۲۰۱۸ قوانین سختی در مورد دریافت اقامت در مورد ترکیه وجود داشت. در نهایت دولت ترکیه در تصمیم اقدام به تسهیل قوانین مرتبط با اقامت کرد که یکی از تبعات آن افزایش خرید ملک توسط خارجیها در این کشور بود. با این حال، در سال ۲۰۲۰ دولت ترکیه در مورد شرایط اقامت تصمیمات جدید را اتخاذ کرد.

به عنوان مثال، ارزش ملکی که برای درخواست شهروندی خریداری میشود از ۲۵۰ هزار دلار به حداقل ۴۰۰ هزار دلار افزایش یافت.

همچنین بر این اساس ازجمله راههای دریافت شهروندی ترکیه سرمایهگذاری ثابت به ارزش حداقل ۵۰۰ هزار دلار و تایید وزارت صنعت و فناوری خریداری چندگانه ملک غیرمنقول به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا به قید ممنوع بودن فروش تا مدت سه سال یا تنظیم قرارداد دفاتر اسناد رسمی درخصوص پیشخرید واحدهای مسکونی به ارزش ۴۰۰ هزار دلار یا معادل آن در ارزهای دیگر یا معادل آن در لیر ترکیه به قید ممنوع بودن انتقال آن تا مدت سه سال تاییدشده توسط وزارت محیطزیست و شهرسازی، ایجاد کردن فرصت شغلی حداقل برای ۵۰ نفر تاییدشده توسط وزارت، خانواده کار و خدمات اجتماعی حداقل معادل ۵۰۰ هزار دلار یا معادل آن در ارزهای دیگر یا معادل آن در لیر ترکیه را به مدت سه سال در بانکهای ترکیه سپردهگذاری کردن و تایید از طرف سازمان بانکداری با شرط خریداری سهم مشارکت سهام صندوق سرمایهگذاری املاک یا سهم مشارکت سهام صندوق سرمایهگذاری سرمایه به ارزش حداقل ۵۰۰ هزار دلار تایید شده توسط هیاتمدیره بازار سرمایه است.

آیا ایرانیهایی که در سال ۲۰۲۱ در ترکیه به قصد اقامت ملک خریدند بازنده شدند؟

حال سوالی که پیش میآید این است که آیا ایرانیانی که در سال ۲۰۲۱ به خرید ملک در ترکیه به قصد اقامت اقدام کردهاند سود کردهاند، یا از نظر اقتصادی بازنده شدند؟

برای پاسخ به این سوال باید به افزایش قیمت ملک در ترکیه از سال ۲۰۲۱ تا کنون، افزایش شاخص قیمت مصرفکننده در این بازه زمانی، و کاهش ارزش لیر در برابر دلار نگاهی انداخت.

شاخص قیمت مصرفکننده در ترکیه از ابتدای سال ۲۰۲۱ تا پایان سال ۲۰۲۳ به میزان ۲۶۲ درصد رشد داشته است و یا به عبارتی میتوان گفت به طور کلی، هزینههای خرید یک سبد مشخص برای زندگی در ترکیه در پایان سال ۲۰۲۳ نسبت به ابتدای سال ۲۰۲۱، حدود ۳.۶۲ برابر شده است.

این در حالی است که شاخص قیمت مصرفکننده از ابتدای سال ۲۰۲۱ تا انتهای سال ۲۰۲۳، در ایران رشدی ۱۶۹ درصدی را تجربه کرده است و یا به عبارتی میتوان گفت به طور کلی، هزینههای خرید یک سبد مشخص برای زندگی در ترکیه در پایان سال ۲۰۲۳ نسبت به ابتدای سال ۲۰۲۱، حدود ۲.۶۹ برابر شده است.

میتوان نتیجه گرفت که رشد هزینهها در ترکیه جهت تهیه یک سبد مشخص در بازه زمانی ذکر شده، حدود ۹۳ درصد بیشتر از ایران میباشد. در واقع افرادی که به قصد اقامت در ترکیه ملک خریدهاند، نسبت به ایران ۹۳ درصد هزینه بیشتری برای گذران زندگی در بازه زمانی ذکر شده میپردازند.

کاهش ارزش لیر در برابر دلار را نیز باید به عنوان یک نکته منفی در نظر گرفت. در بازه زمانی ذکر شده، نرخ برابری هر دلار به ازای لیر حدود ۲۹۶ درصد (۳.۹۶ برابر) افزایش یافته است. برای توضیح بیشتر، در صورتی که در ابتدای سال ۲۰۲۱ در ترکیه برای خرید یک دلار ۷.۴۳ لیر باید پرداخت میکردید، در پایان سال ۲۰۲۳ باید ۲۹.۴۷ دلار بپردزید.

این در حالی است که نرخ برابر دلار به ازای ریال در در همین بازه زمانی ۹۷ درصد رشد داشته است. به عبارتی میتوان گفت نرخ برابری دلار به ازای ریال در همین بازه زمانی ۱.۹۷ برابر شده است.

البته باید توجه داشت قیمت ملک در ترکیه در پایان ماه ۱۱ سال ۲۰۲۳ نسبت به ابتدای ۲۰۲۱ حدود ۷.۲۹ برابر شده است. در واقع در صورتی که ملکی به ارزش ۳۰۰ هزار دلار (۲ میلیون و ۲۲۷ هزار لیر) در ابتدای سال ۲۰۲۱ خریداری شده بود، آن ملک در پایان ماه ۱۱ سال ۲۰۲۳ حدود ۵۵۰ هزار دلار ارزش داشت.

یعنی ارزش دلاری آن ملک حدود ۱.۸۳ برابر شده بود. (سالانه ۲۷.۸ درصد رشد) بنابراین میتوان گفت اگر فردی قصد خروج از ترکیه را داشته باشد، با توجه به هزینههایی که در طی مدت زمان اقامت خود در ترکیه داشته است، این سرمایهگذاری برای او سود منطقی نداشته است. اما در صورتی که فرد قصد ادامه زندگی در این کشور را داشته باشد، میتوان گفت توانسته در این کشور از ارزش پول خود در برابر تورم محافظت کند. البته از آنجایی که فرد در این بازه زمانی قادر به فروش خانه نبوده است، نباید فشار ناشی از افزایش ۲.۶۹ برابری هزینهها را فراموش کرد.