رکود تورمی چه بلایی بر سر بازار مسکن آورد؟

در آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی اسفند ماه ۱۴۰۲ نسبت به بهمن ماه نزدیک به ۴درصد افزایش داشت و این افزایش درحالی رخ داد که تعداد معاملات مسکن تقریبا در سطح بهمن ماه مانده بود.

سالی که گذشت برای بازار مسکن سالی کمفروغ بود؛ به گونهای که میزان ساخت و سازها نسبت به سالهای ماقبلش به کمترین حد خود رسید که برخی کارشناسان آن را نشانهای از دلسردی سرمایهگذاران بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن عنوان میکنند. با نگاهی به وضعیت سرمایهگذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت و سازها درمییابیم که جز زمستان ۱۳۹۹ و سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ که اوج سرمایهگذاریها در حوزه مسکن صورت گرفته بود شیب سرمایهگذاری پس از این سالها به خصوص از سال ۱۴۰۰ به بعد رو به کاهش رفت.

اعتماد نوشت:در آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی اسفند ماه ۱۴۰۲ نسبت به بهمن ماه نزدیک به ۴درصد افزایش داشت و این افزایش درحالی رخ داد که تعداد معاملات مسکن تقریبا در سطح بهمن ماه مانده بود. در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت اعلام شد که در اسفند ماه ۶ هزار و ۱۷۹ واحد مسکونی معامله شده است. این تعداد نسبت به بهمن ماه افت ۰.۱درصدی داشته، بنابراین میتوان اینطور برداشت کرد که سطح معاملات تقریبا ثابت مانده است. با این حال وقتی تعداد معاملات خانه در تهران با اسفند سال ۱۴۰۱ مقایسه میشود کاهش شدیدتری به چشم میخورد. به بیان دقیقتر، این رقم در اسفند ماه سال ۱۴۰۱ برابر با ۶ هزار و ۶۰۵ واحد مسکونی بوده که ۶.۴درصد نسبت به اسفند ماه ۱۴۰۲ بیشتر بوده است. جز تعداد معاملات که با تغییرات جزیی نسبت به بهمن ماه همراه بوده، قیمت مسکن نیز فراز و فرودهایی را در این مدت تجربه کرده است. شواهد آماری نشان میدهد که در اسفند ماه ۱۴۰۲ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. این رقم در بهمن ماه برابر با ۷۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده، بنابراین قیمت مسکن با رشد ماهانه ۳.۸درصدی از کانال ۷۰ میلیون تومان خارج و وارد کانال ۸۰ میلیون تومان شده است.

هیچ ارتباط منطقی بین دستمزدها و قیمت مسکن وجود ندارد

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در مورد افت ساخت و سازها به خصوص از سال ۱۴۰۰ به بعد گفت: بیشترین پروانههای ساخت و ساز در سال ۱۳۹۶ صادر شدند و از سوی دیگر در این سالها شاهد ایجاد جذابیتی کاذب در حوزه مسکن بودیم که همین مساله سرمایهها را به سمت بازار مسکن هدایت کرد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قدرت خرید مردم به اندازه رشد قیمت مسکن بالا نرفته است، تصریح کرد: این موضوع باعث شد که تقاضای مصرفی مردم به سمت صفر برود، چراکه قیمتها به گونهای شده که دور از دسترس مردم شده است و نرخگذاریها هیچ ارتباط منطقی با هزینههای ساخت و دستمزدها و سایر فاکتورهای اثرگذار ندارد.

دوره انتظار خرید مسکن از ۱۰۰ سال هم گذشت
این فعال حوزه مسکن ادامه داد: همه موارد دست به دست هم دادند تا این قفلشدگی در بازار مسکن ایجاد شود و شاهد آنیم که موضوع قیمتگذاری کاملا دلبخواهی شده و دست مالکان هم باز شود و از سوی دیگر با کاهش واقعی دستمزدها و تورمهای بالا روبهرو هستیم و سیاستگذاریها هم آنگونه که باید پیش نرفته و شاهد آنیم که عرضه و تقاضا نقطه تعادلی بسیار بالایی را تشکیل داده است. گودرزی خاطرنشان کرد: کارگران، کارمندان، بازنشستگان و معلمانی که دستمزدها و حقوقهای ناچیزی دریافت میکنند و ۱۲ میلیون جوان ایرانی که در آستانه ازدواج قرار دارند، در شرایطی قرار گرفتهاند که حداقل تا ۱۰۰ سال دوره انتظار خرید مسکنشان بالا رفته است و قادر به خرید مسکن نیستند، چراکه دستمزدها زیر خط فقر قرار گرفتهاند.

افزایش تورم و کاهش قدرت خرید باعث رکود شده است

این فعال حوزه مسکن گفت: از سوی دیگر شکافی دو طرفه ایجاد شده است از یکسو تورم لجام گسیخته مسکن و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مردم که باعث رکود در بازار مسکن شده است. گودرزی در پاسخ به این پرسش که ورود سرمایههای جدید چه زمانی به سمت ساخت و ساز خواهد آمد، تصریح کرد: زمانی که نرخگذاریها و سوداگریها در این بازار به سمت صفر میل کند سرمایهها هم به این حوزه وارد میشود، اما در حال حاضر سوداگری در این بازار همچنان جذاب است و ساخت و ساز برای سازندگان هم صرفه اقتصادی ندارد و ضرورت دارد تا با ابزارهای مالی و مالیاتی قیمتها را به نوعی کنترل کنند که برای سوداگران صرفه اقتصادی نداشته باشد.

با بدترین نوع وامها در کشور مواجه هستیم

او با بیان اینکه باید سیاستهایی پیاده شود که تحرک در ساخت و سازها را افزایش دهد، افزود: پرداخت تسهیلات آسان یکی از این سیاستهاست این درحالی است که امروز وامهایی که به بخش مسکن داده میشود وامهای دردسرسازی است که گرهی از بازار مسکن باز نمیکند. گودرزی با بیان اینکه با بدترین نوع وامها در کشور مواجه هستیم، گفت: یکی از بدترین مدلها برای پرداخت وام مسکن در ایران صورت میگیرد که در هیچ جای دنیا کاربرد ندارد اینکه یکچهارم وام مسکن را به عنوان اوراق قبل از پرداخت وام اخذ کنند و عملا پرداخت نکنند و مابقی وام را مشمول ۲۳درصد سود کنند و حتی وامی که هنوز پرداخت نکردهاند را مشمول اقساط و سود کنند بسیار عجیب است.

کمبودها در بخش مسکن عمدی است

این فعال حوزه مسکن افزود: موضوع دیگر مربوط به بحث آزادسازی زمینهاست، چراکه تمامی افرادی که در این کشور زندگی میکنند حق دارند از منابع طبیعی این کشور بدون آسیب زدن به سهم آیندگان بهرهبرداری کنند اما امروز شاهد آنیم که کمبودها در بخش مسکن عمدی و جهت ایجاد نارضایتی است.

گودرزی ادامه داد: این موضوع قابل پذیرش نیست که کشوری با وسعت و ظرفیت ایران کمبود زمین داشته باشد و سوال این است که چرا باید ۶۰ تا ۷۰درصد بهای ساخت یک مسکن مربوط به قیمت زمین شود.

این فعال حوزه مسکن خاطرنشان کرد: هماکنون کمبودی در بخش ساخت مسکن در کشور وجود ندارد، از نظر نیروی کار، زمین، مصالح ساختمانی و… مشکلی وجود ندارد، اما متاسفانه قیمتگذاریها در این حوزه رها شده و قانونگذاری هم نشده است و با فقر شدید قانون در صنعت ساختمان و مسکن ایران روبهرو هستیم.

بافت قدیمی شهر، دارای قراردادهای غیررسمی است

گودرزی در پاسخ به این پرسش که چرا در تهران میزان ساخت و سازها نسبت به سایر شهرها با افت همراه شده است، افزود: قیمتها در تهران به شدت بالا رفته است و متاسفانه پایتخت به جهنمی برای کارگران و کارمندان تبدیل شده و ساخت و سازها در این بخش اشباع شده است، ضمن اینکه بخشهایی که بافت فرسوده محسوب میشوند به دلیل قدیمی بودن خانهها در این مناطق و اینکه دارای قراردادهای غیررسمی هم هستند مشمول دریافت تسهیلات نمیشوند.

او افزود: تا زمانی که این مشکلات حل نشود هیچ بانکی حاضر به پرداخت وام به این مناطق فرسوده نیست، البته تغییر قراردادهای غیررسمی هم به سادگی صورت نمیگیرد، چراکه بحثهای مربوط به وراثت و طرحهای توسعهای شهرداری و هزینهها و عوارض شهرداریها در این خصوص نیز مطرح است که کمرشکن بوده و صرفه اقتصادی هم برایشان ندارد.

شرایط تهران برای سکونت به شدت بد شده است

گودرزی خاطرنشان کرد: این روزها شرایط تهران برای سکونت به شدت بد شده است و حتی در مناطق مرفهنشین به خصوص منطقه یک با ترافیک سرسامآور روبهرو میشویم که روان جامعه را بههم ریخته است و کیفیت زندگی در تهران را به شدت تنزل داده و رفت و آمد به محل کار و محل زندگی هم کلافهکننده شده است. این فعال حوزه مسکن افزود: بسیاری از افراد مرفه تهران این روزها به سمت شهرکهای اطراف تهران کوچ کردهاند که هم ترافیک کمتری دارد و هم آب و هوای بهتری. او گفت: زمانی که یک ساختمان از سوی یک انبوهساز ساخته میشود به قصد فروش و رسیدن به سود بیشتر است اما شاهد آنیم که قیمتها به اندازهای بالا رفته که دوره انتظار برای فروش این ملک بسیار طولانی شده است و صرفه اقتصادی هم از بین میرود.