چشم‌انداز اجاره مسکن در سال جدید

بر اساس روایت واسطههای بازار معاملات مسکن در شهر تهران، انتظار تورم شدید برای بازار اجاره 1403، فراتر از تورم سالهای اخیر، وجود ندارد؛ به عبارت دیگر انتظار میرود امسال تورم اجاره مسکن تهران حول و حوش تورم عمومی و حتی بر اساس دیدگاه خوشبینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توان مستاجرها، از تورم 1402 اجاره مسکن کمتر شود.

 با این حال، آنها شرایط بازار اجاره در سالجاری را به طور مستقیم با شرایط کلی بازار معاملات مسکن از یک سو، وضعیت تورم عمومی و همچنین روندها و تغییرات احتمالی پیشروی سایر بازارها در ارتباط میدانند و معتقدند هر تغییری میتواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار اجاره و رشد هزینههای اجارهنشینی را تحتتاثیر قرار دهد.

بر اساس آنچه واسطههای بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران به «دنیایاقتصاد» اعلام کردند، اگرچه شرایط بازار اجاره امسال هم مانند سالهای قبل به طور قطع برای مستاجرها وضعیت دشواری است اما از آنجا که عدد حاصل از تورم اجاره که مستاجرها باید به عنوان اضافه اجارهبهای سال جدید در قراردادهای 1403 متقبل شوند اعداد بالایی است، ظرفیت بازار برای پذیرش تورمهای بالا و قابلتوجه بسیار محدود است. به عنوان مثال، در سالهای قبل که به طور نمونه مبلغ رهن یک آپارتمان ریزمتراژ حول وحوش 200 میلیون تومان بود رشد 25 درصدی اجارهبها معادل اضافه شدن 50 میلیون تومان به رقم قبلی قرارداد و رسیدن مبلغ رهن به 250 میلیون تومان بود؛ اما هماکنون 25درصد رشد برای رهن یک میلیارد تومانی معادل اضافه شدن 250 میلیون تومان به مبلغ قبلی است. بنابراین و با توجه به وضعیت مالی خانوارهای مستاجر عملا بازار ظرفیتی برای تحمل رشدهای بالا در حوزه اجارهبها ندارد.

در چنین شرایطی و در حالی که تمام مولفهها از وضعیت دشوار مستاجرها و تداوم شرایط سخت در این بازار در سالجاری خبر میدهد اما شرایط تورمی بازار اجاره میتواند احتمالا یک محرک عرضه آپارتمان به این بازار را در 1403 فعال کند. برخی فعالان بازار اجاره معتقدند با توجه به رسیدن سطح تورم اجاره به تورم عمومی و درآمد قابلتوجهی که موجرها میتوانند به واسطه اجارهداری به دست آورند، احتمالا بخشی از مالکانی که آپارتمانهای خود را به صورت خالی نگهداری میکردند برای جبران بخشی از هزینههای زندگی خود، این واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند.

این موضوع بهخصوص در مورد آن گروه از موجرانی که در سالهای گذشته آپارتمانشان را به بازار اجاره عرضه میکردند اما در دو سه سال اخیر به دلیل برخی نگرانیها ناشی از بعضی مصوبههای دستوری عرضه واحد خود به مستاجرها را متوقف کرده بودند، بیش از سایر مالکان محتمل است. برخی مصوبههای دستوری در سالهای اخیر از جمله تعیین سقف رشد اجارهبها و همچنین منع موجرها از تخلیه آپارتمان اجارهای، منجر به بروز نگرانی در برخی از موجرها شد و باعث شد گروهی از آنها از ادامه اجارهداری منصرف شده و واحدشان را به بازار عرضه نکنند. حالا اما پیشبینی میشود بخشی از این موجرها به بازار برگردند. انگیزه آنها هم کسب درآمد از بازار اجاره است که به دلیل تورمهای بالای دو سه سال اخیر، ارقام قابلتوجهی را شامل میشود.

این در حالی است که هماکنون برخی جستوجوگران بازار اجاره، از کمبود فایلهای نوساز در این بازار خبر میدهند؛ فعالان بازار اجاره و واسطههای ملکی نیز این کمبود را تایید میکنند و در تشریح دلایل این موضوع میگویند: رکود ساختوساز و رکود معاملات مسکن دو عامل مهمی است که منجر به کاهش عرضه آپارتمان نوساز به بازار اجاره شده است. در نتیجه رکود ساختوساز نهتنها موجودی فایل نوساز در بازار اجاره کاهش یافته که سهم نوسازها از معاملات خرید و فروش مسکن هم نسبت به سالهای قبل به طور محسوس کم شده است. ضمن آنکه عمده عرضهکنندههای فایل نوساز به بازار اجاره در سالهای قبل خریداران سرمایهای بودند که چون هماکنون هم عرضه نوساز و هم معاملات خرید سرمایهای کاهش یافته است، بنابراین موجودی فایل نوساز در بازار اجاره نیز محدود و در برخی موارد نایاب شده است.