یک پیش‌بینی مهم درباره قیمت مسکن در دولت پزشکیان/ الان خانه بخریم یا نخریم؟

بازار مسکن در رکود انتخاباتی به سر میبرد. تقاضای مصرفی به لحاظ پایین بودن قدرت خرید، حضور کمرنگی در بازار دارد. تقاضای سرمایهای نیز به دلایلی فعلا از خرید و فروش امتناع میکند. به نظر میرسد برخی از معاملهگران در انتظار آغاز فعالیت دولت چهاردهم و تعیین تکلیف قوانینی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات خانههای خالی و اعتبارزدایی از اسناد عادی هستند.

خرداد امسال ۳۸۷۲ معامله مسکن در تهران انجام شد که در مقایسه با اردیبهشت امسال ۲۰ درصد کاهش و نسبت به خرداد پارسال ۱۴ درصد افزایش یافت. با این حال رسیدن معاملات به کانال ۳ هزار فقره از رکود سنگین در بازار ملک حکایت دارد.

عدم تناسب بین عرضه و تقاضا

بررسیها نشان میدهد تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد. عمده واحدهایی که برای فروش به بازار عرضه شده بیش از ۸۰ متر مربع مساحت دارد اما خرداد امسال بیشترین خرید و فروش در واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر انجام شد و ۵۶ درصد معاملات به واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربوط میشد.

درخصوص ارزش واحدها نیز عمده آپارتمانهای عرضه شده برای فروش بیش از ۵ میلیارد تومان قیمت دارد اما سهم اول از نظر معاملات قطعی به واحدهای ۲ تا ۳ میلیارد تومان تعلق دارد.

یکی از اتفاقاتی که در روزهای اخیر به واسطه قطعی برق کارخانجات ایجاد شده افزایش قیمت سیمان است که گفته میشود هر کیسه آن از ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان به حدود ۱۷۰ هزار تومان رسیده است اما این مولفه بر واحدهای عرضه شده به بازار اثرگذار نخواهد بود.

توزیع فراوانی از نظر قیمت یک متر مربع نیز حاکی از آن است که متوسط قیمت شهر تهران به ۸۶ میلیون تومان میرسد اما سهم اول به واحدهای با قیمت ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان در هر متر مربع مربوط میشود.

تورم تک رقمی بازار مسکن پس از ۷۸ ماه

سومین ماه از سال جاری میانگین قیمت مسکن در تهران به ۸۵.۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه گذشته ۱.۴ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۹.۷ درصد افزایش داشت. این برای اولین است که پس از حدود ۷۸ ماه نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در پایتخت تک رقمی شده است.

آمار فوق گویای آن است که طرف تقاضا از توانایی لازم برای خرید مسکن برخوردار نیست. نوسانات ارزی شش سال اخیر از یک طرف به رشد سنگین قیمت مسکن منجر شده و از سوی دیگر گردش مالی در بازار ملک را مختل کرده است.

هر سه بنگاه یک معامله

واسطه های ملکی از رکود معاملات مسکن گلهمند هستند. بررسیهای میدانی از مشاوران املاک سطح شهر تهران نشان میدهد که تعداد قراردادهای خرید و فروش در هر ماه، یک سوم تعداد مشاوران املاک تهران است. در واقع شانس هر دفتر املاک برای انعقاد مبایعهنامه تقریبا هر سه ماه یک بار است. خرداد ۱۴۰۳ تعداد مبایعهنامهها در تهران ۳۸۷۲ فقره بود در حالی که حدود ۱۱ هزار بنگاه املاک دارای مجوز در تهران فعالیت میکند.

عمده تحلیلها بر این پایه استوار است که نباید در کوتاه مدت انتظار رونق بازار مسکن را داشت. ممکن است تغییر در متغیرهای اثرگذار مثل نرخ ارز اثر التهابی در قیمتهای پیشنهادی مسکن ایجاد کند اما اولا تحرک چندانی در بازار ارز دیده نمی شود و بعید است که قیمت دلار دچار جهش شود. دوما حتی اگر قیمتهای اعلامی مالکان مسکن تحت تاثیر رشد احتمالی قیمت دلار افزایش پیدا کند رکود بازار ملک عمیقتر میشود. به نظر میرسد بازار مسکن به وضعیتی رسیده که به مولفههای بیرونی واکنش چندانی نشان نمیدهد.

یکی از اتفاقاتی که در روزهای اخیر به واسطه قطعی برق کارخانجات ایجاد شده افزایش قیمت سیمان است که گفته میشود هر کیسه آن از ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان به حدود ۱۷۰ هزار تومان رسیده است اما این تنها مولفه اثرگذار بر بازار مسکن نخواهد بود. مضافا اینکه حتی در صورت اثرگذاری قیمت سیمان بر واحدهای در حال ساخت، اثرگذاری آن در بازار مسکن به این زودی اتفاق نمیافتد؛ چرا که در حال حاضر حجم عرضه آپارتمان در کلانشهرها چندین برابر تقاضای واقعی است.

در یک نظرسنجی از پاسخگویان در مورد اینکه "رئیسجمهور جدید تا چه اندازه میتواند گامهای مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن بردارد" سوال پرسیده شده است.

نظر ۱۹ درصد از پاسخگویان این بوده است که رئیسجمهور منتخب به میزان خیلیکمی خواهد توانست گامهای مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن بردارد، ۳۱.۲ درصد هم گفتهاند رئیسجمهور منتخب در این رابطه به میزان کمی موفق خواهد شد.

در مقابل، ۳۲.۴ درصد بیان کردند که رئیسجمهور به میزان زیادی موفق به برداشتن گامهای مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن خواهد شد و ۱۵.۳ درصد نظرشان این بوده است که رئیسجمهور در حل این مسئله به میزان خیلی زیادی موفق عمل خواهد کرد. در مجموع ۴۷.۷ درصد از مردم به موفقیت دولت جدید در ثبات قیمت مسکن به میزان زیاد و خیلیزیاد امیدوارند.