تحلیل بازار از افزایش وام مسکن

رییس اتحادیه مشاوراناملاک تهران طرح دولت را آنالیز کرد
پاسخ بازار به وام 100میلیونیمسکن
 سقف پیشنهادی وام ایدهآل است، اما طول سپردهگذاری، قدرت آن را کاهش میدهد
 حسام عقبایی: دولت تدبیری اتخاذ کند تا تسهیلات جدید خرید مسکن از نیمه93 قابل دریافت باشد
رکود موجود به صلاح آینده قیمتمسکن نیست
گروه مسکن- هاجر شادمانی: رییس اتحادیه مشاوراناملاک تهران درباره طرح مدنظر وزیر راه و شهرسازی برای پرداخت 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در سال95 گفت: دولت بنا دارد طول انتظار دریافت وام خرید از صندوقهای در آستانه تاسیس سپردهگذاری مسکن را 3ساله تعیین کند اما تجربه نوسان قیمتها نشان داده متوسط قیمت مسکن در دورههای گذشته سالانه 20درصد افزایش پیدا کرده و در این صورت اگرچه وام 100 میلیونی در حالحاضر 50درصد از قدرت خرید مسکن در کلانشهر تهران را برای طبقه متوسط جامعه فراهم میکند اما همین وام در سال95 حداکثر 30درصد هزینه خرید مسکن را پوشش خواهد داد. حسام عقبایی با اشاره به اینکه جزییات اعلامشده از زبان وزیر راهوشهرسازی درباره طرح افزایش وام خرید مسکن بیانگر برنامه دولت برای پرداخت تسهیلاتی در حدود 100 میلیون تومان برای بازار مسکن تهران و دیگر کلانشهرهای کشور است، گفت: آنالیز این طرح و تجزیهوتحلیل مدل مدنظر وزارت راهوشهرسازی نشان میدهد وام جدید خرید مسکن از روزی که بانکمرکزی و شورای پولواعتبار موافقت خود را با طرح اعلامکنند سه سال طول خواهد کشید تا به دست متقاضیان مصرفی بازار مسکن برسد، این در حالی است که قدرت وام 100 میلیونی بعد از سهسال سپردهگذاری متقاضیان، باتوجه به نرخ تورم قطعا به اندازه حالحاضر نخواهد بود.

مطالعه دورههای رونق و رکود مسکن و همچنین روند 20سال اخیر افتوخیز قیمت مسکن، نشان میدهد: قیمت مسکن در تهران از سال1370 تاکنون همواره صعودی بوده و سالانه به طور متوسط 20درصد افزایش داشته است و فقط در سه مقطع به ترتیب در سالهای 76، 83 و 88 در حد منفی 3درصد نوسان نزولی داشته است. این روند بیانگر تقلیل توان مالی خریداران به اندازه 20درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن است، بنابراین چنانچه در سالهای آینده، وضعیت تورم و قیمتمسکن بدتر از گذشته نشود، در سال95، توان خرید مسکن در تهران 60 درصد کمتر از وضع فعلی خواهد

بود. این فرضیه باتوجه به برنامه دولت یازدهم برای کنترل تورم در حد 25 درصد و همچنین چسبندگی منحنیهای تورم در قیمت مسکن، دور از واقعیت نیست.

رییس اتحادیه مشاوراناملاک تهران در این باره تصریح کرد: وام فعلی خرید مسکن که مبلغ آن 20 میلیون تومان است تنها 5درصد از قدرت خرید متقاضیان را پوشش میدهد، اما اگر این وام در همین سال جاری به 100 میلیون تومان تبدیل شود – با احتساب میانگین 200 میلیون تومانی قیمت یک آپارتمان 50 متری- در این صورت قدرت پوشش وام جدید در ماههای انتهایی سال92 به 50 درصد افزایش پیدا میکند.

عقبایی خاطرنشان کرد: اما اگر وام 100 میلیونی سه سال بعد قابل پرداخت باشد، با توجه به احتمال افزایش 60درصدی قیمت در سال95 نسبت به امسال (متوسط سالی 20درصد)، در این صورت قدرت وام جدید در آن سال حداکثر 30درصد توان مالی خریداران مسکن را تامین میکند که ملاحظه میشود، هدف مورد نظر دولت برای کارآمدشدن تسهیلات به خاطر طولانیشدن دوره پرداخت وام، ممکن است محقق نشود.

رییس اتحادیه املاک تهران تاکید کرد: هماکنون بازار مسکن در شوک وعده وام 100 میلیونی قرار دارد و طرف تقاضا خرید خود را به تاخیر انداخته تا بلکه با این تسهیلات بتواند، راحتتر خرید کند به همین دلیل بخشی از رکود معاملات مسکن ناشی از وعده افزایش سقف وام خرید مسکن است که بهتر است این طرح حداکثر تا بهمن92 مصوب شده و از نیمه سال آینده پرداخت شود تا افزایش قیمتها، از قدرت اثرگذاری تسهیلات جدید نکاهد، چرا که هر چقدر رکود طولانیتر شود، در دوره رونق، دامنه صعود قیمت بیشتر خواهد شد.

براساس این گزارش، وزیر راهوشهرسازی سهشنبه گذشته در جمع خبرنگاران درباره طرح افزایش وام خرید مسکن اعلام کرد: گزینه مدنظر ما سپردهگذاری 25 تا 30 میلیونی متقاضیان در مدت سه سال در صندوقها و پرداخت 3 برابر اصل سپرده در قالب وام خرید است. 

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اعلام موافقت نسبت به سیاستهای دولت در رابطه با افزایش وام خرید مسکن گفت: با توجه به وضعیت اقتصادی کشور، قیمت مسکن به صورت دایم در حال نوسان است.

این در حالی است که طی سالهای اخیر این نوسان به حدی بوده که شاخص قیمت مسکن گاه در حد تورم، گاهی بیش از آن و در برخی مواقع هم کمتر از آن بوده است.

حسام عقبایی افزود: با این وجود قیمت مسکن طی سالهای گذشته سیر افزایشی داشته است، به طوری که طی 20 سال گذشته، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ 30 تا 40 برابر افزایش داشته است.

وی ادامه داد: این دامنه چند برابری قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مبین این واقعیت است که افزایش تسهیلات خرید مسکن به عنوان دغدغه اصلی اقشار متوسط و ضعیف جامعه باید در دستور کار جدی دولت وقت قرار بگیرد.

عقبایی تاکید کرد: تضعیف قدرت مالی یا قدرت خرید مردم در بخش مسکن و همچنین کاهش جاذبههای سرمایهگذاری در این بخش که منجر به خروج سرمایهها از این بخش شده است، عوامل مهمی هستند که نسبت مستاجر به مالک را در دهه 90 نسبت به دهههای 60 و 70 به میزان قابل توجهی افزایش داده است. 

وی گفت: با توجه به این موارد اگر دولت درصدد برداشتن گامی بهمنظور تامین مسکن مورد نیاز اقشار هدف است و با توجه به اینکه مسکن در کشور ما وابستگی و تاثیرپذیری مستقیمی از سیاستهای دولت در این حوزه دارد، لازم است میزان تسهیلات بانکی به گونهای باشد که اثرگذاری لازم را برای تامین منابع مالی مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی داشته باشد.

عقبایی ادامه داد: هماکنون متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی معمولی در شهر تهران بین 5/3 تا 4 میلیون تومان است که تسهیلات فعلی تنها 5 درصد قیمت یک مسکن معمولی را پوشش میدهد و به هیچ وجه تسهیلات مناسبی به نظر نمیرسد.

وی با تاکید بر اینکه مسیر تسهیلاتدهی در زمینه خرید مسکن باید به سمت اثرگذاری پیش برود، خاطرنشان کرد: دولت باید ضمن تلاش برای اعطای حداکثر تسهیلات لازم برای خرید یک واحد مسکونی به متقاضیان مصرفی و افراد واجد شرایط، این تسهیلات را به نحوی تخصیص دهد که به متقاضیان مصرفی واقعی برسد و موجب سوداگری و ایجاد تورم در جامعه نشود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: همچنین افزایش تسهیلات مسکن باید به گونهای باشد که بتواند تمام دهکها را پوشش دهد منتها با نرخ سود و دوره بازپرداخت متفاوت.

وی با تاکید بر اینکه تسهیلات اثرگذار در بخش مسکن نه تنها باعث سوداگری و تورم نمیشود، بلکه زمینهساز رونق اقتصادی است، گفت: اگر نتوانیم از طریق تسهیلات پرقدرت خرید مسکن تا 50 درصد هزینههای خرید یک واحد مسکونی معمولی را برای متقاضیان مصرفی فراهم کنیم، نمیتوانیم توقع داشته باشیم تسهیلات اثرگذاری را به بخش مسکن وارد کردهایم.

عقبایی ادامه داد: البته در این میان باید شرایط اقتصاد کشور و همچنین محدودیتهای دولت و بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن را در نظر گرفت و مسوولان با برنامهریزی صحیح در این زمینه تصمیمگیری کنند.

وی فراگیری، اثرگذاری، از بین بردن تبعیض و زمینهسازی برای طبقات مختلف بهمنظور بهرهمندی از تسهیلات خرید مسکن را نیازمند برنامهریزی دقیق برای اعطای تسهیلات بر حسب درصد مناسبی از قیمت خرید مسکن و تفاوت شاخصهای بازپرداخت تسهیلات همچون مدت زمان بازپرداخت و درصد سود بین طبقات مختلف درآمدی دانست و گفت: با توجه به اینکه وعده دولت برای اختصاص وام 100 میلیون تومانی خرید مسکن در بین مردم تاثیر داشته است و بازار معاملات خرید و فروش تا حدی متوقف شده است و متقاضیان مصرفی خرید در حال انتظار به سر میبرند، از دولت توقع میرود سیاستهای خود را تا پایان بهمن ماه در حوزه مسکن رونمایی کند.

وی سپردهگذاری سه ساله برای دریافت وام 100 میلیون تومانی را قابل تامل دانست و گفت: تضمینی برای ثبات قیمت مسکن تا سه سال آینده وجود ندارد و بنابراین، سه سال خواب سرمایه نمیتواند، نسخه خوبی برای روند اعطای تسهیلات خرید مسکن باشد.

عقبایی تاکید کرد: بهتر است آثار اجرایی سیاستهای جدید دولت در بخش تسهیلات حداکثر تا نیمه سال بعد در بازار مسکن نمود عینی پیدا کند و به سال آخر فعالیت دولت یازدهم موکول نشود.