چگونگی مهار تورم در بازار مسکن

افزایش رکود در بخشهای مختلف اقتصادی و نوسانات غیرطبیعی بازار مسکن، ارز و طلا در مقاطع مختلف سبب بیاعتمادی مردم به دولت، بویژه در سالهای اخیر شده است، با وجود اینکه مطالعات بسیاری توسط اقتصاددانان جهت مبارزه با تورم، بالاخص در زمینه مسکن صورت گرفته اما در اجرا هنوز نتیجه لازم ایجاد نشده است. و در این راستا با توجه به اینکه عمده پسانداز اصلی خانوارهای ایرانی، صرف نیاز اولیه که همان مسکن باشد، صورت میگیرد، نیاز است تا دولت با سیاستهای معقول، رکود تورمی در کشور را کنترل تا خانوارها قادر باشند درآمد خود را صرف نیاز اولیه معیشتی کنند. دکترحسن گلمرادی، استاد دانشگاه شهیدبهشتی و کارشناس مسائل اقتصادی، با آرمان درخصوص راهکارهای موثر در بخش مسکن از دریچهای نو به گفتوگو پرداخت.

دولت و بخش خصوصی مکمل در ساخت و ساز

این کارشناس در پاسخ به این سوال که آیا دولت حق ورود به بخش مسکن وساخت و ساز را دارد، گفت:در این زمینه با این ایده مخالف هستم که دولت از بخش مسکن بهطور کامل خود را کنار بکشد و صرفا تماشاچی ماجرا باشد، زیرا تجربه کشورهای موفق نشانگر این است؛ دولتها در بخش مسکن اینگونه عمل نمیکنند و البته با این طرح که تمام فعالیتهای ساخت و سازهم دولتی شود و ناکارآمدهایی که بعضاً دربخش دولتی وجود دارد به این بخش هم سرایت کند نیز مخالف هستم، بنابراین دولت و بخش خصوصی باید در تولید مسکن و ساخت و ساز مکمل هم باشند نه جانشین، تا وضعیت بخش مسکن را سروسامان بخشند.وی افزود: در شرایطی که بخش خصوصی نمیتواند مسکن مناسب و ارزان قیمت را برای اقشار مختلف جامعه تولید کند و بعضاً این کالای مهم و حیاتی را به دلیل سودجویی و بورس بازی از دسترس خانوارها خارج میسازد؛دولت باید قصور بخش خصوصی را با سیاستهای مناسب و حتی تولید مسکن ارزان قیمت جبران کند زیرا هدف از تولید مسکن افزایش رفاه است.این استاد دانشگاه عنوان کرد: به نظر میرسد که در شرایط کنونی دولت در قبال تهیه مسکن برای اقشار مختلف جامعه احساس مسئولیت چندانی ندارد؛ این در حالی است که کالای مسکن یکی از مهمترین نیازهای جامعه بوده که در قانون اساسی نیز به آن اشاره شده است. وی با خاطرنشان کردن این نکته که در اصل 33 قانون اساسی درخصوص مسکن آمده است؛ داشتن مسکن متناسب، حق هرفرد و خانوادهای است، گفت:دولت باید با رعایت اولویت برای آنان که نیازمندترهستند بالاخص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند و همچنین در اصل 3 قانون اساسی نیز به وظیفه دولت در رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینههایی چون تغذیه، مسکن و دیگر موارد اشاره شده است.این کارشناس اقتصادی اعلام کرد: به هر حال مسکن یکی از مهمترین نیازهای جامعه و یکی از مهمترین کالاهای بادوامی است که سهم زیادی در بودجه خانوار به خود اختصاص میدهد و نوسانات قیمت این کالا به دلیل داشتن سهم بالایی که در بودجه خانواردارد، میتواند بهطور مستقیم روی فقر یا افزایش رفاه خانوارها اثرگذار باشد.وی در این باره معتقد است: اینکه دولت مسئولیت تولید مسکن را از خود سلب کند و با واگذاری تمامی مسئولیتها به بخش خصوصی، آنهم بدون نظارت و هدایت، با منطق توسعه ناسازگار است.

سرمایه گذاری سنتی در بخش مسکن و زمین

دکتر گلمرادی، در پاسخ به این سوال که چرا با وجود اینکه سطح معاملات در خریدوفروش به حداقل رسیده اما قیمت مسکن همچنان رو به افزایش است، گفت: برای این موضوع سیاستهای مختلفی را میتوان اتخاذ کرد؛شاید یکی از دلایلی که قیمتها در این بخش افزایش یافته است؛ فعالیتهای بورس بازی است.وی ادامه داد: کشورما به دلیل نداشتن بازارهای متنوع مالی برای سرمایهگذاری، اقشار مختلف نیزپساندازهای خود را بهطور سنتی جذب بازار مسکن و زمین میکنند و در اذهان خانوارهای ایرانی این تفکر نقش بسته که خرید زمین و مسکن بهترین سرمایهگذاری برای آینده است.این کارشناس با ذکر اینکه در شرایط کنونی که تورم جزء ذات اقتصاد ایران شده است، گفت: این اعتقاد که سرمایهگذاری در مسکن و زمین مناسب است، چندان هم بی جهت نیست، تورم اگر در جامعهای باشد؛ به نفع کالاهای بادوام است، یکی از مهمترین کالاهای بادوام که بعضاً عمر بالای 50 سال هم می تواند داشته باشد مسکن است.

آرامش در بازارهای مالی، راهکاری برای خروج از رکود

این کارشناس با اشاره به اینکه در کشوری که تورم دائمی در آن وجود دارد، ارزش مسکن هم متناسب با تورم و حتی در خیلی از مواقع بالاتر از آن افزایش پیدا میکند، افزود:معتقدم یک راهکاراساسی برای خروج از رکود؛ ایجاد آرامش در بازارهای مالی و ثبات کلان اقتصادی است، زیرا مطالعات مختلف نشان میدهد؛ سرمایهگذاری با بیثباتی رابطه عکس دارد لذا وقتی که در بخش مسکن ثبات تولید و قیمت ایجاد شود سرمایهگذاری هم رونق خواهد گرفت و بخش مسکن از رکود تورمی خارج میشود. استاد دانشگاه شهید بهشتی، با بیان اینکه یک راهکار دیگر کاهش هزینههای تولید است، افزود: در نظریههای اقتصادی بحث میشود؛ انحصار سبب افزایش قیمت و کاهش تولید میشود، اگر بتوان انحصار در نهادههای تولید مسکن را کاهش و بازار این نهادهها را رقابتی کرد میتوان به کاهش هزینهها هم امید داشت، البته در زمینه کاهش هزینهها هم میتوان به نقش ثبات نرخ ارز اشاره داشت، زیرا بسیاری از نهادههای تولید بخش ساختمان، بهطور مستقیم و غیر مستقیم تحت تأثیر کالاهای وارداتی است.

وصول مطالبات معوقه بانکی برای سرمایه گذاران

وی راهکار دیگر برای خروج از رکود مسکن را وصول مطالبات معوقه بانکی دانست و گفت: بخش زیادی از مطالبات معوقه در بخش مسکن راکد شده است و شاید یکی از دلایل رکود تورمی در این بخش آن است که سرمایهگذاران که منبع سرمایهگذاری بسیاری از آنها بهطور مستقیم و غیرمستقیم مطالبات بانکی است از عرضه مسکن خودداری میکنند؛ زیرا سود انتظاری حاصل از عدم فروش مسکن بالاتر است، بنابراین وصول مطالبات بانکی میتواند درافزایش عرضه و کاهش قیمت این بخش تأثیر بالایی داشته باشد.این کارشناس اقتصادی، یک راهکار دیگر را ارائه وام کم بهره به تولیدکنندگان و سازندگان واقعی و حرفهای مسکن عنوان کرد وافزود: این موضوع با سیاست افزایش وام خرید مسکن متفاوت است، هرگونه افزایش بیبرنامه در افزایش وام خرید مسکن میتواند منجربه افزایش بیشتر قیمت مسکن شود و به جای حل مشکل به تشدید مشکل منجر خواهد شد.

استفاده از تکنولوژی در ساخت و ساز

دکتر گلمرادی، بهکارگیری مناسب تکنولوژی در بخش سازههای مسکن و استفاده از تجربیات سایر کشورها را دیگر موارد موثر در زمینه مسکن اعلام کرد و گفت:متاسفانه با وجود توسعه تکنولوژی ساخت و ساز در جهان، تولید مسکن در کشور ما توسط افراد غیرحرفهای که بعضاً به دلیل سودآوری بالای این بخش، وارد آن شدهاند، صورت میگیرد. این استاد دانشگاه اضافه کرد: این افراد دانش وتوان استفاده از تکنولوژی مناسب برای تولید مسکن مناسب را ندارند و به صورت سنتی به فعالیت در این بخش میپردازند، استفاده از افراد حرفهای که توان استفاده بهینه از تکنولوژیهای روز درساخت و ساز را داشته باشند، میتواند در خروج این بخش از رکود تورمی نقش بسزایی را ایجاد کند. وی عنوان کرد:نبود مدیریت صحیح در ساخت و ساز، حتی در بخش خصوصی از دیگر مشکلات در این راستاست، مدیریت صحیح در استفاده درست و بهینه از مصالح، نیروی انسانی و سرمایه در گردش میتواند به خروج این بخش از رکود تورمی کمک کند، بنابراین خروج مسکن از رکود تورمی، با دیگر ابزارهای دولت نیز قابل رسیدگی و بررسی است که مستلزم توضیحات بیشتر است.

مسکن اجتماعی با استفاده از تجربیات گذشته

دکتر گلمرادی، نظر خود را در خصوص طرح مسکن اجتماعی و اینکه متقاضیان از چه افرادی هستند، اینگونه عنوان کرد: به جهت اینکه جنبههای مختلف این طرح هنوز روشن نیست و جزئیات آن منتشر نشده است؛ نمیتوان قضاوت درستی در این رابطه داشت، اما به نظر میرسد طرح مناسبی باشد، به خصوص اگر از تجربیات مختلف گذشته و آنچه در دنیا می گذرد؛ در برنامهریزی، طرح و اجرای آن استفاده شود، و به احتمال زیاد متقاضیان آن افراد فاقد مسکن و نیازمندان به مسکن باید باشند.

سرعت در ساخت مسکن مهر اهمیت بالایی داشت

استاد دانشگاه شهید بهشتی، در پاسخ به این سوال که آیا در مسکن مهر استانداردهای لازم ساختمانی لحاظ و شرایط سکونت برای متقاضیان فراهم شده است، بیان کرد: پاسخ دقیق به این سوال نیازمند مطالعات وتحقیقات کارشناسی گسترده است، اما در کل به نظر می رسد؛ در برنامهریزی و طراحی مسکن مهر، سرعت در روند فعالیتها از درجه اهمیت بالایی برخوردار بود و در نتیجه تا حدی دقت، کیفیت و استانداردها در درجه اهمیت پایینتری قرار داشتند. وی تصریح کرد: بر اساس نقل قولهای مختلف، بعضی از پروژههای مسکن مهر از حیث دسترسی به تسهیلاتی نظیر؛ آب آشامیدنی سالم، برق، گاز، مدرسه در سطوح مختلف، دارو و درمان و سایر خدمات جانبی مشکلاتی دارند، بنابراین توسعه پایدار و همه جانبه در مسکن مهر، بهطور حتم نیازمند توسعه درزیربناهای مورد اشاره است و بر این اساس باید بخش خصوصی را برای توسعه مسکن مهر تشویق کرد.