سهم‌خواهی از قیمت مسکن

در این بسته، برای اولین بار فهرست هزینههای اصلی و فرعی ساختوسازهای مسکونی اعلام شده است که نشان میدهد نیمی از قیمت تمام شده مسکن، در سهمخواهی حداقل 6 دستگاه دولتی، عمومی یا نهادهای غیردولتی مرتبط با بازار ملک خلاصه میشود؛ بهطوریکه از حدود 700 هزار تومان قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی، معادل 327 هزار تومان در قالب عوارض یا بهای خدمات به این ارگانها پرداخت میشود و مابقی صرف هزینههای اصلی –مصالح ساختمانی و اجرت ساخت- میشود. مجموع هزینههای فرعی، 19 فقره است که یکی از آنها با عنوان «عوارضپروانه ساختمان» به تنهایی، متری 200 هزار تومان بار مالی برای سازندهها بهوجود آورده است. انبوهسازان با تاکید بر تاثیر هزینههای فرعی بر افزایش طول زمان ساختوساز و رشد قیمت مسکن پیشنهاد حذف یا تعدیل بخشی از این هزینهها را دارند. همچنین افزایش وام مسکن تا 80درصد قیمت نیز خواسته دیگر این گروه است.

انبوهسازان رمز عبور از رکود را به دولت ارائه کردند: فهرست موانع ساختوساز و تامین مسکن
10 پیشنهاد اجرایی کانون انبوهسازان برای رسیدن به رونق نیمی از قیمت تمام شده مسکن را 19نوع هزینه جانبی شامل میشود

کانون سراسری انبوهسازان در نامههایی جداگانه به مقامات ارشد دولت و هیاترئیسه مجلس، ضمن تشریح راهبندهای ناگفته در مسیر ساخت و تامین مسکن، راه بازگشت به رونق را در قالب یک بسته معرفی کردند. بسته سیاستی تدوینشده از سوی انبوهسازان حاوی سه فصل است که در فصل اول برای اولینبار، کارکرد 6 نهاد دولتی و عمومی مرتبط با فعالیتهای ساختمانی مورد آسیبشناسی قرار گرفته است و در فصلهای دوم و سوم نیز، ابتدا برنامه دولت برای خروج غیرتورمی از رکود نقد شده و سپس 10 راهکار اجرایی برای این حرکت ارائه شده است.

انبوهسازان بسته سیاستی خود را با زاویه دیدی بزرگتر از نگاه صنفی به بازار مسکن، تنظیم کردهاند و در نامهای که در مقدمه این بسته به مسوولان ارشد کشور نوشتهاند، تاکید کردهاند: رونق پایدار در بخش مسکن از طریق به حرکت درآمدن هر سه وجه بازار ملک همچون ساختوساز، سرمایهگذاری و معاملات بهوجود میآید. به این منظور لازم است علاوهبر تک برنامه مدنظر دولت یازدهم برای بخش مسکن که در پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان خلاصه شده، یکسری سرعتگیرها و دستاندازهای موجود در مسیر ساخت و عرضه مسکن از جلوی فعالیتها برداشته شود.

آنچه از سوی انبوهسازان برای اولینبار به عنوان راهبندهای بازار مسکن معرفی شده، 19 پارامتر موثر بر قیمت تمامشده ساخت یک واحد مسکونی است که مجموعه این پارامترها به تنهایی 50درصد قیمت ساخت هر مترمربع بنای مسکونی –بدون محاسبه ارزش زمین- را تشکیل میدهند. در حال حاضر طبق گزارش بانکمرکزی قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور 700 هزار تومان است و طبق محاسبه و اعلام کانون انبوهسازان، حدود نیمی از آن یعنی معادل 327 هزار تومان، بابت کارکرد و بهای خدماتی که شهرداری، نظام مهندسی، بیمه، شرکتهای آب و برق و گاز و ثبت اسناد به انبوهسازان ارائه میکنند به این دستگاهها پرداخت میشود.

200 هزار تومان از قیمت تمام شده هر متر مربع بنای مسکونی، به تنهایی بابت عوارض به شهرداری پرداخت میشود. در این میان فقط نیمی از بهای تمامشده مسکن صرف خرید مصالحساختمانی و اجرت کارگر و مهندس میشود! انبوهسازان با درخواست از دولت بابت حذف یا تعدیل اساسی پارامترهای 19گانه موثر بر قیمت تمامشده ساخت مسکن، تاکید کردهاند: این راهبندها باعث شده «طول مدت زمان ساختوساز» و «قیمت تمامشده» به عنوان دو شاخص با اهمیت در بازار مسکن، افزایش پیدا کند و خروج از رکود سختتر شود. کانون انبوهسازان در بسته سیاستی خود با مثبت خواندن اقدام دولت در معرفی بخش مسکن بهعنوان «پیشران» خروج غیرتورمی از رکود اقتصادی، عنوان کردهاند: برای این منظور باید در کنار حذف پارامترهای متورم کننده قیمت و زمان ساخت، تسهیلات بانکی قدرتمند برای تقویت توان مالی تقاضای مسکن نیز پرداخت شود.

غفلت از نیاز دهکهای میانی

انبوهسازان در ابتدای بسته پیشنهادی خود به دولت یادآوری کردهاند: از آنجا که لازم است برای مسکن بهعنوان عامل پیشران در اقتصاد سیاستهای ویژهای اندیشیده و اعمال شود، میبینیم که ظرف سالهای اخیر عملا نسبت به گروههای میانی یا میان درآمد جامعه که نه تحت حمایت نهادهای خاص هستند و نه از تمکن مالی کافی برخوردارند، غفلت صورت گرفته است. این در حالی است که دهکهای اول تا سوم بهدلیل قرار گرفتن در چتر حمایتی نهادهای عمومی و حمایتی مانند کمیته امداد، بهزیستی و... از پوشش حمایتی کامل این نهادها برخوردار هستند.

6 دستگاه و 19 فاکتور اثرگذار بر قیمت و زمان ساخت

در بسته پیشنهادی انبوهسازان عمده عوامل تاثیرگذار بر افزایش مدت اجرا و قیمت مسکن در قالب 6 دستگاه و 19 فاکتور هزینهای موثر که این دستگاهها برای سازندگان ایجاد میکنند، عنوان و بررسی شده است. برای این منظور عملکرد 6 ارگان یا سازمان مرتبط با موضوع ساختوساز، در تعیین زمان و هزینههای ساختوساز مورد ارزیابی قرار گرفته است. طولانی شدن بیش از اندازه فرآیند بررسی و تصویب نقشههای ساختمانی و عدم تناسب هزینههای دریافتی با خدمات ارائه شده دو عامل مهمی است که در ارزیابی انبوهسازان از کارنامه عملکرد سازمان نظام مهندسی در ارتباط با زمان و هزینه ساختوساز، نقش افزایشی ایفا میکند.

اخذ هزینههای گزاف بابت خدمات ارائه شده توسط مهندسان گاز، نقشهبردار، شهرساز و ترافیک، همچنین مشکل دسترسی به مهندسان ناظر و مجریان در امضای پایان کار و موکول کردن امضای گواهی پایانکار به پرداخت مبالغ اضافی از دیگر آسیبهایی است که در ارتباط با عملکرد این سازمان در بسته پیشنهادی انبوهسازان مورد تاکید قرار گرفته است.

شهرداریها با دریافت عوارض برای خدمات ارائه نشده همچون عوارض تفکیک اعیانی که اغلب از سوی سایر دستگاهها ارائه میشود، دریافت کل عوارض ساختمانی قبل از صدور پروانه ساخت، طولانی بودن بیش از حد پروسه صدور پروانه ساختمانی، دریافت سود بابت تقسیط عوارض صدور پروانه و... بهعنوان دومین عامل اثر گذار در افزایش هزینه و مدت زمان اجرای پروژههای ساختمانی، مورد بررسی قرار گرفتهاند.
عملکرد بانکها بهعنوان سومین عامل اثر گذار در زمان و هزینه ساخت، در بسته پیشنهادی انبوهسازان مورد توجه قرار گرفته است. انبوه سازان در تشریح عملکرد بانکها معتقدند: متاسفانه در سالهای اخیر تسهیلات بانکی محدود به طرح مسکن مهر شد و گروههای کمدرآمد در اولویت تسهیلاتدهی قرار گرفتند، درحالیکه تکلیف قانونی برای تامین مسکن کمدرآمدها هیچ زمان نباید به معنای نقض ضرورت توجه به گروههای میان درآمدی جامعه باشد.

خودداری بانکهای دولتی طی چند سال اخیر برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در کنار تمایل گسترده بانکها برای بنگاهداری، غیرقابل توجیه بودن بهرههای گزاف بانکی برای انبوهسازان، جرایم سنگین تاخیر در بازپرداخت تسهیلات و همچنین عدم اعطای تسهیلات بانکی به سازندگان با امکان قابلیت انتقال به متقاضیان و خریداران مسکن، مهمترین آسیبهایی است که از سوی سیستم بانکی به بازار مسکن بهویژه در بخش ساختوساز وارد شده است. دستگاههای خدماترسان بهعنوان متولی تامین برق، آب و فاضلاب و گاز مورد نیاز برای پروژههای ساختمانی، چهارمین عاملی است که در این زمینه مورد بررسی قرار گرفته است.

بنابر اظهارات انبوهسازان، طی سالهای اخیر، افزایش بیرویه حق انشعابات و خدمات زیربنایی (آب، برق، گاز و...) تا میزان 500 درصد، مشکلات خاص خود را برای سازندگان و پروژهها ایجاد کرده است. از سوی دیگر، پروسه طولانی تفکیک و افراز واحدهای ساخته شده بهرغم مهیا بودن تمام اسناد و مدارک مورد نیاز، ازسوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، بهعنوان پنجمین عامل موثر در افزایش زمان و هزینه اجرای پروژه ها، مورد تاکید قرار گرفته است.

همچنین سازمان تامین اجتماعی بهعنوان عامل ششم، با اقداماتی همچون دریافت هزینههای گزاف از متقاضیان پروانههای ساختمانی برای خدمات ارائه شده در طول اجرای پروژه، آن هم قبل از صدور پروانه، افزایش زمان و هزینه اجرای پروژههای ساختمانی را دامن میزند.

نقد انبوهسازان از بسته دولت

انبوهسازان در بخش دوم بسته پیشنهادی خود با اشاره به برخی موارد مغفول مانده در بسته پیشنهادی دولت، افزایش سقف وام مسکن با نگاه به دو سمت عرضه و تقاضا، را مهمترین راهکار فعلی بازار مسکن برای خروج از رکود عنوان میکنند.

آنها وجود 400 هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت را نتیجه ناتوانی طرف تقاضا در خرید از بازار مسکن عنوان میکنند که این ناتوانی فروش آپارتمانها را مختل کرده و امکان ادامه ساختوساز را از سازندهها گرفته است. موضوعی که در بسته پیشنهادی دولت به آن اشارهای نشده است. بنابراین در مقطع فعلی، اولویت گشایش منابع بانکی به روی متقاضیان مسکن مورد تاکید است.

10 پیشنهاد کلیدی به دولت

آخرین بخش از بسته پیشنهادی انبوهسازان برای خروج غیرتورمی از رکود در بخش مسکن، به 10 پیشنهاد کلیدی در این زمینه اختصاص دارد.

افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن تا حداقل 80 درصد قیمت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار، تامین زمین مناسب برای تولید انبوه مسکن، تسهیل در روند صدور پروانه ساختمانی ازطریق کاهش زمان و هزینه صدور، اصلاح عملکرد سازمان نظام مهندسی و شهرداریها، کاهش هزینههای پرداختی به دستگاههای خدماترسان، اصلاح قانون پیشفروش ساختمان، اصلاحیه قوانین و آییننامههای دست و پاگیر همچون ماده 5 قانون بیمه اجتماعی کارگران، اجازه ورود بخش خصوصی به بافت فرسوده و اعطای تسهیلات ویژه کم بهره برای این بخش از ساختوساز، کاهش همه هزینههای جانبی که درنهایت منجر به افزایش هزینه ساخت میشود و تعریف مشخص و شفاف درمورد منابع مالی مربوط به بخش تسهیلات در بسته سیاستگذاری دولت برای خروج از رکود مهمترین راهکارهایی است که انبوهسازان در بسته پیشنهادی خود به آن اشاره کردهاند.