تغییر تاکتیک در بازار اجاره/ تعیین سقف افزایش اجاره به داد مستأجران می رسد؟

با ابلاغ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، دولت مکلف به اعلام سقف افزایش قیمت اجاره در شهرهای با تورم بالای ۳۰ درصد است و این نرخ میتواند معادل ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم صرف کننده باشد. مثلاً در یزد که تورم مصرفکننده ۴۸.۶ درصد اعلام شده، سقف افزایش قیمت اجاره میتواند ۲۴.۵ تا ۴۸.۵ درصد باشد یا در سیستان و بلوچستان با تورم مصرفکننده ۳۰.۲ درصد، سقف قیمت اجاره باید در بازه ۱۵.۱ تا ۳۰.۲ درصد تعیین شود.

سقف قیمت مصوب اجارهبها که اعلام شود، یک مانع قانونی برای افزایش دلخواه قیمت از سوی موجر ایجاد میشود و قدرت چانهزنی مستأجران افزایش مییابد؛ مشروط به اینکه رعایت این قیمت مصوب ناگزیر باشد.

بررسیهای میدانی همشهری حاکی از این است که بنگاههای املاک برخلاف روال گذشته، خلوتی محسوسی را در آستانه فصل جابجایی مستأجران تجربه میکند. مشاوران املاک از تشدید این خلوتی در دو هفته اخیر و بعد از تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی خبر میدهند و معتقدند فقط اعلام نرخ نمیتواند دردی از بازار اجاره دوا کند؛ بلکه باید تمهیداتی برای فصلالخطاب شدن این قانون اندیشیده شود.

صبر استراتژیک مستأجران در بازار اجاره

هنوز نرخهای جدید در بازار اجاره جا نیفتاده بود که خبر تعیین قیمت مصوب اجارهبها اعلام شد. یک مشاور املاک در جنوب خیابان شریعتی تهران میگوید: اوضاع بازار اجاره بدتر از مسکن، خراب است. نرخها برای مستأجری که درآمدش مثل هزینهها بالا نرفته، صرفه ندارد و باید برای پیدا کردن صاحبخانه منصفتر و خانه ارزانتر بگردد؛ اما بازهم عقل حکم میکند که وقتی دولت وعده مداخله و تنظیم گری در بازار اجاره را داده، صبر کند تا این نرخ مصوب هم به کمکش بیاید.

او میگوید از اواسط اردیبهشت، مراجعه برای پرسیدن نرخ و مظنه گیری از بازار زیاد شده بود؛ اما معامله نمیشد. حالا همان پرسیدن نرخ هم متوقف شده و در کل روز هیچکسی پا به بنگاه نمیگذارد!

فراتر از سقف قیمت اجاره

در سه چهار سال گذشته چندین طرح و بسته برای ساماندهی بازار اجاره مطرح شد و قانون جدید ساماندهی را میتوان چکیده این پیشنهادها دانست. مقدم، مشاور املاک محدوده خیابان مطهری با اشاره به همین سوابق است که میگوید قانون جدید فقط محدود به تعیین قیمت نیست و میخواهد مناسبات بازار را بهکلی تغییر دهد.

به عقیده او، قانون جدید میخواهد برای تمام دعواهایی که سالهاست درباره حق کمیسیون مشاوران املاک سکوهای آگهی اینترنتی و ... به راه افتاده نسخه بپیچد که میتواند مصداق «سنگ بزرگ نشانه نزدن است» باشد؛ مگر اینکه ما از چیزی خبر نداشته باشیم.

مقدم که به گفته خودش بیش از ۲۰ سال مشاور املاک بوده و حالا قصد ترک این کار را دارد، میگوید: از سال ۹۹ گفتند باید همه خانهها در سامانه ثبت شود تا خانههای خالی را شناسایی کنیم اما از همان سال بخش عمده مشتریانی که داشتیم نهتنها خانه را ثبت نکردند بلکه گفتند کد رهگیری هم نمیخواهیم تا دولت مالیات نگیرد! ازقضا هیچ اتفاق بدی هم برای آنها نیفتاد و حتی مالیات ارزشافزوده را هم ندادند. وقتی راه فرار از قانون به این راحتی باز باشد، نمیشود فقط به ابلاغ یک قانون حتی مترقی دلخوش بود.

مقدم میگوید: کسادی بازار مسکن، درآمد مشاوران را آب کرده و در قانون جدید و راهاندازی سامانه خودنویس، قرار است همین حق کمیسیون هم کمتر شود. پس این کار دیگر نمیتواند یک شغل عمومی باشد؛ مگر برای کسانی که معاملات سخت و گرانقیمت را جوش میدهند و کمیسیون توافقی میگیرند.

اجرای قانون چک در بازار اجاره

یکی از مشاوران املاک در منطقه ۵ تهران، شیوه اجرای قانون و ضمانت اجرای آن را مهمتر از ماهیت قانون میداند و میگوید: با قانون جدید چک، اگر چک برگشت بخورد، صادرکننده چک گرفتار میشود و نظام بانکی تا پول صاحب چک وصول نشود، دست از سر صاحب حساب برنمیدارد. بازار اجاره هم به چنینی قانونی نیاز دارد که مستأجر سر جایش بنشید و کسی نتواند غیر از قانون به او بگوید؛ همان چیزی که در کشورهای دیگر اجرا میشود و در همین ترکیه زبان زد است!

آقای پرندی در تماس تلفنی به خبرنگار همشهری، میگوید: از دوره کرونا تاکنون، مستأجر میتوانست بعد از اتمام قرارداد با افزایش ۲۵ درصدی موافقت کند و بنشیند؛ اما باید جنگ اعصاب با صاحبخانه و رفتوآمد به شورای حل اختلاف را هم قبول میکرد و از کار زندگی میزد تا زیر بار حرف زور صاحبخانه نرود درحالیکه یک مستأجر تهرانی وقتی برای این کارها ندارد!

به عقیده او، قانون باید نقاط ضعف بازار اجاره را ترمیم کند و این کار جز با سیستمی کردن کارها و اجرای قانونی مانند قانون چک، شدنی نیست.

چالش قدرت خرید مستأجران

آیا با تعیین سقف قیمت مشکل مستأجران حل میشود؟ این سؤالی است که یکی از مشاوران املاک منطقه ۱۷ تهران در پاسخ به پرسش همشهری درباره اثرگذاری قانونی جدید مطرح میکند. قیصری میگوید: مستأجران فقط نگران اعلام نرخ مصوب و راضی کردن صاحبخانه نیستند؛ آنها به این موضوع فکر میکنند که چگونه باید همان ۲- تا ۲۵ درصد افزایش احتمالی را تأمین کنند و مثلاً رهن ۴۰۰ میلیونی را به ۵۰۰ میلیون برسانند و دو سه میلیون تومان هم روی اجاره بگذارند؛ وقتی کل حقوق امسال آنها فقط ۳ میلیون افزایش پیدا کرده است!

او معتقد است: آب رفتن قدرت خرید رهن مستأجران در اثر تورمهای پیدرپی، بدتر از اجاره نقدی است که آنها باید سر ماه پرداخت کنند و اصلیترین عاملی است که هیچگاه نمیگذارد مستأجر جان بگیرد و مثلاً به فکر خرید خانه بیفتد. این مشاور املاک، لازمه اصلاح بازار اجاره را مهار تورم عنوان میکند و بعدازآن تأکید دارد که بساط قراردادهای اجاره یکساله باید جمع شود و اجبار قانون، عقد قراردادهای بلندمدت باشد.