سهام مسکن در راه بورس

صندوق زمینوساختمان نهادی است که به درخواست مالک زمین آماده ساخت – بعد از تایید صلاحیتهای لازم - در فرابورس تشکیل میشود تا منابع مورد نیاز برای احداث یک پروژه ساختمانی را از کانال غیربانکی تامین کند. بسازوبفروشها در شرایطی که با توان از دست رفته سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات روبهرو هستند، از طریق این صندوقها میتوانند دو دسته منبع پولی شامل «نقدینگی سیال بین بازارها» و «دارایی نقدی متقاضیان مسکن» را به سمت پروژههای خود جذب کنند. منافع اقتصادی صندوق صرفا به پشتیبانی از طرف عرضه مسکن محدود نمیشود؛ بلکه افرادی که با خرید واحدهای سرمایهگذاری صندوق، در ساختوساز مشارکت میکنند، در پایان پروژه و فروش آپارتمانها، نسبت به آوردهشان از سود صندوق منتفع میشوند. قابلیتهایی همچون نقدشوندگی سریع سرمایهگذاری، شفافیت مالی مالک پروژه و همچنین عدم محدودیت حداقلی و حداکثری در خرید سهام صندوق، این روش مشارکت در ساخت را با روشهای دیگری همچون پیشخرید مسکن متمایز میسازد.


واگذاری سهام «مسکن» از شنبه
نقدینگیهای سرگردان برای جبران کمبود تسهیلات بانکی، جذب صندوقهای زمین وساختمان میشوتد

از بین حداقل 5 برنامه اصلی که دولت یازدهم طی یکسال گذشته وعده آنها را در بازار مسکن داده، اولین برنامه نهایی شده و از شنبه هفته آینده به اجرا گذاشته میشود.

«راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان» یکی از مجموعه سیاستهای مدنظر این دولت است که چون همانند 4 طرح دیگر - مسکناجتماعی، صندوق سپردهگذاری مسکن، لیزینگها و همچنین تشکیل بازار رهنثانویه- به منابع بانکها و نظر بانکمرکزی وابسته نیست، وزارت راهوشهرسازی توانسته خیلی زود مجوزهای لازم برای ایجاد آن را اخذ کند.

با تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان تحت عنوان «نسیم» از روز شنبه، شکل جدید تامینمالی پروژهها در حوزه ساختوسازهای مسکونی با اتکا به دو منبع شامل «نقدینگیهای سیال بین بازارهای اقتصادی» و همچنین «اندک دارایی نقدی متقاضیان مسکن» به اجرا گذاشته میشود تا در غیاب توان از دسترفته بانکها در ارائه وامساخت، اولین قسمت مسیر جایگزین برای پولرسانی به بساز و بفروشها مورد بهرهبرداری قرار گیرد.

صندوق زمین و ساختمان منابع مالی مورد نیاز بازار مسکن را از طریق بازار سرمایه تامین میکند به شکلی که مالک زمین آماده ساخت، با تعریف پروژه ساختمانی و تایید آن در بورس، تحت نظارت ارکان 9گانه –نهادهای نظارتی- هزینه ساختوساز را از طریق فروش سهام به سرمایهگذاران، تامین میکند و در پایان، با فروش واحدهای مسکونی، سود بهدست آمده را به نسبت شراکت سهامداران بین آنها توزیع خواهد کرد.

ظرفیت بالقوه سود سرمایهگذاری در بازار ساختوساز که ناشی از تغییرات قیمت مسکن در بلندمدت است، نقطهقوت صندوق زمینوساختمان به حساب میآید و باعث جذب نقدینگی از بازارهایی همچون ارز و طلا و بورس که طی ماههای اخیر از بازدهی منفی یا حداکثر 5درصد برخوردار بودهاند، خواهد شد.

بررسیها از سوابق بازدهی بازار مسکن نشان میدهد در 25 سال گذشته، اگر چه در برخی سالها نرخ بازدهی سالانه –میزان رشد قیمت مسکن- منفی بوده یا در سالهایی جهشهای بالای 50درصد اتفاق افتاده، اما این نرخ بهطور متوسط سالی 20درصد بوده است. به این ترتیب، سهامداران صندوق زمینوساختمان در بدترین حالت ممکن با حفظ ارزش دارایی خود در سطح برابر با تورم قیمت مسکن، روبهرو میشوند و در شرایط کنونی، بیشتر از سایر بازارهایی که جذابیت سرمایهگذاری در آنها کاهش و امکان سفتهبازی نیز در آنها از بین رفته است، نفع خواهند برد. به گزارش «دنیایاقتصاد»، صندوق زمینوساختمان «نسیم» مسوولیت تامین مالی پروژهای مسکونی در منطقه22 تهران را برعهده دارد. پذیرهنویسی این صندوق از روز شنبه آغاز میشود و متقاضیان مسکن و سرمایهگذاران بورسی میتوانند با خرید برگههای سهام، در سود و زیان این پروژه مشارکت کنند.

کل هزینه ساخت این پروژه 22میلیارد و 500 میلیون تومان پیشبینی شده که تامین 15میلیارد تومان آن از طریق پذیرهنویسی به شکل توزیع سهام تامین میشود و مابقی از طریق پیشفروش پوشش داده میشود. برای سرمایهگذاری در صندوق زمین و ساختمان، محدودیتی به لحاظ حداقل خرید یا حداکثر خرید سهام وجود ندارد، به طوری که حداقل هر یونیت –یک سهم یا واحد سرمایهگذاری- از 1000 تومان تا حداکثر معادل کل هزینه ساخت میتواند تعریف و توسط هر سهامدار خریداری شود.

خرید سهام صندوق زمینوساختمان به نوعی مشابه فعالیت در بازار پیشفروش مسکن است با این تفاوت که در پیشخرید، امکان نقدشوندگی سرمایهگذاری تا پایان مراحل ساخت و فروش آپارتمان، برای فرد پیشخریدار وجود ندارد، اما در این صندوقها، از فردای پذیرهنویسی، سهامداران میتوانند برگههای سهام خود را در فرابورس با نظارت ارکان صندوق، مبادله کنند که در این حالت، متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه و نوسانات قیمت مسکن و تقاضا از طرف متقاضیان جدید سرمایهگذاری، ارزش معاملاتی سهام صندوق تعیین خواهد شد. با این حال، سود نهایی و قطعی سهم صندوق زمینوساختمان در پایان پروژه، تقسیم میشود. به گزارش «دنیایاقتصاد»، کارشناسان بازار سرمایه معتقدند: تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان پیامی میتواند باشد از طرف دولت خطاب به بساز و بفروشها و انبوهسازان مبنیبر اینکه، این دو طیف بیشاز این نباید در انتظار احیای اعتبارات بانکی باشند بلکه به تدریج باید خود را با شرایط جدید وفق دهند و با طرح توجیهی قوی و مستدل درباره شاخصهای اقتصادی پروژه خود، نقدینگیهای سرگردان را از طریق این صندوقها جذب بازار ساختوساز کنند.

حفظ قدرت خرید مسکن

مدیرعامل گروه سرمایهگذاری بانک مسکن، درباره جزئیات صندوق نسیم با بیان اینکه این صندوق شنبه آینده با حضور وزرای راهوشهرسازی و اقتصادودارایی، به «دنیایاقتصاد» گفت: موضوع فعالیت صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان، جمعآوری وجوه از سرمایهگذاران و ساخت پروژه ساختمانی از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایهگذاران صندوق است.

مصطفی ازگلی افزود: محل اجرای پروژه در منطقه 22 شهرداری تهران واقع شده است. کاربری این پروژه مسکونی بوده و متراژ ناخالص پروژه (با احتساب مشاعات) 13200 متر مربع و متراژ خالص پروژه 8هزار متر مربع است. ارکان صندوق نسیم نیز شامل مدیر صندوق: شرکت توسعه بازار سرمایه تهران، مدیر ساخت: شرکت عمرانی مسکن گستر، ناظر: شرکت پردیس ایران، متولی: شرکت کارگزاری بانک اقتصاد نوین، متعهد پذیرهنویس: گروه سرمایهگذاری بانک مسکن، بازارگردان: شرکت کارگزاری بانک مسکن و حسابرس: موسسه حسابرسی و خدمات مدیریت اصول پایه فراگیر است.

متولی صندوق نسیم هزینه ساخت پروژه را 22/5 میلیارد تومان و مدت زمان اجرای آن را 30 ماه عنوان کرد و درباره مزایای این صندوقها گفت: افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایهگذاران (ولو با سرمایه اندک) در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان و مشارکت در ساخت و سود و زیان پروژه از جمله امتیاز سهامداران صندوق است، ضمن اینکه از دیگر مزایای این صندوقها نقدشوندگی بالاتر این صندوقها نسبت به سرمایهگذاری مستقیم در بخش ساختوساز است. وجود رکن بازار گردان در صندوق و معامله واحدهای سرمایهگذاری این صندوق در فرابورس به سرمایهگذاران این امکان را میدهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و سرمایهگذاران جدیدی که در زمان پذیرهنویسی اولیه امکان حضور در صندوق نداشتهاند نیز بتوانند پس از آغاز به کار صندوق به این صندوقها وارد شوند. همچنین با توجه به نظارتهای مختلفی (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام میدهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار است. از طرفی وجوه جمعآوری شده در صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان در بخشی مصرف میشود که برای عموم سرمایهگذاران، خصوصا سرمایهگذاران خرد ملموستر است.

حرکت از دلالی به ساخت

مدیرعامل گروه سرمایهگذاری بانک مسکن افزود: یکی از مزایای مهم این صندوقها جمعآوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسکن و نه دلالی آن است. این صندوقها علاوه بر مزایایی که در بازار سرمایه ایجاد میکنند، به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) نیز منجر خواهد. همچنین تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسوولان ارشد نظام و تاکید قوانین بالادستی از طریق این صندوقها امکانپذیر خواهد بود.

وی پیشبینی کرد: با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوقها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهیمحور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن هم با مشارکت عموم سرمایهگذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت کند.

سه نوع ریسک صندوق

مدیرعامل گروه سرمایهگذاری بانک مسکن با بیان اینکه طبیعتا راهاندازی هر ابزار و نهاد مالی جدید از مخاطره به دور نخواهد بود، درباره ریسکهای صندوق زمینوساختمان گفت: نوسانات کاهشی قیمت مسکن، افزایش هزینه ساخت و تاخیرهای پیشبینی نشده در زمان تکمیل و تحویل ساختمان ریسکهای مطرح در پروژه است. وی افزود: انتظار بر آن است که با توجه به سود ناشی از ساختوساز و افزایش عمومی قیمتها در این بخش، بازده مناسبی برای سرمایهگذاران ایجاد شود اما احتمال دارد با کاهش قیمت ملک، ارزش داراییهای صندوق کاهش یابد و سرمایهگذاران به بازده مورد انتظار دست پیدا نکنند. به علاوه ما با ریسک افزایش هزینههای ساخت مواجه هستیم. مدیر ساخت، ساخت پروژه صندوق را با هزینههای از پیش تعیین شده در این طرح توجیهی تقبل کرده است. با این حال ممکن است در شرایط استثنایی، هزینههای ساخت بهطور غیرمنتظرهای افزایش یابند. ازگلی درباره ریسک عدم اتمام پروژه در موعد مقرر نیز گفت: مدیر ساخت متعهد است که در زمان تعیین شده در امیدنامه، عملیات ساخت پروژه را مطابق طرح توجیهی به پایان برساند، هر چند در صورت تاخیر در این امر، مبلغی به عنوان جریمه از مدیر ساخت دریافت خواهد شد؛ اما در صورت عدم توانایی مدیر ساخت در اتمام به موقع پروژه، این امکان وجود دارد که سود پروژه کاهش یابد.\