پیچ ناگهانی طرح وام مسکن

در جلسه دیروز هیات دولت، با «افزایش وام ساخت مسکن صرفا در محدوده بافتهای فرسوده» موافقت و مصوب شد به مدت شش سال، یک میلیون و 800هزار فقره تسهیلات ساخت -وام نوسازی- به زوجهای جوان، کمدرآمدها و اقشار متوسط در بافتفرسوده پرداخت شود. سقف وام، متناسب با جمعیت شهرها، دارای سه سطح و حداکثر 50 میلیون تومان است. پیشتر برای خروج از رکود، تحریک سمت «تقاضا» از طریق افزایش وام خرید مدنظر بود.
هیاتدولت دیروز اولویت از قبل تعیین شده توسط وزارت راهوشهرسازی در حوزه «تامین مالی مسکن» را تغییر داد و با تصویب اولین برنامه اجرایی دولت یازدهم در بخش مسکن، مجوز افزایش سقف «وام ساخت» را با لحاظ دو پیششرط، صادر کرد.

این مصوبه، منابع مالی مورد نیاز برای اجرای بخشی از برنامه «مسکناجتماعی» را به مدت شش سال تامین میکند و عملا امکان تامین نیاز مسکن یک میلیون و 800 هزار خانوار کمدرآمد از طریق عرضه جدید را برای دولت به وجود میآورد. پیشتر در سیاستهای خروج از رکود مدنظر دولت یازدهم، تامین مالی سمت تقاضا از طریق افزایش وام خرید به شکل غیرتورمی در دستور کار قرار داشت، اما با پیچ ناگهانی در تصمیمات اقتصادی مسوولان، اینک افزایش وام ساخت د ر اولویت نسبت به سیاست تحریک تقاضا قرار گرفته است. وزارت راهوشهرسازی در شروع به کار دولت یازدهم، همزمان با صدور دستور توقف ساخت سری جدید مسکنمهر، دو برنامه کلیدی شامل «مسکن اجتماعی» و «مسکن حمایتی» را برای تامین مسکن «اقشار هدف» پیشنهاد کرد و در ماههای اخیر عمده توان خود را بر فراهم ساختن مقدمات مالی و اجرایی برنامه دوم متمرکز کرده بود تا در قالب آن، سقف «وام خرید» را برای «زوجهای جوان و میاندرآمدهای فاقد مسکن» افزایش دهد. اما شروط متعدد بانکمرکزی در قضیه «وام خرید» و به درازا کشیده شدن مذاکرات مشترک مسوولان درباره نحوه افزایش این نوع تسهیلات، باعث شد هیاتدولت «برنامه اول» وزارت راهوشهرسازی که برای «طبقه کمدرآمد و البته زوجهای جوان و حتی بخشی از میاندرآمدها» طراحی شده و تقریبا هیچ اما و اگری نسبت به آن مطرح نیست را برای تصویب انتخاب کند. به موجب آنچه دیروز در هیاتدولت به تصویب رسید، سقف تسهیلات ساخت مسکن در بافتفرسوده– وام نوسازی- برای زوجهای جوان و کمدرآمدهای فاقد مسکن از مبلغ 20 تا 25 میلیون تومان کنونی به 30 تا 50 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. این وام برای تعمیر، احیا، نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی در نظر گرفته شده است.

دو شرط هدفمند در پرداخت وام 50 میلیونی

در این مصوبه برای پرداخت وام ساخت با سقف جدید، عملا دو شرط هدفمند تعیین شده است؛ طوری که تسهیلات مصوب از یکسو فقط در محدوده «بافت فرسوده» پرداخت میشود و از سوی دیگر صرفا به تامین مسکن «اقشار هدف» تعلق پیدا میکند. هیات دولت در قالب این مصوبه، تکالیف سالانه برای بانکها در نظر گرفته؛ طوری که باید از ابتدای سال آینده به مدت 6 سال، هر سال 300 هزار فقره از این وامها پرداخت شود. به این ترتیب اولین برنامه دولت یازدهم برای تامین مسکن گروههای خاص، «بافت فرسوده» تعیین شده و نحوه تامین نیز به جای آنکه طبق وعده قبلی، به شکل پرداخت «تسهیلات خرید» باشد، فعلا به صورت «تسهیلات ساخت» خواهد بود. در مصوبه هیاتدولت، سه سقف شناور برای وام نوسازی مخصوص «اقشار هدف» برحسب موقعیت شهرها در نظر گرفته شده است. در چارچوب این مصوبه، میزان سقف تسهیلات ساخت در بافت فرسوده برای زوجهای جوان و کمدرآمدها در کلان شهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 میلیون تومان تعیین شده است. این تسهیلات قرار است با نرخ سود 10 درصد به متقاضیان پرداخت شود و فاصله این سود یارانهای تا سود رایج بانکها که 9درصد برآورد شده است توسط دولت از طریق پیشبینی اعتبار در بودجههای سالانه، به بانکها پرداخت خواهد شد. پیشبینی سود 10درصدی برای وام ساخت، با توجه به چشمانداز کاهشی تورم انجام شده است به این صورت که در آینده نزدیک نرخ سود تسهیلات بانکی متناسب با روند کاهنده تورم، ممکن است کم شود. هیات دولت در این مصوبه، زمان شروع پرداخت وام جدید ساختوساز را اعلام نکرده اما از آنجا که طول زمان پرداخت را 6 سال تعیین کرده و از سالهای برنامه ششم در این مصوبه نام برده است، با توجه به شروع برنامه ششم از ابتدای سال94، به احتمال خیلی زیاد، سال جاری به عنوان اولین سال پرداخت این تسهیلات خواهد بود. این در حالی است که عملکرد ماههای اخیر سیستم بانکی در پرداخت وام نوسازی بافتفرسوده، چندان رضایتبخش نبوده است. اخیرا مسوول نوسازی بافتفرسوده در شهرداری تهران و حتی برخی مسوولان مرتبط در وزارت راهوشهرسازی با اظهار گلایه از عدم همکاری مناسب بانکها در پرداخت وام نوسازی، اعلام کردند: حجم ساختوسازها در بافتفرسوده به مراتب بیشتر از حجم پرداخت وام نوسازی است. با این حال، پیشبینی میشود تصویب وام جدید در هیات دولت و حضور رئیس کل بانکمرکزی در کنار وزیر راهوشهرسازی در حاشیه جلسه هیاتدولت برای تشریح جزئیات وام که دیروز انجام شد، بتواند گشایش امیدوارکنندهای در مسیر پرداخت تسهیلات به بافتفرسوده، به وجود بیاورد. این امیدواری از آنجا تقویت میشود که در حال حاضر برنامه ساخت مسکناجتماعی در بافتفرسوده، در واقع جایگزین مسکنمهر شده، بنابراین منابع مالی بخش مسکن که تاکنون به مسکنمهر تزریق میشد، میتواند برای برنامه جدید به کار گرفته شود.

تعیین تکلیف یکسوم طرح جامع مسکن

به گزارش «دنیایاقتصاد»، روز گذشته یکسوم از ظرفیت ساخت و عرضه مسکن در طرح جامع مسکن، تعیین تکلیف شد. وزارت راهوشهرسازی در طرح جامع مسکن، با محاسبه نیاز 13 سال آینده، پیشبینی کرده است در فاصله سالهای 1393 تا 1405 باید 11 میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود که در هر سال، حدود 900 هزار واحد خواهد شد. هماکنون با تصویب برنامه ساخت 300 هزار واحد مسکونی در بافتفرسوده از طریق وامهای 30 تا 50 میلیون تومانی، عملا منابع مالی یکسوم ساختوسازهای سالانه مشخص شد.

انطباق مصوبه با نیاز

هیاتدولت در شرایطی، وام ساخت مسکن را فقط برای بافتفرسوده و اقشار هدف افزایش داده که در مطالعات طرح جامع مسکن تاکید شده است «نیمی از 2 میلیون و 400 هزار خانوار کمدرآمد فاقد مسکن در محدوده بافتهای فرسوده» سکونت دارند.
به این ترتیب، ظرفیت یک میلیون و 800 هزار فقرهای برای وام ساخت جدید -6 سال و هر سال 300 هزار فقره- معادل همان جمعیتی است که هم «کمدرآمد» هستند و هم در «بافتفرسوده» سکونت دارند. آخرین افزایش سقف وام ساخت مسکن به سال89 برمیگردد. هیاتدولت در آن سال، سقف وام ساخت مسکنمهر را به 25 میلیون تومان افزایش داد و سود 4 تا 9 درصدی برای آن در نظر گرفت.

محاسبه توان وام جدید

بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد: سقف جدید تسهیلات ساخت مسکن که فقط در محدوده بافتفرسوده پرداخت خواهد شد، بین 50 تا 67 درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را پوشش میدهد. طبق آخرین گزارش بانکمرکزی، هزینه ساخت آپارتمان در کل کشور مترمربعی 600 هزار تومان و قیمت زمین نیز متری 5/1 میلیون تومان است که با توجه به سهم 4/0درصدی قیمت زمین در هر متر مربع بنای مسکونی و همچنین کم بودن قیمتها در بافتفرسوده، میتوان اینطور برآورد کرد که قیمت تمام شده ساخت مسکن– مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین- در بافتفرسوده در کل کشور برای یک آپارتمان 55 مترمربعی معادل 66 میلیون تومان خواهد بود. در این صورت میانگین سقف جدید وام ساخت که 40 میلیون تومان است، حدود 67درصد هزینه ساخت و تامین مسکن در بافتفرسوده را پوشش میدهد. در تهران نیز با توجه به اینکه هزینه ساخت در بافتفرسوده مترمربعی 700 هزار تومان و قیمت زمین نیز متری حدود 5/2 میلیون تومان است، قیمت تمام شده مسکن برای یک آپارتمان 55 متری حدود 100 میلیون تومان میشود که با وام 50 میلیون تومانی، 50درصد هزینه ساخت و تامین مسکن زوجهای جوان و کمدرآمدهای ساکن بافتفرسوده تامین خواهد شد.

رونق از کانال عرضه

به گزارش «دنیایاقتصاد» در شرایطی قرار بود رکود مسکن و حتی رکود اقتصادی از کانال تحریک غیرتورمی تقاضای مسکن و با ابزار افزایش وام خرید، به رونق تبدیل شود اما هماکنون با مصوبه هیاتدولت، این خروج از کانال تحریک عرضه مسکن رقم میخورد. در حال حاضر سقف وام خرید مسکن برای همه متقاضیان 35 میلیون تومان و برای زوجهای جوان، 50 میلیون تومان است. وزارت راهوشهرسازی به دنبال افزایش سقف وام خرید به حداقل 80 میلیون تومان است، اما بانکمرکزی بهخاطر آنچه احتمال «تحریک قیمت» عنوان میکند، هنوز با این پیشنهاد موافقت نکرده است. مسوولان وزارتخانه معتقدند: ساختوسازهای پرحجم سالهای اخیر باعث «مازاد عرضه» در بازار نوسازها به دلیل نبود قدرت خرید شده است و اگر وام خرید افزایش یابد، نهتنها امکان تامین مسکن برای میاندرآمدها ایجاد میشود که فروش نوسازهای انباشتشده باعث برگشت نقدینگی به بازار ساختوساز و در نتیجه رونق ساخت مسکن خواهد شد. وزیر راهوشهرسازی و رئیسکل بانک مرکزی مردادماه امسال برای تامین اعتبار مورد نیاز برای افزایش وام خرید مسکن، در نامهای به رئیسجمهور درخواست منابع لازم را مطرح کردند. اما آنطور که رئیس کل روز گذشته اعلام کرد، هماکنون ماحصل درخواست تامین اعتبار برای وامخرید، در مسیر افزایش وام ساخت محقق شده است!

وام ودیعه مسکن 20 میلیونی شد

در حاشیه جلسه روز گذشته هیات دولت که در نهاد ریاستجمهوری برگزار شد، محمدباقر نوبخت، سخنگوی دولت و معاونت برنامهریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور گفت: براساس مصوبه هیات دولت (از ابتدای سال آینده) به مدت 6 سال تا پایان برنامه ششم توسعه هر سال 300 هزار واحد مسکونی ساخته خواهد شد تا در سال پایان برنامه ششم، مجموعا یک میلیون و 800 هزار دستگاه ساختمان ایجاد شود. (برنامه ششم توسعه از سال 95 آغاز میشود) او گفت: دولت برای ایجاد مسکن مورد نیاز زوجهای جوان، گروههای کمدرآمد و زنان سرپرست خانوار در راستای قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و احیا و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری» با چند هدف تسهیلات در اختیار اقشار متوسط به پایین قرار خواهد داد. نوبخت افزود: هدف اول این است که تسهیلات ارزان را در اختیار جامعه هدف این طرح قرار دهیم که بر این اساس سقف تسهیلات مسکن برای کلانشهرها 50 میلیون تومان، مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر، 40 میلیون تومان و سایر شهرها، 30 میلیون تومان خواهد بود که این تسهیلات با بهره 10درصدی پرداخت خواهد شد. مابهالتفاوت این سود با سود رایج بانکها را نیز معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیسجمهور تعهد و تضمین کرده است. او گفت: هدف دوم این کار، از بین بردن حاشیهنشینی و بالا بردن کیفیت زندگی در بافتهای فرسوده است تا با توجه به تسهیلاتی که ارائه میشود وضعیت اسکان در این مناطق بهبود یابد. با توجه به اینکه حاشیه نشینی در اطراف شهرها آثار سوئی دارد و زندگی در بافتهای فرسوده با مخاطراتی همراه است، دولت به جای اینکه تخریب سرپناه حاشیه نشینان را در پیش گیرد، تصمیم گرفت سقف تسهیلات را بالا برده و آنرا به صورت ارزان ارائه دهد تا ساکنان بافتهای فرسوده و حاشیه نشینان، به بازسازی و احیای واحدهای مسکونی خود اقدام کنند. نوبخت افزود: همچنین پیشبینی شده به افرادی که اقدام به نوسازی و بازسازی منازل خود کنند، در کلانشهرها 20 میلیون تومان، در شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر، 15 میلیون تومان و در سایر شهرها 10 میلیون تومان بابت ودیعه مسکن تسهیلات داده شود که دولت به متقاضیان این تسهیلات یارانه 9درصدی بابت سود تسهیلات پرداخت میکندتا این افراد هنگامی که مشغول ساخت خانه خود هستند، بابت اجاره مسکن دغدغهای نداشته باشند. سخنگوی دولت گفت: دولت با این کار هم سقف تسهیلات ساخت مسکن را بالا برده و هم آن را به صورت ارزان در اختیار متقاضیان قرار خواهد داد. همچنین ساختوساز در بافتهای شهری و تاریخی رونق خواهد گرفت و با توجه به اینکه دولت سیاست خروج غیرتورمی از رکود را دنبال میکند، در صورت فعال شدن بخش مسکن و رونق ساختوساز بسیاری از واحدهای تولیدی به راه خواهند افتاد و رونق را تجربه خواهند کرد.