نخستین نشانه اطمینان به آینده

نشانههای این دگرگونی اقتصادی را میتوان هماکنون در بازار مسکن مشاهده کرد؛ طوریکه در اولین پیامد مثبت از این برداشت، مدت اعتبار قراردادهای اجاره از «یکسال» به «دوسال» در حال تغییر است. تحقیقات میدانی از بنگاههای املاک نشان میدهد: اظهار تمایل موجران به اجاره بلندمدت آپارتمان طی هفتههای اخیر به تنظیم سریع «اجارهنامه 2ساله» ختم شده است. سه سال پیش، زمانی که اجارهبها حالت جهش به خود گرفت، دولت سعی کرد با برخی ابزارهای تنبیهی، طرف عرضه را به امضای قرارداد 2ساله مجاب کند که موفق نشد؛ اما هماکنون موجران بدون هیچ فشار یا ارادهای از طرف دولت، به سمت اجارهداری بلندمدت ترغیب شدهاند. هرچند برخی کارشناسان مسکن، دلیل این تغییر در شکل اجارهداری را «هزینههای ناشی از جابهجایی مستاجر و همچنین ضرر مالی خالی ماندن چند ماهه واحد مسکونی برای موجر» عنوان میکنند، اما به اعتقاد کارشناسان اقتصادی از آنجا که چنین هزینههایی در طول سالهای اخیر نیز وجود داشته، هماکنون محرکی قویتر، موجران را به سمت قراردادهای 2ساله سوق داده است.

تغییر مناسبات موجر و مستاجر تحتتاثیر «کاهش تورم»
اجاره «2ساله» مسکن استارت خورد

فرمول اجارهنامههای 2ساله:
رهن متری یک میلیون تومان برای کل مدت قرارداد


با دائمی شدن روند کاهشی نرخ تورم و توقف شتاب فزاینده در میزان رشد قیمتها، یک تحول دور از انتظار در بازار اجاره مسکن کلید خورد.
عبور شرایط اقتصادی کشور از بحران جهش لحظهای تورم، باعث شده مالکان آپارتمانهای اجارهای بدون نگرانی از کاهش سریع ارزش دارایی خود، به تثبیت تدریجی قیمتها اطمینان پیدا کنند و در نتیجه با اظهار تمایل به امضای قراردادهای بلندمدت با مستاجران، انتخاب تازهای تحت عنوان «اجاره 2 ساله مسکن» را پیشروی بازار اجارهنشینها قرار دهند. مشاوران املاک میگویند: در چند روز اخیر، قراردادهای 2ساله مبنای اجاره تعدادی از واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران قرار گرفته و توافق سریع طرفین معامله را به همراه داشته است.
فرمولی که در حالحاضر برای اجارهنامههای 2ساله رایج است، براساس «رهنکامل واحد مسکونی بهصورت متری یک میلیون تومان برای کل مدت قرارداد» محاسبه میشود و ضریب تورمی برای افزایش رهن در سال دوم نیز منظور نمیشود.
محاسبه رهنکامل متری یک میلیون تومان، در سال گذشته -زمان اوج تورم اجارهبها- برای اجارههای معمولی و یکساله مورد استفاده قرار میگرفت اما امسال متوسط مبلغ رهنکامل یکساله آپارتمانها در تهران به 700 هزار تا 900 هزار تومان رسیده است. با این حال، اگر چه ارزش اجارههای 2ساله در حالحاضر 10درصد بیشتر از قراردادهای یکساله به نظر میرسد اما از آنجا که موجران در اجارهنامههای 2ساله، رقمی برای افزایش مبلغ رهن در سال دوم منظور نمیکنند، این مدل به نفع اجارهنشینها خواهد بود. نرخ تورم میانگین 12ماهه در فاصله تابستان سال گذشته تاکنون از 1/40درصد به 2/30 درصد رسیده است. همچنین دولت اعلام کرده، این نرخ تا پایان امسال به زیر 25درصد میرسد. علاوه بر این، نرخ تورم نقطه به نقطه از 1/45 درصد در خرداد 92 به 6/16 درصد در اردیبهشت امسال رسیده و عملا معادل 5/28 واحد درصد در مدت یازده ماه کاهش یافته است.
این روند کاهنده نرخ تورم هماکنون ضمانت سرمایهگذاریهای بلندمدت در بازارهایی با کارکرد تولیدی و خدماتی (غیرسفتهبازی) را افزایش داده و باعث شده سرمایهها از فعالیتهای سوداگرانه به بخشهای تولیدی، خدماتی و سرمایهای حرکت کند.
در بازار اجاره نیز اخیرا تمایل به اجارهداری بلندمدت بیشتر شده است.
بنابراین، سطح فعلی اجارهبهای 2ساله که 10درصد بیشتر از اجاره یکساله است، در مقایسه با تورم، همچنان مناسب ارزیابی میشود. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد: در صورت فراگیر شدن معاملات اجاره مسکن بهصورت 2ساله، سرعت نوسانات اجارهبها در تهران که عمدتا مسیر صعودی دارد، کند میشود و هیجانات فصلی در این بازار نیز فروکش میکند. مشاوران املاک میگویند موجران متقاضی قراردادهای 2ساله عمدتا سازندههایی هستند که برای تامین سرمایه در گردش برای شروع پروژههای ساختمانی، ناگزیر شدهاند به رهن آپارتمانهای نوساز فروش نرفته رجوع کنند.


رواج قراردادهای جدید
در غیاب مشوقهای دولت
با نزدیک شدن به فصل طلایی جابهجاییها در بازار مسکن و درحالی که حجم انبوه فایلهای اجاره 93 قبل از شروع تابستان هماکنون در بنگاههای مسکن در حال فایل شدن است، رویکرد تازهای از سوی موجران در نحوه اجاره واحدهای مسکونی به چشم میخورد که سالهای اخیر رواج نداشته است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مسوولان وزارت راه و شهرسازی طی ماههای گذشته، از بررسی طرحی در قالب دو ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن میان موجر و مستاجر خبر دادند تا از این طریق بتوانند با کاهش حجم تقاضا در تابستان هر سال، سیر افزایشی اجاره بها را تحت کنترل در آورند. اما در شرایطی که پس از گذشت چند ماه از اعلام بررسی این طرح از سوی مسوولان مسکن، هنوز طرح یا برنامهای مبنی بر الزام یا در نظر گرفتن مشوقهای مالیاتی برای موجرانی که واحدهای خود را دو ساله یا بیشتر اجاره بدهند از جانب دولت ارائه نشده است، هماکنون در آستانه شروع جابهجاییها در بازار اجاره، تعداد قابل توجهی از موجران برخلاف روال سالهای قبل، برای دو ساله شدن قرارداد اجاره اعلام آمادگی کردهاند.
با این حال، فعالان بازار اجاره و کارشناسان مسکن معتقدند: اجاره بهای دو ساله مسکن حتی اگر به شرط افزایش منطقی اجاره بها متناسب با رشد نرخ اجاره در سال بعد هم باشد، اما بهدلیل حذف بار مالی ناشی از جابه جایی مستاجر، همچنان به نفع مستاجر است.
کارشناسان رویکرد تازه موجران مبنی بر تمایل به انعقاد قرارداد دو ساله با موجر را علاوهبر اینکه ناشی از کاهش سیر افزایشی تورم طی ماههای اخیر میدانند، بیشتر در نتیجه تثبیت قیمت مسکن، کاهش هزینههای ناشی از جابهجایی مستاجر و خالی ماندن آپارتمان تا زمان جایگزین شدن مستاجر بعدی عنوان میکنند.
تامین مالی برای پروژههای جدید یا پرداخت بدهی، بهدلیل فروش نرفتن انبوه واحدهای ساخته شده از سوی برخی سازندگان، یکی از انگیزههای دیگری است که این دسته از موجران را به عقد قراردادهای دو ساله ترغیب میکند.


کاهش بار مالی، مهمترین انگیزه اجاره دو ساله
محمود جهانی، تحلیلگر بازار مسکن در تشریح دلایل رویکرد تازه موجران به اجاره دو ساله واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: مهمترین عاملی که امسال باعث ایجاد این تمایل در بین موجران شده، بیش از آنکه ناشی از تثبیت قیمت مسکن یا سیر کاهشی تورم باشد، با انگیزه کاستن از بار مالی ناشی از نقل و انتقال مستاجر صورت میگیرد.
وی توضیح داد: این هزینهها شامل هزینههای مالی و زمانی هم برای مستاجر و هم برای مالک است. جهانی ادامه داد: بار مالی ناشی از پرداخت نقدینگی برای تمدید قرارداد به مشاوران املاک، هزینههای ناشی از جابه جایی برای مستاجر و همچنین ضرر مالی موجر در اثر خالی ماندن چند ماهه واحد مسکونی تا زمانی که مستاجر دیگری در واحد ساکن شود، به علاوه هزینههای مربوط به تعمیرات احتمالی و همچنین بازسازی مجدد آپارتمان عواملی است که میتواند علاوهبر تمایل مستاجر به عقد قرارداد دو ساله، انگیزه لازم را برای موجر نیز ایجاد کند.
وی با اشاره به سیاست اخیر دولت مبنی بر اعطای مشوقهای مالیاتی به موجران برای اجاره دو ساله واحدهای مسکونی، گفت: هنوز سیاست مشخصی از سوی مسوولان مسکن برای این موضوع اعلام و ابلاغ نشده و بنابراین این تغییر رویکرد در موجران ناشی از تغییر شرایط اقتصادی است.

فشار تقاضا در بازار اجاره
این تحلیلگر بازار مسکن با تاکید بر اینکه هماکنون بازار اجاره بها در فشار تقاضا قرار دارد و تاکنون اقدام موثری برای کاستن از این فشار در بازار اجاره صورت نگرفته است، خاطرنشان کرد: بهرغم بهبود شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی و بهبود شرایط در مسکن ملکی در سالهای اخیر، اما در بازار اجاره هیچ بهبودی صورت نگرفته و هماکنون مساله اجاره مهمترین و حادترین موضوع در بازار مسکن است.
وی در تشریح تاثیر قراردادهای دو ساله بر کنترل بازار اجاره گفت: بهطور قطع انعقاد دوساله قرارداد در بازار اجاره به خودی خود پدیدآورنده آثار مطلوبی برای کنترل تقاضا و نرخ اجارهبها محسوب میشود. جهانی ادامه داد: اجاره دو ساله هر چند ممکن است در ظاهر تعداد واحدهای اجارهای را در بازار مسکن سال بعد کاهش دهد و در ظاهر منجر به تاثیر منفی در سمت عرضه شود اما روی طرف تقاضا تاثیر مثبت دارد و با کاهش شدت تقاضا در سال بعد التهاب بازار اجاره را در فصل جابهجاییها کاهش میدهد.

فواید اجاره دو ساله برای موجر و مستاجر
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: اغلب مالکانی که تمایل دارند واحدهای خود را به صورت دو ساله اجاره دهند افرادی هستند که واحد خود را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره میکنند. حسام عقبایی ادامه داد: این افراد اغلب مالکان یا سازندگانی هستند که واحدی را خریده یا ساختهاند و برای جبران بدهی خود مایلند واحد را به صورت دو ساله رهن کامل بدهند.
وی با اشاره به اینکه برخی مالکان به این علت که واحد خود را با شرایط اجاره دو ساله به بازار مسکن عرضه کردهاند خود را مجاز به تعیین نرخ بالاتر میدانند، گفت: نه مالک و نه مشاوران املاک مجاز به انعقاد قرارداد اجاره ولو به مدت دو سال یا بیشتر با قیمت بالاتر از عرف منطقه نیستند هر چند میتوانند در قرارداد توافق کنند که سال بعد با توجه به تغییر قیمت، رقم اجاره را افزایش دهند. عقبایی تاکید کرد: قرارداد اجاره برای هر زمان و هر مدتی که تنظیم شود باید بر مبنای ارزش روز قیمت آن ملک تعیین شود. وی انعقاد قرارداد دو ساله اجاره را یکی از ابزارهای موثر برای کاهش تورم اجاره بها و همچنین کاهش انگیزه مالکان برای افزایش نامتعارف نرخ اجاره بها عنوان کرد.
عقبایی همچنین کاهش نقل و انتقالات در کشور، تثبیت قراردادها و آثار حقوقی ناشی از آن، کاهش هزینههای جانبی ناشی از جابهجایی و همچنین کاهش زیان موجر در نتیجه خالی ماندن ملک را از دیگر فواید عقد قرارداد دو ساله اجاره مسکن برای مالک و مستاجر برشمرد.